Sáng 12/6, Nghị quyết sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh chính thức được Quốc hội thông qua và có hiệu lực, không chỉ đánh dấu bước thay đổi lớn trong quá trình cải cách hành chính mà còn âm thầm tạo ra những chuyển động mới trên thị trường đầu tư, đặc biệt là với thị trường địa ốc.
1. Dưới làn sóng sáp nhập – ngành được hưởng lợi nhiều nhất là…?
Sau khi có quyết định sáp nhập, rất nhiều khu vực đã chứng kiến sự sôi động và xu hướng tăng giá rõ rệt của BĐS nhà ở, nhưng sau đó cũng hạ nhiệt rất nhanh. Với tình hình sáp nhập, em cho rằng giá BĐS nhà ở chỉ thực sự tăng mạnh khi có sự phát triển đồng thời của hạ tầng tiện ích và sự gia tăng của nhu cầu thực tế trên địa bàn, vậy nên mảng này sẽ cần thêm thời gian để thể hiện sự tiến triển rõ nét, vì vậy trong ngắn hạn, chúng ta sẽ tạm thời không quan tâm tới.
Thay vào đó, chúng ta sẽ cần phải chú ý nhiều hơn tới lĩnh vực BĐS KCN, bởi sau khi sáp nhập thì lợi ích dễ thấy nhất là quy mô diện tích sẽ tăng, nguồn lực lớn hơn, giao thông đồng bộ giúp khắc phục sự thiếu kết nối giữa các vùng, thuận lợi cho quy hoạch phát triển kinh tế. Mà lợi thế này sẽ càng đặc biệt rõ nét với BĐS KCN – lĩnh vực cần hạ tầng logistics liên hoàn và tiếp cận tốt nguồn nguyên liệu, lao động, cảng biển, sân bay. Đối với riêng BĐS KCN, việc sáp nhập còn mang lại một lợi thế đặc thù là sẽ giúp tối ưu chỉ tiêu sử dụng đất KCN hàng năm (bởi vì chỉ tiêu sẽ được tính gộp toàn vùng), tạo dư địa linh hoạt hơn. Có rất nhiều doanh nghiệp BĐS dự đoán được hưởng lợi từ mảng này, như DPG, DXG, , HDC, SIP, IDC,…nhưng hôm nay em sẽ đề xuất cho anh chị 1 mã mà hiện đang có những đặc điểm có khả năng sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ dự án sáp nhập.
2. KBC – “Ông trùm” KCN miền Bắc có thể được lợi gì trong làn sóng sáp nhập:
*KQKD:
Về tổng quan, KQKD của KBC có sự biến động đáng kể khi mà doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh trong 2024 và tăng trưởng bứt phá trong quý I/2025:
-Q1/2025:
+Doanh thu thuần: 3,116 nghìn tỷ → gấp 20,5 lần cùng kỳ (152,33 nghìn tỷ)
+LNST: 1,124 nghìn tỷ → gấp 31,2 lần cùng kỳ (36,423 nghìn tỷ)
Nguồn thu chủ yếu đến từ cho thuê đất và chuyển nhượng BĐS => Như vậy trong 2025, KBC vẫn coi BĐS, cụ thể là BDS KCN (do KBC dự kiến đẩy mạnh đầu tư phát triển mảng BĐS dân cư sớm nhất là vào 2026) là nguồn tăng trưởng chủ lực.
*Tình hình BĐS KCN của KBC:
+) Tổng diện tích cho thuê còn lại của các dự án đang hoạt động của KBC hiện đang là hơn 337 ha, trong đó: Nam Sơn Hạp Lĩnh (102 ha), Tân Phú Trung (235 ha)
+) Tổng diện tích của các dự án đang triển khai là hơn 1.100 ha, bao gồm: Tràng Duệ 3 (460 ha), Kim Thành 2 (432 ha), CCN Hưng Yên (225 ha), Quế Võ 2 (~85 ha)
KBC hiện đang có kế hoạch đẩy mạnh tiến độ cho thuê của các KCN lớn vào năm nay, nổi bật là Tân Phú Trung, Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tràng Duệ 3, với tổng diện tích bàn giao dự kiến lên tới 90ha.
*Lợi thế mà sáp nhập mang lại cho KBC:
Địa bàn hoạt động của KBC chủ yếu tập trung tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, TP.HCM và Long An.
-
Bắc Ninh và Bắc Giang được đánh giá là hai địa phương sẽ hưởng lợi rõ nét nhất từ quá trình sáp nhập, nhờ vào một số lợi thế nổi bật, rõ nhất là sau sáp nhập thì 2 tỉnh này gộp lại sẽ có tổng diện tích KCN cực kỳ lớn: > 11.700 ha.
-
Hợp nhất Bắc Ninh – Bắc Giang giúp gia tăng sức mạnh đàm phán với các tập đoàn lớn như Samsung, Foxconn, Goertek – mà hiện đã có ở cả hai tỉnh. Bắc Giang thì vẫn đang còn dư địa quỹ đất lớn nên trong tương lai có thể san sẻ áp lực về hạ tầng giao thông và nhu cầu lao động cho Bắc Ninh. Các KCN của KBC tại 2 địa phương này thì được phân bổ hợp lý và gắn kết hơn trong quy hoạch, thế nên sẽ có nhiều tiềm năng để phát triển thành một vùng công nghiệp – công nghệ cao liên kết theo chuỗi giá trị (sáp nhập càng tạo lợi thế cho hạ tầng logistic), thay vì phát triển rời rạc như trước.
