KDH quý 3/2026: Lợi nhuận tăng mạnh, nhưng 30.000 tỷ đồng hàng tồn kho bao giờ chuyển thành tiền?
KDH vừa công bố kết quả kinh doanh quý 3/2026 với lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 526 tỷ đồng, tăng hơn 3 lần so với cùng kỳ. Doanh thu cũng tăng trưởng 127%, trong khi hàng tồn kho đã tiến sát mốc 30.000 tỷ đồng.
Nhìn bề ngoài, đây là một bức tranh khá tích cực. Nhưng nếu nhìn dưới góc độ của một doanh nghiệp phát triển bất động sản, câu chuyện đáng quan tâm hơn nằm ở phía sau những con số: KDH đang sở hữu một lượng tài sản dự án rất lớn, nhưng khả năng chuyển hóa tài sản đó thành doanh thu và dòng tiền sẽ quyết định hiệu quả thực sự trong những năm tới.
Có 4 vấn đề cần đặc biệt chú ý trong báo cáo lần này.
1. Lợi nhuận 9 tháng tăng 51%, nhưng gần 900 tỷ đồng đến từ một thương vụ chuyển nhượng vốn
Trong 9 tháng đầu năm 2026, KDH ghi nhận doanh thu thuần 2.857 tỷ đồng, gần như đi ngang so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 1.268 tỷ đồng, tăng khoảng 51%.
Điểm bất thường nằm ở doanh thu tài chính, tăng từ khoảng 29 tỷ đồng lên 916 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ giao dịch chuyển nhượng 2% vốn tại Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Bình Trung Mới vào tháng 6/2026.
Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của KDH giảm từ 50,95% xuống 48,95%, khiến Bình Trung Mới chuyển từ công ty con thành công ty liên kết. KDH ghi nhận khoản lãi khoảng 896 tỷ đồng từ giao dịch này, trong đó phần lớn đến từ việc đánh giá lại khoản đầu tư khi thay đổi quyền kiểm soát.
Điều cần nhấn mạnh là giá chuyển nhượng 2% vốn thực tế chỉ đạt 68,3 tỷ đồng. Như vậy, không thể hiểu KDH đã thu về gần 900 tỷ đồng tiền mặt từ thương vụ này. Đây chủ yếu là khoản lợi nhuận kế toán phát sinh từ thay đổi cấu trúc sở hữu và ghi nhận lại giá trị khoản đầu tư.
Nếu loại riêng khoản lãi 896 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 9 tháng còn khoảng 450 tỷ đồng. Đây chưa phải lợi nhuận chuẩn hóa hoàn chỉnh, nhưng đủ cho thấy mức tăng trưởng 51% chưa phản ánh đầy đủ sức khỏe của hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi.
Góc nhìn đầu tư: Một doanh nghiệp bất động sản có thể ghi nhận lợi nhuận rất lớn từ việc tái cấu trúc sở hữu, chuyển nhượng dự án hoặc đánh giá lại khoản đầu tư. Nhưng lợi nhuận từ những giao dịch này khác hoàn toàn với lợi nhuận tạo ra từ việc bán sản phẩm, bàn giao nhà và thu tiền khách hàng. Nhà đầu tư cần phân biệt hai nguồn lợi nhuận này trước khi đánh giá tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp.
2. Hàng tồn kho gần 30.000 tỷ đồng: KDH đang tích lũy quỹ dự án hay bước vào giai đoạn khai thác?
Đây mới là câu chuyện quan trọng nhất khi nhìn vào hoạt động kinh doanh của KDH.
Tại ngày 30/9/2026, hàng tồn kho đạt gần 29.913 tỷ đồng , tăng khoảng 6.653 tỷ đồng so với cuối năm 2025. Đây là lượng vốn rất lớn đang nằm trong các dự án bất động sản.
Đáng chú ý, mức tăng hàng tồn kho không hoàn toàn đến từ việc KDH tiếp tục rót vốn vào những dự án hiện hữu. Trong tháng 3/2026, doanh nghiệp hoàn tất nhận chuyển nhượng 99% vốn tại Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản An Lập với giá phí khoảng 2.553 tỷ đồng. Tại thời điểm mua, An Lập có khoảng 5.430 tỷ đồng hàng tồn kho được ghi nhận theo giá trị hợp lý.
Nói cách khác, KDH đang mở rộng quỹ dự án thông qua hoạt động mua lại doanh nghiệp đang nắm giữ tài sản bất động sản. Đây là chiến lược có thể giúp doanh nghiệp nhanh chóng gia tăng quy mô quỹ dự án mà không phải bắt đầu toàn bộ quá trình tích lũy đất từ đầu.
