KBC đã trải qua nửa đầu năm 2026 với KQKD khá ảm đạm khi mới ghi nhận khoảng 240 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, còn kém rất xa so với kế hoạch công ty đã đặt ra cho 2026 với lợi nhuận 3,000 tỷ đồng. Vậy tình trạng trên là do đâu và liệu 6 tháng tới công ty có thể bứt phá để hoàn thành kế hoạch hay không?
I. KQKD Q2- Lợi nhuận giảm mạnh do quỹ đất KCN bàn giao thấp và chi phí lãi vay tăng cao
KBC đã công bố bctc Q2 với lợi nhuận chỉ vỏn vẹn 16 tỷ đồng với điểm nhấn là quỹ đất KCN bàn giao thấp. Cụ thể kết thúc Q2-2026 KBC ghi nhận doanh thu thuần đạt 589 tỷ đồng, tăng nhẹ 2.4%. Tuy nhiên lợi nhuận sau thuế của công ty chỉ ghi nhận 16 tỷ đồng, giảm mạnh 96% yoy. (Hình 1)
Doanh thu công ty tăng nhẹ nhưng lợi nhuận sau thuế lại giảm rất mạnh tới từ nguyên nhân sau:
- Doanh thu tăng nhờ bàn giao dự án NOXH với 288 tỷ đồng (cùng kỳ BĐS không hạch toán) và tăng trưởng doanh thu dịch vụ tiện ích KCN với 150 tỷ đồng, tăng 35.1% yoy.
- Tuy nhiên dự án NOXH biên lợi nhuận không cao nên không đóng góp được nhiều về lợi nhuận. Từ đó lợi nhuận gộp của công ty trong Q2 chỉ ghi nhận 200 tỷ đồng, giảm mạnh 66.4% yoy.
- Mảng cho thuê KCN, mảng có biên lợi nhuận gộp lớn trong Q2 đã giảm mạnh 71.9% yoy về doanh thu. Trong Q2-2026 công ty đã bàn giao 6.1ha, trong đó có 5.3ha tại các cụm công nghiệp Hưng Yên, 0.8ha tại KCN Tân Phú Trung. Con số này là rất khiêm tốn so với cùng kỳ cũng như kế hoạch của công ty. Đây là nguyên nhân chính khiến cho lợi nhuận Q2-2026 sụt giảm mạnh.
- Ngoài ra chi phí lãi vay trong Q2-2026 cũng tăng mạnh so với cùng kỳ khiến cho lợi nhuận bị ăn mòn đáng kể. Chi phí lãi vay trong Q2-2026 lên tới 299 tỷ đồng, tăng mạnh 188% yoy. Với việc nợ vay vẫn tiếp tục gia tăng cũng như lãi vay tăng lên thì khả năng cao chi phí lãi vay sẽ vẫn tiếp tục gia tăng trong các quý tới.
Như vậy chi phí lãi vay khó có thể kỳ vọng giảm được trong các quý tới, điều chúng ta có thể kỳ vọng là mảng cho thuê KCN có thể hạch toán nhiều hơn trong 2 quý tới. Cụ thể như thế nào chúng ta sẽ cập nhật chi tiết hơn trong phần dưới khi đi phân tích từng mảng của KBC.
Về tài chính, từ đầu 2025 KBC đã gia tăng đáng kể nợ vay và qua đó nâng tỉ lệ đòn bẩy lên mức rất cao khi từ vùng nền nợ vay/VCSH từ 20% lên 121.2% vào cuối Q2-2026. Đây là tỉ lệ cao hơn nhiều so với mức an toàn ngành khoảng 30-40%. Điều này tới từ nhu cầu mở rộng dự án KCN, làm hạ tầng nhiều dự án cùng lúc trong khi dòng tiền về chậm hơn so với chi phí triển khai. (Hình 2)
Nợ vay tăng mạnh vào Q2-2025 nên áp lực chi phí lãi vay với KBC thực sự đến từ Q3-2025 tới nay. Hiện tại xu hướng nợ vay của KBC vẫn đang có phần tăng khoảng 5-10% mỗi quý và khả năng cao sẽ duy trì ít nhất tới khi dự án BĐS Tràng Cát được hạch toán hoặc KCN bàn giao quỹ đất lớn để mang lại dòng tiền lớn cho công ty giảm bớt áp lực nợ vay.
