Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cho biết, ngày 25/6 vừa qua, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) thông báo đã huy động thành công 1.500 tỷ đồng trái phiếu thông qua phát hành ra công chúng. Trái phiếu này có kỳ hạn 2 năm và lãi suất cố định là 10,8%/năm.
Bên mua trái phiếu chủ yếu là các nhà đầu tư tổ chức. Ngoài ra, đợt phát hành đã có tỷ lệ đăng ký mua vượt 95% lượng bán ra.
Tiếp đó, ngày 7/7, KBC đã công bố các giao dịch cho vay tín chấp đối với 3 công ty con với tổng giá trị 1.500 tỷ đồng. Lãi suất sẽ được xác định trong trong mỗi đợt giải ngân và thời hạn tối đa là 3 năm.
Trong khi công ty mẹ của KBC không có bất kỳ dự án mở rộng cũng như dự án mới, 3 công ty con của KBC đều có các dự án mới. VCSC tin rằng các giao dịch cho vay này là để các công ty con bắt đầu đầu tư vào các dự án mới này.
Theo KBC, các dự án mới chủ yếu là các dự án cụm công nghiệp tại tỉnh Long An - một tỉnh công nghiệp phía Nam của đô thị lớn TP. HCM. Tại đại hội cổ đông thường niên của KBC, ban lãnh đạo chia sẻ rằng doanh nghiệp có kế hoạch đầu tư vào khoảng 220 ha đất công nghiệp ở tỉnh Long An vào năm 2021. KBC từng chia sẻ, mỗi dự án cụm công nghiệp có tổng diện tích khoảng 50 - 70 ha.
Lưu ý rằng, hiện VCSC chưa đưa các dự án này vào dự báo lợi nhuận và định giá do thông tin hạn chế về kế hoạch phát triển và tình trạng phê duyệt. Tuy nhiên, công ty chứng khoán này nhận thấy khả năng điều chỉnh tăng đối với dự báo khi KBC chia sẻ rằng có thể đầu tư vào các dự án này bắt đầu từ nửa cuối năm 2021.
Trên thị trường, VCSC đang có khuyến nghị mua dành cho KBC với giá mục tiêu 48.500 đồng/cổ phiếu.
Khuyến nghị mua cổ phiếu KBC với giá mục tiêu là 57.900 đồng/CP CTCK MB (MBS) Chúng tôi kỳ vọng Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC – sàn HOSE) sẽ hưởng lợi từ nguồn FDI lớn vào Việt Nam và làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc dựa vào kinh nghiệm hợp tác với các đối tác lớn như Samsung, LG, Heesung Electronics… KBC đang quản lý một diện tích bất động sản khu công nghiệp lớn, hơn 4,713 ha, tập trung chủ yếu ở miền Bắc Việt Nam với nhiều Khu công nghiệp có lợi thế cạnh tranh thu hút được đối tác nước nước ngoài như Khu công nghiệp Quế Võ (Bắc Ninh), Khu công nghiệp Tràng Duệ (Hải Phòng)… Ngoài ra, cũng có những Khu công nghiệp lớn ở HCM như Tân Phú Trung, hiện đang là 1 trong những Khu công nghiệp lớn có tỷ lệ lấp đầy cao nhất khu vực miền Nam. Mặt khác, Khu công nghiệp Tràng Duệ III (687 ha) nhận phê duyệt quan trọng sau 3,5 năm và dự án Khu đô thị Tràng Cát gần như hoàn tất việc đền bù và nộp tiền sử dụng đất và được chính quyền Thành Phố Hải Phòng bàn giao hiện trạng đất trên thực địa cho Công ty để làm các thủ tục triển khai, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án để đưa vào vận hành khai thác kinh doanh. Những dự án này dự kiến sẽ đem lại nguồn thu cực lớn cho KBC trong 10 năm tới. Định giá: Chúng tôi khuyến nghị mua đối với cổ phiếu KBC với giá mục tiêu là 57.900 đồng/CP (tăng 36,2% upside) sử dụng Phương pháp RNAV. Rủi ro đầu tư: Việc các khu công nghiệp của KBC bắt đầu được lấp đầy và tiến trình mở rộng quỹ đất được dự báo sẽ có nhiều khó khăn do giá đất tăng nhanh, ảnh hưởng đến lợi suất của các dự án trong tương lai. Bên cạnh đó, việc chuyển dịch của các nhà sản xuất ra khỏi Trung Quốc vẫn chưa có dấu hiệu quá rõ ràng, cùng với diễn biến dịch phức tạp diễn ra từ quý II/2021 đã làm giảm đi sức hút FDI của Việt Nam. Điều này cũng ảnh hưởng đến nhu cầu thuê đất bất động sản khu công nghiệp trong tương lai.
