KDH doanh thu giảm 96% nhưng lợi nhuận vẫn 176 tỷ đồng: Câu chuyện nằm ở đâu?
Điểm đáng chú ý của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) trong quý 3/2026 không nằm ở việc doanh thu giảm mạnh, mà ở cách lợi nhuận đang được tạo ra. Doanh thu hợp nhất chỉ còn 41 tỷ đồng, giảm 96,2% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ vẫn đạt gần 176 tỷ đồng. Khoảng cách rất lớn này chủ yếu đến từ thay đổi cách ghi nhận Bình Trưng Mới và một khoản thu nhập bồi thường.
Nguyên nhân đầu tiên khiến doanh thu giảm sâu là Bình Trưng Mới không còn được hợp nhất toàn bộ vào KDH. Sau khi KDH chuyển nhượng 2% vốn tại dự án này và giảm tỷ lệ sở hữu xuống 48,95%, Bình Trưng Mới chuyển từ công ty con sang công ty liên kết. Vì vậy, doanh thu và chi phí của Bình Trưng Mới không còn đi thẳng vào doanh thu hợp nhất của KDH như trước.
Đây là điểm rất quan trọng khi nhìn con số doanh thu giảm 96,2%. Một phần mức giảm đến từ thay đổi phạm vi kế toán chứ không hoàn toàn phản ánh hoạt động kinh doanh của dự án biến mất. Thay vào đó, phần lợi nhuận KDH được hưởng từ Bình Trưng Mới được ghi nhận vào lợi nhuận từ công ty liên kết. Riêng quý 3, khoản này đạt 132,7 tỷ đồng, cho thấy dự án vẫn đang đóng góp đáng kể vào lợi nhuận của KDH.
Tuy nhiên, chất lượng lợi nhuận quý 3 chưa thực sự mạnh nếu nhìn vào hoạt động trực tiếp của công ty mẹ. Doanh thu chuyển nhượng bất động sản chỉ đạt 25 tỷ đồng, trong khi biên lợi nhuận gộp toàn công ty giảm còn 14,9%, thấp hơn rất nhiều mức 50,4% của quý trước và 70,6% cùng kỳ. Lợi nhuận gộp vì vậy chỉ còn khoảng 6 tỷ đồng.
Trong khi đó, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp vẫn ở mức 67 tỷ đồng, tương đương 162% doanh thu. Điều này cho thấy khi lượng bàn giao trực tiếp giảm mạnh, các chi phí cố định chưa thể co lại tương ứng. Nếu chỉ xét hoạt động bán hàng đang được hợp nhất trực tiếp, quý 3 là một quý khá yếu của KDH.
Điểm thứ hai giúp lợi nhuận không giảm tương ứng với doanh thu là khoản thu nhập khác 126,6 tỷ đồng, trong đó có 129,4 tỷ đồng tiền bồi thường do chấm dứt hợp đồng. Đây là khoản mang tính không thường xuyên và không nên được xem là nền tảng cho lợi nhuận các quý tiếp theo. Vì vậy, con số lợi nhuận 176 tỷ đồng nhìn bề ngoài tương đối tích cực nhưng cần tách rõ đâu là đóng góp hoạt động và đâu là khoản một lần.
Câu hỏi quan trọng với KDH trong 1–2 quý tới vì thế không còn là doanh thu hợp nhất có quay lại mức cao hay không, mà là lợi nhuận từ Bình Trưng Mới có tiếp tục được ghi nhận đều đặn theo tiến độ bàn giao hay không, đồng thời hoạt động bàn giao trực tiếp của KDH có phục hồi để cải thiện doanh thu và biên lợi nhuận hay không. Nếu Bình Trưng Mới tiếp tục bàn giao tốt, KDH vẫn có cơ sở duy trì một phần lợi nhuận thông qua công ty liên kết. Ngược lại, nếu tiến độ bàn giao chậm lại trong khi nguồn thu trực tiếp chưa cải thiện, chất lượng lợi nhuận có thể chịu áp lực.
Nhìn chung, doanh thu giảm 96% không đồng nghĩa hoạt động của KDH suy giảm tương ứng, vì một phần quan trọng đến từ thay đổi cách ghi nhận Bình Trưng Mới. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng không nên nhìn riêng con số lợi nhuận 176 tỷ đồng để đánh giá quý 3 tích cực, bởi kết quả này được hỗ trợ lớn bởi lợi nhuận công ty liên kết và khoản bồi thường một lần. Biến số quyết định câu chuyện KDH trong các quý tới vẫn là tiến độ bàn giao và khả năng chuyển lợi nhuận dự án thành nguồn thu ổn định hơn.
Với KDH, điều cần đánh giá không phải doanh thu quý 3 giảm bao nhiêu, mà là phần lợi nhuận có thể lặp lại trong các quý tiếp theo đến từ đâu. Nhà đầu tư muốn tham khảo vùng giá tích sản và giá mục tiêu của KDH có thể vào trang tiểu sử để xem phân tích chi tiết.
Trong kỳ, lợi nhuận chủ yếu đến từ việc bàn giao 15 căn nhà thấp tầng tại dự án Gladia và khoản thu nhập khác trị giá 127 tỷ đồng từ tiền bồi thường đất. Trong khi đó, doanh thu thuần chỉ đạt 41 tỷ đồng, giảm mạnh so với cùng kỳ.