II. Các mảng kinh doanh chính
1. Cho thuê KCN – Những tín hiệu tích cực xuất hiện
Đây là mảng kinh doanh chính của KBC và sẽ có ảnh hưởng lớn tới KQKD của cả công ty. Lũy kế 6 tháng đầu năm doanh thu mảng cho thuê chỉ đạt 828 tỷ đồng, giảm 71% yoy. Nguyên nhân phần nào do tiến độ san lấp mặt bằng các dự án gặp nhiều khó khăn nên việc bàn giao đất bị chậm dù đã ký nhiều hợp đồng Mou trước đó. Sau 6 tháng KBC mới chỉ bàn giao 20.9ha (9.8ha tại KCN Nam Sơn-Hạp Lĩnh, 5ha tại KCN Quế Võ mở rộng 2, 5.3haCCN Hưng Yên, 0.8ha tại KCN Tân Phú Trung). Cùng kỳ 2025 KBC bàn giao khoảng 85.8ha.
Tính đến cuối Q2-2026 lượng Mou đã ký nhưng chưa bàn giao đạt 170ha, tăng nhẹ 7ha so với cuối Q1-2026. Trong 6 tháng cuối năm 2026, theo thông tin từ phía công ty, KBC đang đẩy nhanh quá trình san lấp và dự kiến sẽ bàn giao tối thiểu 100ha tại các KCN Nam Sơn-Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung, Tràng Duệ 3 và Quế Võ 2 mở rộng. Hình 3 dưới đây là cập nhật mốt số dự án chính công ty đã và đang kinh doanh:
Như vậy với việc lượng Mou ký lớn sẽ là động lực giúp KBC có thể tăng tốc quá trình làm hạ tầng để sớm bàn giao đất cho khách hàng trong nửa cuối 2026 để giúp KQKD của KBC được cải thiện hơn. Chúng tôi kỳ vọng KQKD có thể tăng tốt trong 2 quý tới.
Về dài hạn hơn ngành KCN trong việc thu hút vốn đầu tư FDI chúng tôi đang thấy dấu hiệu khá tích cực khi số liệu thu hút vốn FDI đăng ký tăng khá mạnh trong 2026. (Hình 4)
Cụ thể sau 7 tháng 2026, lượng FDI đăng ký đã đạt gần 40 tỷ USD, gần tương đương kết quả cả năm 2025 trước đó và kỳ vọng sẽ tiếp tục gia tăng trong 5 tháng cuối năm để cả năm 2026 có thể vượt trên 50 tỷ USD và tạo mức đỉnh mới về thu hút vốn FDI đăng ký mới. Tuy nhiên lượng giải ngân sau 7 tháng chỉ tương đương so với cùng kỳ cho thấy KQKD hiện tại chưa bứt phá ngay được nhưng tiềm năng dài hạn thì sẽ là khá tốt khi lượng đăng ký được giải ngân trong tương lai các năm tới. Chúng tôi cho rằng đây là tín hiệu tích cực sớm đối với ngành KCN và chúng ta có thể bắt đầu theo dõi với ngành này.
2. Mảng BĐS và các mảng còn lại
Với mảng BDS, hiện KBC chủ yếu đang hạch toán các dự án NOXH. Trong 6 tháng đầu năm công ty đã bàn giao tổng cộng 856 căn NOXH (+24.4% yoy) Tuy nhiên do biên lợi nhuận gộp của dự án NOXH ở mức thấp ( không được vượt quá 10%) nên việc hạch toán chỉ có đóng góp nhiều về mặt doanh thu chứ lợi nhuận đóng góp từ dự án NOXH là không cao.
Tuy nhiên trong Q2-2026 công ty phát sinh khoản thu nhập đột biến khi ghi nhận 345 tỷ đồng lãi từ chuyển nhượng cổ phần như thuyết minh hình 5 dưới đây:
Đây là là khoản lãi chuyển nhượng cổ phần tại một số dự án mang tính đầu tư ngắn hạn và phần nào giúp đóng góp thêm vào lợi nhuận của công ty trong Q2.
Hiện tại công ty cũng đang triển khai và chuẩn bị kinh doanh với một số dự án BĐS chính sau:
- KDT Tràng Duệ: Dự án với 42.1ha đã bàn giao 704 lô đất và biệt thự liền kề vào cuối 2025, hiện chỉ còn 10 lô sẽ bàn giao nốt trong 2026 và sẽ đưa 4.55ha đất thương mại dịch vụ vào kinh doanh để mang lại dòng tiền ổn định. Các căn NOXH thuộc dự án đã được bàn giao.