*Rủi ro:
+) Rủi ro thuế quan ảnh hưởng đến dòng vốn FDI:
Hiện nay, mối quan hệ thuế quan giữa Mỹ và Việt Nam đã dịu bớt, nhưng sự khó đoán trong chính sách thương mại từ phía Mỹ vẫn còn có thể gây tác động mạnh. Nếu đàm phán Việt-Mỹ trong thời gian tới có dấu hiệu không tiến triển, các tập đoàn FDI đang hoạt động trong KCN KBC có thể chịu áp lực biên lợi nhuận và lùi kế hoạch mở rộng. Trên thực tế thì ngay tháng 4/2025, đã có LG tạm hoãn dự án tại KCN Tràng Duệ 3 do lo ngại về thuế quan nhập khẩu của Mỹ → Đây là rủi ro cần được cân nhắc kỹ lưỡng.
Hơn nữa, mặc dù những năm gần đây, KBC đã có sự mở rộng địa bàn sang các tỉnh miền Nam, nhưng tỷ trọng KCN tại miền Bắc của KCB hiện tại vẫn là rất lớn. Vì địa bàn gần TQ nên các NĐT đăng ký FDI đến từ TQ chiếm tỷ lệ rất lớn trong cơ cấu khách hàng theo quốc gia của KBC trong năm 2024, cụ thể lên tới 35%, cao hơn rất nhiều so với trung bình ngành là 23.5%. Vì vậy, em đánh giá BĐS KCN của KBC sẽ chịu ảnh hưởng từ căng thẳng thương mại Mỹ-Trung mạnh hơn so với trung bình ngành nếu nếu căng thẳng thương mại tăng trở lại.
+) Rủi ro dòng tiền:
Để triển khai các dự án quy mô lớn trong 2025, KBC đang sử dụng đòn bẩy tài chính rất mạnh, với nợ vay hiện tại là 24,566 nghìn tỷ đồng, gấp nhiều lần so với lượng tiền mặt hiện có là 17 tỷ đồng → áp lực nợ vay lớn. Nguy cơ: nếu nguồn thu không cải thiện nhanh, KBC có thể gặp khó khăn trong việc thanh toán lãi vay và thực hiện các cam kết đầu tư đúng hạn.
=> Như vậy, với việc các KCN tập trung chủ yếu ở miền Bắc với nguồn vốn FDI chiếm phần lớn là từ Trung Quốc, cộng với việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao ở thời điểm thị trường đang không ổn định và khó đoán, cổ phiếu KCB hiện đang chịu nhiều rủi ro từ thị trường hơn trung bình ngành.
*Trạng thái kỹ thuật – khuyến nghị:
+) Khuyến nghị ngắn hạn: THEO DÕI.
Về ngắn hạn, cổ phiếu KBC hiện đang trong trạng thái trung lập nghiêng tiêu cực, dù có đà hồi phục vào tháng năm nhưng vẫn không vượt qua được vùng kháng cự MA200, đồng thời chọc thủng cả 2 đường MA20 và MA10, cộng với khối lượng giao dịch không bứt phá → xác nhận một pha điều chỉnh ngắn hạn, hiện tại chưa thấy có dấu hiệu dừng chân, các phiên gần đây không phiên nào ghi nhận có tín hiệu đảo chiều dứt khoát. Nhà đầu tư cầm tiền muốn tham gia ngắn hạn lúc này thì em nghĩ là mình chưa nên tham gia vội, nên chờ cổ phiếu có tín hiệu dừng chân và cân bằng trở lại, dự kiến cổ phiếu sẽ cân bằng ở vùng giá 23.0 -24.0. Nếu giá về đến vùng này và thấy có dấu hiệu lực cầu tăng, thị trường tham gia trở lại cùng với tín hiệu đảo chiều dứt khoát, anh chị có thể thăm dò dần vị thế với khoảng 20-30% tỷ trọng, sau đó có thể chờ các nhịp test lại khoảng 2-3 đáy để gia tăng thêm tỷ trọng.
TARGET NGẮN HẠN: QUANH VÙNG ĐỈNH CŨ GẦN NHẤT LÀ 28.0 (lợi nhuận kỳ vọng 7-10%)
+) Khuyến nghị dài hạn:
KBC đang trong đà giảm (từ 2022 đến nay). Để có kỳ vọng về dài hạn thì trước hết KBC phải thoát khỏi xu hướng giảm này, tạo điểm mua chân sóng ở vùng 30-31. Nếu nhà đầu tư dài hạn muốn tham gia dần với cổ phiếu này thì có thể cân nhắc gom dần ở vùng 20-23. Sau đấy nếu có tín hiệu cân bằng, tích lũy lại ở vùng 30-31 như em vừa nhắc đến bên trên thì có thể yên tâm giải ngân.
TARGET DÀI HẠN: Biểu đồ dài hạn của KBC cho thấy cổ phiếu đã thiết lập đỉnh giá quanh vùng 50 vào năm 2021, thời điểm dòng tiền đầu cơ vào mạnh, tuy nhiên lợi nhuận thực tế của doanh nghiệp trong năm này vẫn chưa đạt đỉnh → đỉnh kỳ vọng nhiều hơn là đỉnh nội lực. Giai đoạn từ 2022 đến nay KBC nhiều lần nỗ lực vượt đỉnh cũ nhưng thất bại. Tuy nhiên, 2025 KBC đang dần bước vào chu kỳ tăng trưởng thực sự về doanh thu- lợi nhuận, với quỹ đất lớn và được hưởng lợi từ chính sách sáp nhập hành chính → mở ra tiềm năng chinh phục vùng đỉnh cũ 50, nhưng điều kiện vẫn là phải phá được trend giảm dài hạn, break MA200 (tuần) với vol lớn, và nền tảng tài chính – dòng tiền cải thiện thực chất.