Tăng tốc triển khai và ghi nhận doanh thu từ các khu công nghiệp: Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh - Bắc Ninh hiện về cơ bản đã hoàn thành pháp lý và hạ tầng cần thiết, sẵn sàng ghi nhận diện tích cho thuê lớn trong năm 2022. KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng) sẽ nhận giấp phép chính thức trong Q1.2022 và dự kiến có thể bắt đầu cho thuê từ 2023. − Kỳ vọng dòng tiền lớn từ KĐT Tràng Cát: KBC đang tích cực đàm phán cho giao dịch bán buôn khoảng 30-50 ha tại Tràng Cát với mức giá dự kiến khoảng 15-20 triệu đồng/m2. Với việc doanh nghiệp đã được cấp phép san lấp, việc thi công hạ tầng cơ bản để bàn giao mặt bằng cho khách hàng sẽ được tiến hành khá nhanh chóng và KBC có thể ghi nhận phần lớn doanh thu và dòng tiền ngay trong năm 2022. − Mở rộng quỹ đất tại nhiều địa phương mới: KBC đang tích cực phát triển quỹ đất tại các địa phương (1) Có tiềm năng phát triển công nghiệp và (2) Quỹ đất còn nhiều với chi phí rẻ. Trong đó 3 địa phương được doanh nghiệp lựa chọn làm trọng điểm phát triển mới là Hưng Yên, Hải Dương và Long An với nhiều dự án quy mô lớn. Đánh giá: Trong năm 2022, KBC kì vọng sẽ ghi nhận mức tăng trưởng mạnh trong doanh thu và lợi nhuận nhờ nhiều dự án KCN được đưa vào kinh doanh và bắt đầu có đóng góp đáng kể từ các dự án đô thị. Với nguồn lực tài chính quan trọng từ hoạt động kinh doanh và kế hoạch phát hành cổ phiếu, KBC sẽ đi vào chu kì tăng trưởng mới với nhiều dự án có quy mô lớn. VCBS dự phóng doanh thu năm 2022 của KBC đạt 7.810 tỷ đồng (+86,4% yoy), lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 2.077 tỷ đồng, tương ứng với EPS là 2.864 VNĐ/ cổ phiếu. Trong trường hợp doanh nghiệp có thể ghi nhận phần lớn doanh thu từ giao dịch bán buôn tại Tràng cát trong năm 2022, doanh thu dự kiến đạt 11.560 tỷ đồng (+175,9% yoy), lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 4.175 tỷ đồng, tương ứng với EPS là 5.758 VNĐ/ cổ phiếu. Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KBC với mức định giá hợp lý là 69.048 VNĐ/ cổ phiếu.
Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho biết, kết quả kinh doanh quý I của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HoSE: $KBC) đã thấp hơn kỳ vọng khi chỉ ghi nhận gần 700 tỷ đồng doanh thu và 523 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm 65% và 27% so với cùng kỳ năm ngoái. KBC mới chỉ hoàn thành 7% kế hoạch doanh thu và 12% kế hoạch lợi nhuận, nguyên nhân là do ảnh hưởng của Covid-19 đến tiến độ bàn giao các dự án. Ngoài ra biên lợi nhuận gộp đã giảm 16 điểm phần trăm xuống 40% trong quý I, chủ yếu vì biên lợi nhuận gộp của khu công nghiệp Tân Phú Trung sụt giảm. Lợi nhuận giảm chậm hơn doanh thu nhờ KBC đã đánh giá lại khoản đầu tư vào Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn Nhơn Hội khi tăng tỷ lệ sở hữu từ 10% lên 35,35%, qua đó thu về gần 500 tỷ đồng. Công ty mới hoàn thành 7% kế hoạch doanh thu và 12% kế hoạch lợi nhuận. ACBS cho rằng tăng trưởng trong năm 2022 của KBC sẽ phụ thuộc rất nhiều vào việc bàn giao khu đô thị Tràng Cát, dự kiến chiếm 45% tổng doanh thu và 53% lợi nhuận gộp. Một số quỹ đầu tư nước ngoài có kế hoạch mua sỉ hoặc cùng hợp tác phát triển dự án này nhưng hiện tại vẫn chưa đạt được thỏa thuận. Theo doanh nghiệp thì dự án này đã san lấp được 100ha và dự kiến tăng lên 200ha vào cuối năm nay. Bên cạnh đó, KBC đang xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 để tăng tổng diện tích của dự án từ 585ha lên 900ha. Sử dụng phương pháp NAV, ACBS điều chỉnh giá mục tiêu của KBC giảm 7% xuống gần 70.000 đồng/cổ phiếu nhưng lặp lại khuyến nghị mua vì kỳ vọng vào triển vọng tích cực đối với phân khúc bất động sản công nghiệp nhờ nhu cầu ổn định, xu hướng “Trung Quốc +1” và việc chính phủ đầu tư nhiều hơn vào phát triển cơ sở hạ tầng. KBC sẽ phát hành cổ phiếu thưởng theo tỷ lệ 3:1, tương đương 191,9 triệu cổ phiếu vào cuối tháng này. Sau đó, doanh nghiệp sẽ triển khai kế hoạch phát hành riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu tương đương 26% số cổ phiếu đang lưu hành hiện tại với giá chào bán chưa được công bố nhưng có thể gây áp lực lên giá cổ phiếu. Dựa theo giá phát hành cổ phiếu riêng lẻ gần nhất vào năm 2021 là thấp hơn giá thị trường 15%, ACBS giả định giá phát hành năm nay là 40.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng với giá mục tiêu sau phát hành cổ phiếu thưởng và cổ phiếu riêng lẻ là 50.455 đồng/cổ phiếu.
Quý I/2023, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC – sàn HOSE) ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt 2.223 tỷ đồng (tăng 225% so với cùng kỳ năm ngoái) và 1.056 tỷ đồng (tăng trưởng 102%) nhờ ghi nhận doanh số bán đất lên tới 64 ha trong khi cùng kỳ năm trước chỉ ghi nhận 8,9 ha. Trong 2022, KBC kí được hàng loạt các hợp đồng cho thuê và thỏa thuận nguyên tắc cho thuê, tuy nhiên chưa thể bàn giao do khách hàng chưa nhận được giấy chứng nhận đầu tư. Phần lớn các hợp đồng cho thuê đất KCN đã kí được kì vọng sẽ bàn giao trong năm nay. Trong 2022, KBC đã được phê duyệt chủ trương đầu tư cho 1.256 ha đất tại các Khu công nghiệp Lộc Giang, Tân Lập và Quang Châu mở rộng. Quỹ đất mới này cùng với các dự án đang triển khai sẽ đảm bảo dư địa tăng trưởng cho KBC trong trung và dài hạn. Quý I vừa qua, UBND TP Hải Phòng đã phê duyệt kế hoạch điều chỉnh chung quy hoạch Hải Phòng. Việc này kì vọng sẽ tác động tích cực tới tiến độ các dự án của KBC tại Hải Phòng, kết nối cơ sở hạ tầng sẽ được chú trọng đầu tư, đặc biệt khi KBC đang làm việc với chính quyền địa phương để xây dựng tuyến đường kết nối các dự án với cao tốc Hà Nội – Hải Phòng. Dựa trên triển vọng kinh doanh và kết quả định giá, chúng tôi đưa ra khuyến nghị mua đối với cổ phiếu KBC, mức giá mục tiêu là 33.100 đồng/cổ phiếu, cao hơn 20% so với mức giá đóng cửa 27.600 đồng ngày 09/06/2023.