Tuy nhiên, mua được dự án mới chỉ là bước đầu. Giá trị thực sự của một dự án bất động sản phụ thuộc vào khả năng hoàn thiện pháp lý, nghĩa vụ tài chính đất đai, chi phí đầu tư hạ tầng, khả năng triển khai sản phẩm và sức mua của thị trường.
Danh mục hàng tồn kho của KDH hiện tập trung đáng kể tại các dự án:
- Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo: khoảng 9.378 tỷ đồng.
- An Lập – Bình Trung Đông: khoảng 5.567 tỷ đồng.
- Bình Trung – Bình Trung Đông: khoảng 5.038 tỷ đồng.
- Đoàn Nguyên – Bình Trung Đông: khoảng 3.528 tỷ đồng.
- Khang Phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A: khoảng 2.158 tỷ đồng.
- Khang Phúc – Khu dân cư Phong Phú 2: khoảng 1.960 tỷ đồng.
Nhìn vào cơ cấu này, có thể thấy một lượng vốn rất lớn đang tập trung ở các dự án khu dân cư. Với mô hình phát triển bất động sản, doanh nghiệp thường phải bỏ vốn cho đất đai, pháp lý, hạ tầng và xây dựng trước khi có thể ghi nhận doanh thu. Vì vậy, hàng tồn kho lớn có thể là nền tảng tăng trưởng, nhưng cũng đồng nghĩa với việc vốn bị giữ lại trong dự án trong một khoảng thời gian nhất định.
Điều nhà đầu tư cần theo dõi không đơn thuần là hàng tồn kho tiếp tục tăng hay giảm, mà là dự án nào bắt đầu đủ điều kiện kinh doanh, dự án nào bước vào giai đoạn bàn giao và tốc độ thu tiền từ khách hàng ra sao. Đó mới là quá trình chuyển hóa tài sản trên bảng cân đối kế toán thành lợi nhuận và tiền mặt thực tế.
3. Nợ vay tăng gần gấp đôi: Đòn bẩy đang trở thành yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư
Để phát triển một danh mục dự án có quy mô lớn, KDH cần nguồn vốn rất đáng kể. Và báo cáo quý 3 cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn trước.
Tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn đạt khoảng 17.776 tỷ đồng , tăng từ khoảng 10.149 tỷ đồng cuối năm 2025. Riêng vay dài hạn tăng từ 8.348 tỷ đồng lên 16.125 tỷ đồng. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu cuối kỳ đạt khoảng 20.145 tỷ đồng.
Tỷ lệ dư nợ vay trên vốn chủ sở hữu vì vậy tăng từ khoảng 0,48 lần lên 0,88 lần.
Trong ngành bất động sản, vay dài hạn để phát triển dự án không phải là điều bất thường. Thậm chí, nếu doanh nghiệp có quỹ đất tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng bán hàng hiệu quả, việc sử dụng vốn vay có thể giúp gia tăng quy mô hoạt động và tối ưu hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu.
Nhưng vấn đề nằm ở thời gian thu hồi vốn.
Một dự án có thể mang lại biên lợi nhuận hấp dẫn trên giấy tờ, nhưng nếu kéo dài thời gian hoàn thiện pháp lý, xây dựng hoặc bán hàng, doanh nghiệp vẫn phải gánh chi phí vốn trong suốt quá trình đó.
Đáng chú ý, trong 9 tháng đầu năm, KDH đã vốn hóa khoảng 822 tỷ đồng chi phí lãi vay vào giá trị tài sản/dự án. Điều này có nghĩa một phần chi phí vay chưa được ghi nhận ngay vào chi phí tài chính trong kỳ, mà được tính vào giá trị dự án và sẽ ảnh hưởng đến giá vốn khi sản phẩm được bàn giao.
Vì vậy, không nên chỉ nhìn chi phí lãi vay trên báo cáo kết quả kinh doanh để đánh giá áp lực tài chính. Cần nhìn cả dư nợ, lãi vay vốn hóa và tốc độ triển khai dự án.
Với KDH, câu hỏi quan trọng trong giai đoạn tới là tốc độ tạo doanh thu và dòng tiền có theo kịp tốc độ mở rộng tài sản và nợ vay hay không.
4. Dòng tiền kinh doanh đã đảo chiều dương, nhưng chưa thể xem là hoàn toàn bền vững
Một điểm sáng trong báo cáo là dòng tiền từ hoạt động kinh doanh 9 tháng đầu năm đạt dương 470 tỷ đồng, cải thiện đáng kể so với mức âm 3.295 tỷ đồng cùng kỳ.
