Thị trường bất động sản ấm dần năm 2024
I. Cập nhật KQKD năm 2023:
KQKD 2023: Doanh thu thuần đạt 2,093 tỷ VND (-28.1% YoY), nhờ một phần lớn chi phí tại dự án Classia đã được hạch toán trong năm 2022, lợi nhuận gộp năm 2023 tăng +7.7% YoY lên mức 1,573 tỷ VND (Biên LNG đạt 75% so với 50% năm 2022). Tuy nhiên, LNST-CĐTS giảm -29.9% YoY ở mức 744 tỷ VND do
- Cùng kỳ ghi nhận lợi nhuận đột biến từ giao dịch mua rẻ, bồi thường hợp đồng
- Đẩy mạnh các chương trình hỗ trợ khách hàng và chiết khấu thanh toán trong giai đoạn thị trường BĐS khó khăn.
Công tác bán hàng:
Tính đến thời điểm cuối T2/2024, dự án The Privia đã hấp thụ 100% (1,043 sản phẩm chung cư) và đã nhận trước 70% tiền ứng trước từ khách hàng, tương ứng khoản người mua trả tiền trước kết thúc năm tăng từ 892 tỷ VND lên 2,354 tỷ VND. Dự án đang trong quá trình cất nốc và được kỳ vọng có thể bàn giao từ 2H24.
II. Luận điểm đầu tư: Tốc độ tăng trưởng vượt trội nhờ đẩy mạnh triển khai các dự án quy mô nhỏ, tích lũy nguồn lực cho đại dự án
1. Doanh thu và lợi nhuận ròng dự báo tăng trưởng với CAGR lần lượt là 56% và 35% trong giai đoạn 2023-2026.
Tốc độ hấp thụ tại The Privia vượt kỳ vọng. Bắt đầu mở bán từ cuối tháng 11/2023, The Privia ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 80% trong năm 2023 và 100% tính đến thời điểm cuối T2/2024 so với mức dự phóng 30% năm 2023 và 80% năm 2024 của chúng tôi tại Báo cáo cập nhật ngày 20/11/2023.
Tỷ lệ hấp thụ tốt từ nửa cuối năm 2023 tại các dự án mở bán mới tại TP HCM nói chung và tại The Privia nói riêng đã phát đi tín hiệu rõ ràng hơn về triển vọng phục hồi của ngành BĐS nhờ
- Nhu cầu nhà ở luôn dồi dào tại TP HCM
- Nguồn cung hạn chế và chiến lược “bán cái thị trường cần”
- Môi trường lãi suất thấp được duy trì.
Triển vọng lợi nhuận 2023-2026 ghi nhận mức tăng trưởng 52% CAGR.
KDH sẽ là một trong những doanh nghiệp có khả năng tận dụng lợi thế về
- 493ha quỹ đất ở tại TP HCM
- Nền tảng tài chính vững chắc (Nợ ròng/TTS=9.9%) và (3) năng lực triển khai đã được chứng minh để “vươn mình” trong pha phục hồi của chu kỳ ngành BĐS.
- Khả năng triển khai hai đại dự án KDC Tân Tạo và KĐT Phong Phú 2 rõ ràng hơn nhờ sự chủ động về nguồn vốn và chiến lược hợp tác tại cấp độ dự án với đối tác ngoại.
2. Tích lũy mọi nguồn lực hướng đến “khai phá” đại dự án.
- Ngày 23/2/2024, ĐHĐCĐ 2024 đã thông qua phương án chào bán riêng lẻ 110 triệu cổ phiếu cho cổ đông chiến lược đã được thông qua với tổng giá trị huy động kỳ vọng đạt 2,700 tỷ VND (giá chào bán 27,250 VND/cp).
=> Toàn bộ nguồn vốn thu được sẽ dùng để thanh toán nợ vay của KDH và công ty con TNHH MTV Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Phúc. - Phát hành riêng lẻ là tín hiệu cho thấy KDH sẽ đẩy mạnh nguồn lực để GPMB, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai tại KDC Tân Tạo và KĐT Phong Phú 2 trong năm 2024-2025, trước khi bảng giá đất bắt đầu có hiệu lực sẽ ảnh hưởng đến biên lợi nhuận kỳ vọng.
- Nhu cầu vốn để GPMB phần còn lại tại KDC Tân Tạo và KĐT Phong Phú 2 hiện tại còn rất lớn và cần được đẩy nhanh, do đó KDH có nhiều động lực trong việc hợp tác với nhà đầu tư tài chính hoặc hợp tác với các đơn vị phát triển BĐS khác tại cấp độ dự án. Như đề cập tại Báo cáo cập nhật trước, hợp tác với đối tác ngoại tại 2 dự án quy mô nhỏ sẽ là tiền đề, liều thuốc thử hướng đến kế hoạch hợp tác triển khai các đại dự a án KDC Tân Tạo (330 ha) và KĐT Phong Phú 2 (132.9 ha) trong tương lai.
III. ĐỊNH GIÁ
Với quỹ đất thương mại lớn trên 493ha tại TP HCM, nền tảng tài chính vững chắc, tăng trưởng lợi nhuận đạt 35% CAGR trong giai đoạn 2023-2026 nổi bật so với mặt bằng chung ngành BĐS và triển vọng triển khai đại dự án dần rõ ràng hơn, KDH xứng đáng nhận được mức định giá cao hơn so với các doanh nghiệp cùng ngành
IV. RỦI RO
Tiến độ GPMB và triển khai mở bán chậm hơn kỳ vọng tại các dự án KDC Tân Tạo, Cụm dự án Phong Phú 2 và KCN Lê Minh Xuân mở rộng
Để biết thêm thông tin về thị trường cũng như điểm mua bán cổ phiếu, nhà đầu tư tham khảo liên hệ:
Nguyễn Hồng Minh - Chuyên viên tư vấn đầu tư chứng khoán tại công ty CP chứng khoán SSI