Chúng tôi duy trì triển vọng tích cực đối với hoạt động kinh doanh KCN của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc-CTCP (KBC – sàn HOSE), nhờ dòng vốn FDI tiềm năng đổ vào các trung tâm KCN trọng điểm của Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng, là những khu vực có các khu công nghiệp của Công ty đang hoạt động. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng kỳ vọng rằng dòng tiền được cải thiện tốt và vị thế đòn bẩy thấp với tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu là 22% (tính tại thời điểm cuối quý I/2023) sẽ tạo dư địa đòn bẩy cho công ty khi cần (ví dụ: tạm ứng chi phí giải phóng mặt bằng tại các dự án sắp triển khai). Như vậy, sau khi hủy kế hoạch phát hành riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu (đã được phê duyệt tại ĐHCĐ bất thường tổ chức vào tháng 12/2022), Công ty không có bất kỳ kế hoạch tăng vốn nào trong năm nay, mà chúng tôi cho là điểm tích cực. Chúng tôi giữ nguyên ước tính lợi nhuận sau thuế cho năm 2023 và 2024 lần lượt là 2,7 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 66,5%) và 4 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 51,3%). Tại mức giá 30.000 đồng/cổ phiếu, KBC giao dịch ở mức P/E 2023 và 2024 lần lượt là 8,9x và 5,9x. Chúng tôi lưu ý rằng việc mua cổ phiếu quỹ chưa được chúng tôi đưa vào mô hình định giá, do chúng tôi cho rằng công ty sẽ ưu tiên dòng tiền cho việc phát triển các dự án mới. Chúng tôi duy trì khuyến nghị khả quan và giá mục tiêu không đổi ở thời điểm hiện tại là 33.000 đồng/cổ phiếu.
Hoạt động cho thuê đất công nghiệp dự báo chậm lại trong nửa cuối năm 2023: tính đến hiện tại KBC đã về cơ bản hoàn thành cho thuê đối với khách hàng lớn đặt trước tại KCN Quang Châu Mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh. Do đó, kết quả kinh doanh có thể chững lại trong nửa cuối năm 2023 khi hoạt động cho thuê đất phụ thuộc vào việc thu hút đầu tư mới. Chờ đợi nguồn cung mới từ KCN Tràng Duệ 3: Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc-CTCP (KBC – sàn HOSE) đã đền bù được khoảng 300 ha quỹ đất tại KCN, tạo điều kiện có thể thi công mặt bằng và bàn giao nhanh chóng sau khi nhận được chấp thuận đầu tư. Trong trường hợp thông qua hồ sơ pháp lý tại cuối năm 2023, hoạt động cho thuê có thể được triển khai ngay trong năm 2024. Đóng góp từ các dự án NOXH: Trong giai đoạn 2023 – 2024, kết quả kinh doanh mảng BĐS dân cư của KBC dự kiến được đóng góp chủ yếu bởi các dự án NOXH, nhà ở cho công nhân. Trong khi đó, hoạt động triển khai, bán hàng các dự án BĐS thương mại dự báo chững lại đáng kể. Trong năm 2023, kết quả kinh doanh hoạt động cốt lõi của KBC bùng nổ nhờ hoàn thành bàn giao mặt bằng cho các khách hàng lớn tại KCN Quang Châu Mở rộng và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. Tuy vậy, chúng tôi đánh giá mức giá hiện tại của cổ phiếu KBC đã cơ bản phản ánh kết quả kinh doanh trong năm 2023 và triển vọng kinh doanh giai đoạn tiếp theo phụ thuộc vào tiến độ triển khai dự án Tràng Duệ 3. VCBS dự phóng doanh thu năm 2023 của KBC đạt 5.809 tỷ đồng (tăng 315,7% so với năm ngoái), lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 2.037 tỷ đồng (tăng trưởng 33,4%), tương ứng với EPS là 2.653 đồng/cổ phiếu. Chúng tôi đưa ra khuyến nghị trung lập đối với cổ phiếu KBC với mức định giá hợp lý là 31.886 đồng/cổ phiếu.