Tiền và tương đương tiền cuối quý đạt 6.199 tỷ đồng, tăng từ 2.544 tỷ đồng cuối năm 2025. Đây là tín hiệu tích cực về khả năng thanh khoản.
Tuy nhiên, cần nhìn vào nguồn tạo ra dòng tiền. Trong kỳ, các khoản phải trả tăng đã đóng góp khoảng 2.532 tỷ đồng vào dòng tiền hoạt động kinh doanh. Đồng thời, tiền người mua trả trước ngắn hạn tăng từ khoảng 648 tỷ đồng lên 1.864 tỷ đồng.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, tiền khách hàng ứng trước là nguồn vốn quan trọng. Nó giúp doanh nghiệp có thể tiếp tục triển khai dự án trước khi ghi nhận doanh thu theo quy định kế toán. Tuy nhiên, khoản tiền này cũng đi kèm nghĩa vụ phải hoàn thiện và bàn giao sản phẩm theo cam kết.
Mặt khác, dòng tiền đầu tư âm khoảng 2.120 tỷ đồng, trong khi dòng tiền tài chính dương khoảng 5.305 tỷ đồng. Trong kỳ, KDH vay mới gần 9.727 tỷ đồng và trả nợ gốc khoảng 4.199 tỷ đồng.
Như vậy, thanh khoản được cải thiện nhờ cả dòng tiền hoạt động, tiền khách hàng ứng trước và nguồn vốn vay. Đây là điểm cần theo dõi thêm thay vì chỉ nhìn vào con số dòng tiền kinh doanh đã chuyển sang dương.
Một doanh nghiệp bất động sản thực sự khỏe không chỉ cần sở hữu nhiều dự án, mà còn phải có khả năng bán hàng, thu tiền và tái tạo dòng tiền đủ nhanh để tài trợ cho chu kỳ đầu tư tiếp theo.
Kết luận: KDH có quỹ dự án lớn, nhưng giai đoạn tới phải chứng minh khả năng chuyển hóa tài sản thành dòng tiền
Tổng thể, KDH đang sở hữu danh mục dự án có quy mô lớn, mở rộng thêm tài sản thông qua hoạt động mua lại doanh nghiệp và tiếp tục huy động vốn để phát triển dự án.
Điểm tích cực là doanh thu quý 3 tăng mạnh, lợi nhuận gộp cải thiện, dòng tiền kinh doanh chuyển sang dương và lượng tiền mặt tăng lên. Tuy nhiên, mức tăng trưởng lợi nhuận 9 tháng chịu ảnh hưởng đáng kể từ khoản lãi tài chính gần 896 tỷ đồng; trong khi dư nợ vay tăng nhanh và lượng vốn nằm trong hàng tồn kho đã ở mức rất lớn.
Theo góc nhìn kinh doanh bất động sản, tôi cho rằng KDH đang đứng trước bài toán quan trọng: không phải tiếp tục tích lũy được bao nhiêu quỹ đất, mà là khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có như thế nào.
Nếu doanh nghiệp đẩy nhanh được tiến độ dự án, đưa sản phẩm ra thị trường, duy trì sức bán và thu tiền đúng kế hoạch, danh mục tài sản hiện tại có thể trở thành động lực tăng trưởng trong những năm tới. Ngược lại, nếu quá trình thương mại hóa kéo dài trong khi nợ vay tiếp tục tăng, chi phí vốn sẽ bào mòn hiệu quả đầu tư.
Vì vậy, trong các quý tiếp theo, ba chỉ tiêu đáng theo dõi nhất với KDH là tiến độ thương mại hóa các dự án lớn, lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi và khả năng kiểm soát dư nợ vay .
Vậy 14 có phải vùng thềm đủ vững để KDH chuyển xu hướng? Cả nhà liên hệ ngay Zal.o 096.996.5276 (Linh) để nhận ngay bản kế hoạch về các điểm hỗ trợ kháng cự của KDH trong năm 2027, bên cạnh đó còn nhận được nhanh nhất các thông tư, nghị định… được tổng hợp một cách nhanh nhất để cả nhà có thể nắm được tình hình KDH liên tục trong phiên.
Bài viết phân tích dựa trên báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2026 của KDH. Các nhận định về tiến độ thương mại hóa, khả năng chuyển hóa hàng tồn kho và hiệu quả sử dụng vốn là góc nhìn phân tích, không phải thông tin xác nhận về tiến độ pháp lý hoặc kế hoạch bán hàng của từng dự án. Bài viết không phải báo cáo nghiên cứu chính thức và không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ cổ phiếu.