Một doanh nghiệp có quỹ đất lớn, nhiều năm qua chỉ tập trung gom đất ở TP. HCM, vừa có tiềm lực tài chính vừa có năng lực triển khai, lại “có vẻ” đang bị thị trường bỏ qua thì có xứng đáng để đầu tư không?
Nói sơ qua một yếu tố khiến cá nhân mình nghĩ KDH không có sức tăng mạnh sau giai đoạn thị trường hồi phục vừa rồi: 1) dòng tiền nhìn chung đang bỏ qua nhóm bđs dân cư 2) kqkd quý 1 của KDH không được tốt cho lắm.
Về câu chuyện dòng tiền thì mình thấy thực tế thì dòng BĐS nói chung vẫn hút thanh khoản, tuy nhiên chỉ một số mã BĐS có cơ bản tốt mới được dòng tiền tìm đến (TCH NLG), bên cạnh đó là các mã BĐS Khu công nghiệp như IDC SZC (trong nhóm này có KBC cũng là mã rất tiềm năng nhưng hiện tại vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai dự án). Để đánh giá thì mình thấy NLG và KDH đang khá tương đồng nhau, đều có dự án gối đầu, đều có dự án tiềm năng sẽ bàn giao trong năm nay và có các dự án dài hạn. Còn về giá thì NLG đã chạy trước 1 đoạn, có thể sắp tới KDH cũng sẽ chạy theo sau.
Còn về luân chuyển dòng tiền
Dòng bất động sản nhìn chung dòng tiền luân chuyển đã về đáy trong tháng 5. Và thông thường theo quy luật thì khi dòng tiền tạo đáy xong sẽ có xu hướng đi lên dần. Ví dụ trong hình trên ta thấy một ngành kén NĐT như Bảo hiểm dòng tiền tạo đáy thấp nhất trong 10 tháng và sau đó mạnh dần lên, tương đương là mức tăng đáng kể ở những mã cổ phiêu bảo hiểm như MIG PVI BIC.
Kết quả kinh doanh quý 1 thì cụ thể như sau
| Chỉ Tiêu | Quý 1/2023 (tỷ VND) | Quý 1/2024 (tỷ VND) | Thay Đổi YoY (%) |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 425 | 334 | -21.5 |
| Lợi nhuận gộp | 332 | 174 | -47.5 |
| Lợi nhuận trước thuế | 287 | 102 | -64.6 |
| Lợi nhuận sau thuế | 201 | 64 | -68.2 |
Kết quả kinh doanh đi lùi khá rõ ràng, chủ yếu đến từ việc bàn giao ít căn hộ dự án Classia hơn, chi phí từ vay nợ tăng, tăng hàng tồn kho.
Ai theo dõi KDH từ lâu sẽ biết The Classia là con gà đẻ trứng vàng cho KDH giai đoạn trước 2024.
-The Classia nằm tại phường Phú Hữu Quận 9,
-Mở bán và bàn giao từ tháng 9/2022, bao gồm 176 căn nhà phố và biệt thự,
-Giá bán trung bình dao động từ 150 triệu đồng đến 180 triệu đồng/m² đất,
-Biên lợi nhuận gộp là 75%.
Đến hết quý 1/2024 thì dự án chỉ còn khoảng 10-15 căn để bán do đó dẫn tới suy giảm lợi nhuận trong quý của KDH.
Còn về việc nợ ròng tăng lên là do doanh nghiệp tăng cường vay nợ dài hạn và phát hành trái phiếu để đầu tư cho các dự án đang thi công, qua đó cũng làm tăng giá trị hàng tồn kho.
=>nhìn chung những khó khăn của KDH chỉ là trong ngắn hạn: dòng tiền đi 1 vòng qua hết công nghệ, hàng không, dầu khí,… rồi cũng tìm về chỗ “trũng”; kqkd chậm lại trong ngắn hạn và đến nửa sau 2024 khi KDH bắt đầu bàn giao dự án The Privia thì chắc chắn sẽ khởi sắc trở lại.
Hướng đến nửa cuối 2024, dự án Privia sẽ là động lực tăng trưởng chính cho KDH.
Vậy giờ điểm qua The Privia có gì:
Thứ nhất là vị trí đắc địa, nằm tại Quận Bình Tân, một trong những khu vực phát triển nhanh của TP. Hồ Chí Minh, The Privia có kết nối giao thông thuận lợi đến các quận trung tâm và các khu vực lân cận thông qua các tuyến đường lớn như Quốc lộ 1A, Cao tốc TP.HCM - Trung Lương và Vành Đai 2.
Thứ hai là quy mô và thiết kế của dự án. The Privia có tới 1.043 căn hộ, diện tích trung bình 60 m² mỗi căn, phù hợp với nhu cầu của các gia đình trẻ và người lao động.
=> Và tất cả những điểm mạnh đó đã được thể hiện ở việc thị trường hấp thụ dự án tốt như thế nào. Mở bán chính thức vào 25/11/2023, đến cuối tháng 2/2024 gần như đã bán hết hàng và nhận trước 70% tiền bán từ khách hàng. Với giá bán khoảng 50 triệu đồng/m² và dự kiến bàn giao vào quý 4/2024, dự án The Privia được kỳ vọng sẽ mang lại doanh thu khoảng 2.700 tỷ VND và biên lợi nhuận gộp không dưới 45%.
Ngắn hạn thì The Privia, dài hạn thì có Claria, Emeria ở khu vực TP. Thủ Đức, dự án liên doanh với nhà phát triển bất động sản của Singapore - Keppel Land, dự kiến bàn giao 2024-2026. Tương lai xa hơn thì còn dự án Solina, khu đô thị Tân Tạo, khu Dân cư Phong phú 2.
Ngoài ra thì KDH cũng có khả năng được thêm vào rổ chỉ số FTSE Vietnam Index, qua đó quỹ này dự kiến sẽ mua vô 5,1 triệu cổ phiếu KDH (mã TCH cũng được xem xét thêm vào)
Phân tích ngắn dài thì cũng thấy tốt chỉ có cái là giá chưa chạy, qua phân tích kỹ thuật
Vùng giá hiện tại từ 35.9 - 36.2 là vùng cân bằng, cung cầu vô rất nhiều, đây đang là một điểm mua an toàn. Ngoài ra khi giá về gần 35 là bật lên lại, đây cũng là một điểm mua hợp lý khi thị trường rung lắc. Các chỉ báo kỹ thuật Stochastic, MACD hay RSI đều ở pha trung tính, có chỉ báo sức mạnh ADX thì đang khá tiêu cực tuy nhiên sức mạnh xu hướng cũng không cao, chỉ đang ở 13.
BSC đặt giá mục tiêu 44.5, SSI 41.3, DSC 40.8, MBS 43, nếu lấy trung bình ra thì tầm cỡ 42, tuy nhiên theo cá nhân mình thì khi bàn giao dự án Privia xong xuôi giá của KDH có thể đạt 46. Với upside ổn như vậy thì KDH là một mã đáng mua gom trong giai đoạn này.