6 tháng đã có ln 1.800 tỷ k lẽ 6 tháng cuối năm có 200 tỷ :)), trong khi đó kế hoạch của lndn là 4k tỷ. p/e 1 công ty bđs kcn top đầu, dòng tiền mạnh mà p/e chỉ bằng 8-9, k hiểu định giá kiểu gì :)). Nếu dn hoàn thành kế hoạch KBC cuối năm phải có giá 6x
ường đặt kế hoạch ở mức rất thấp). 10/08/2023 Tải xuống KBC (KHẢ QUAN, Giá mục tiêu: 36.900 Đồng/cp): Mảng kinh doanh cốt lõi cải thiện đáng kể Tại mức giá 32.000 đồng/cổ phiếu, KBC đang giao dịch với P/E 2023 là 9,3x và P/B là 1,4x, P/E 2024 là 6,0x và P/B là 1,2x. Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN, nhưng nâng giá mục tiêu lên 36.900 đồng/cổ phiếu (từ 33.000 đồng/cổ phiếu), tiềm năng tăng giá là 15,3% so với giá hiện tại, nhờ giả định giá cho thuê tăng và tỷ suất lợi nhuận gộp dự kiến cao hơn tại các KCN trọng yếu.
SSI khuyến nghị KBC :ường đặt kế hoạch ở mức rất thấp). 10/08/2023 Tải xuống KBC (KHẢ QUAN, Giá mục tiêu: 36.900 Đồng/cp): Mảng kinh doanh cốt lõi cải thiện đáng kể Tại mức giá 32.000 đồng/cổ phiếu, KBC đang giao dịch với P/E 2023 là 9,3x và P/B là 1,4x, P/E 2024 là 6,0x và P/B là 1,2x. Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN, nhưng nâng giá mục tiêu lên 36.900 đồng/cổ phiếu (từ 33.000 đồng/cổ phiếu), tiềm năng tăng giá là 15,3% so với giá hiện tại, nhờ giả định giá cho thuê tăng và tỷ suất lợi nhuận gộp dự kiến cao hơn tại các KCN trọng yếu.
Các vấn đề về địa chính trị ảnh hưởng nhiều tới đến sự vận động của dòng vốn FDI toàn cầu. Việc dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc bắt đầu từ những quyết định mang tính chiến lược nhằm phòng ngừa rủi ro chính trị hiện hữu đang ngày càng gia tăng giữa Trung Quốc và các nước phương Tây. Phần lớn dòng vốn FDI từ Trung Quốc dịch chuyển vào ngành công nghiệp điện tử, CNTT và truyền thông và các ngành công nghệ cao. Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC – sàn HOSE) rất tích cực trong việc đi phát triển thêm quỹ đất, nhiều dự án mới như CCN Phước Vĩnh Đông 1,2,4 với 149 ha (Long An), Tân Tập 654 ha và Lộc Giang 466 ha (Long An), Kim Động Ân Thi 375 ha (Hưng Yên), Bình Giang 860 (Hải Dương) sẽ là các dự án gối đầu, động lực tăng trưởng dài hạn cho KBC. Tích cực giải quyết thủ tục pháp lý tại KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Cát, tạo động lực phát triển dài hạn; ngắn hạn áp lực nhu cầu vốn gia tăng Chúng tôi nhận thấy tiềm năng trung và dài hạn của KBC đến từ quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp và các khu đô thị vẫn còn rất nhiều dư địa và với việc hưởng lợi từ dòng vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc cũng như tích cực giải quyết thủ tục pháp lý tại KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Cát. BVSC khuyến nghị OUTPERFORM đối với cổ phiếu KBC với mức giá hợp lý cho năm 2024 là 38.016 đồng/cp; tương đương +25% so với giá đóng cửa ngày 08/11/2023. Giá mục tiêu có sự thay đổi so với báo cáo gần nhất là 39.000 đồng/CP là do: Điều chỉnh hiệu quả dự án KĐT Phúc Ninh do chi phí phát sinh thêm; Chuyển ghi nhận doanh thu từ dự án Tràng Cát từ 2024 sang 2025. Rủi ro: Tiền sử dụng đất nộp thêm cho KDT Tràng Cát và Phúc Ninh sẽ gia tăng áp lực tài chính; Sự kéo dài pháp lý dẫn đến ghi nhận Tràng Cát và Phúc Ninh trì hoãn sang 2026 sẽ làm lợi nhuận 2025 ở mức rất thấp; Quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê tiếp tục giảm trong 2025, phụ thuộc nhiều vào tiến độ GPMB cũng như xin mở rộng các KCN.