- KDT Tràng Cát: Dự án với diện tích lớn lên tới 585ha đã hoàn thành các thủ tục pháp lý và được phê duyệt chủ trương đầu tư từ tháng 1/2025. Dự kiến có thể đưa vào kinh doanh trong giai đoạn tới khi thị trường BĐS ấm trở lại để đóng góp doanh thu, lợi nhuận lớn vào KQKD cho công ty, kỳ vọng từ 2027.
- NOXH thị trấn Nếnh: GD2 dự án với 6 tòa được khởi công từ Q1-2025 và được bàn giao trong 2026.
- Hải Phòng Central Point: với 4.7ha và đã được khởi công xây dựng vào T7/2025 gồm 8 tòa tháp với khoảng 1,500 căn hộ và 1 tòa khách sạn văn phòng. Dự kiến dự án cũng sẽ sớm được đưa vào kinh doanh trong thời gian tới. Tuy nhiên căn hộ tại Hải Phòng trong bối cảnh thanh khoản ngành BĐS giảm mạnh sẽ khá khó để được hấp thụ nhanh được. Vì vậy có thể công ty sẽ chờ thị trường chung ấm lại mới đưa vào kinh doanh.
- KDC Tân Phú Trung: Với 47.7ha, KBC sở hữu 72.8% lợi ích. Hiện dự án đã đền bù 100% và đang hoàn thiện tiếp các thủ tục pháp lý tiếp theo để sớm đưa vào khai thác.
- Trump International: với 889ha, KBC sở hữu 96.3% lợi ích và đã được khởi công từ tháng 5/2025.
Ngoài ra còn rất nhiều dự án mà KBC sở hữu nhưng hiện mới đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, hoàn thiện pháp lý hay mới được phê duyệt chủ trương đầu tư nên chúng tôi không cập nhật trong bài viết này. Về cơ bản trong ngắn hạn 1 năm tới có lẽ dự án Tràng Cát là dự án được kỳ vọng nhiều nhất do quy mô lớn và sắp vào giai đoạn hạch toán ( dự án dự kiến sẽ bán buôn nên có thể sớm thu về dòng tiền).
Ngoài BĐS thì các mảng còn lại của KBC chủ yếu là các mảng liên quan tới dịch vụ phục vụ cho các công ty hoạt động trong KCN như dịch vụ điện nước, xử lý nước thải, vận hành hay cho thuê nhà xưởng xây sẵn. Các mảng này sẽ tăng trưởng dần khi các KCN của KBC được lấp đầy. Chúng tôi kỳ vọng các mảng này sẽ tăng trưởng ổn định 10-20% hàng năm để hỗ trợ cho tăng trưởng của công ty.
III. Tổng kết
Như vậy với những cập nhật trên chúng ta có thể thấy sau Q2-2026 KBC đang gặp khó về cả tài chính và KQKD khi lượng đất KCN bàn giao thấp và áp lực chi phí lãi vay tăng cao do nợ vay tăng khiến KQKD chung của KBC sụt giảm mạnh. Tuy nhiên trong 6 tháng cuối năm chúng tôi kỳ vọng lượng đất KCN bàn giao sẽ gia tăng khi lượng ký Mou ở mức cao và hạ tầng đang được triển khai để KBC có thể tiệm cận với kế hoạch đề ra dù vẫn còn nhiều khó khăn về vốn. Với các dự án BĐS phải sang 2027 trở đi chúng ta mới có thể kỳ vọng được và như vậy khả năng cao 2027 mới là thời điểm phù hợp cho sự phục hồi của KBC.
Hiện cổ phiếu đang giao dịch vùng giá khoảng 27k/cp, tương ứng mức định giá theo P/B khoảng 1.02 lần. Đây đã là vùng giá tương đương giá trị sổ sách và lúc này tiềm năng lớn sau 1-2 năm tới sẽ hỗ trợ cho rủi ro ngắn hạn về áp lực lãi vay của công ty. Vì vậy chúng tôi cho rằng cp sẽ dần cân bằng quanh đây trước khi có những diễn biến tiếp theo về tiến độ bàn giao KCN của công ty trong 1-2 quý tới. Về định giá, nếu KBC có thể kịp bàn giao thêm trên 80ha trong 2026 thì mức định giá phù hợp sẽ là khoảng 30-32k/cp.
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-