Hình thức hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT) là một trong những phương thức đầu tư công phổ biến trước đây, đặc biệt tại Việt Nam, được sử dụng để triển khai các dự án hạ tầng lớn. Các dự án đầu tư mới theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) đã dừng thực hiện từ ngày Luật PPP có hiệu lực (1/1/2021). Nguyên nhân do những bất cập khi thực hiện loại hợp đồng này trong giai đoạn trước. Chẳng hạn, một số dự án không phù hợp; giá trị công trình xác định không chính xác, đa số có suất đầu tư cao hơn dự án sử dụng vốn đầu tư công. Việc lựa chọn nhà đầu tư chủ yếu theo chỉ định thầu, không cạnh tranh, giám sát bị xem nhẹ dẫn tới chất lượng công trình không đảm bảo.
Tuy nhiên, cập nhật mới nhất, chiều 29.11, Quốc hội thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Luật Đấu thầu. Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 15.1.2025, riêng việc thực hiện dự án BT thanh toán bằng quỹ đất và hợp đồng BT thanh toán bằng ngân sách nhà nước có hiệu lực thi hành từ 1.7.2025.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng, hiện nay, hợp đồng BT đã được thí điểm với quy định khác nhau về lĩnh vực, quy mô dự án và phương thức thanh toán, nhưng chưa được tổng kết, đánh giá đầy đủ, kỹ lưỡng. Do đó, chưa đủ cơ sở để luật hóa các quy định về cơ chế, trình tự, thủ tục của hợp đồng BT tại dự thảo luật.
Việc khởi động lại các dự án BT là tín hiệu tốt trước mắt, tuy nhiên việc gỡ vưỡng mắc cụ thể vẫn cần thời gian.
Để tạo cơ sở pháp lý triển khai cơ chế hợp đồng BT, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo luật chỉ quy định các nguyên tắc cơ bản về cơ chế thanh toán cho nhà đầu tư đối với 3 hình thức. Nhà đầu tư được:
- Thanh toán bằng quỹ đất
- Thanh toán bằng ngân sách nhà nước
- Không yêu cầu thanh toán.
Đồng thời, bổ sung quy định giao Chính phủ quy định chi tiết cơ chế hợp đồng BT đối với các hình thức thanh toán trên. Với vị thế là một trong những nhà phát triển bất động sản có bề dày kinh nghiệm trong việc triển khai BT, có nhiều dự án trọng điểm tại TPHCM được triển khai theo hình thức này, PDR chắc chắn sẽ không thể nằm ngoài danh sách cần được quan tâm.
Với dự án Khu Cổ đại, hiện tại PDR đã đầu tư hơn 400 tỷ đồng và dự kiến sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. Thành quả nhận được sau khi xây dựng dự án này sẽ là phần đất tại Cù lao Ba Xang, một trong số ít các “ốc đảo” giữa lòng TP.HCM với khả năng triển khai các dự án bất động sản kèm với yếu tố sinh thái phù hợp với định hướng xanh hóa mới là động lực trung và dài hạn. Với kinh nghiệm và tiềm lực tích lũy 20 năm, đặc biệt trong việc triển khai các dự án BT, PDR hoàn toàn có khả năng triển khai.
Quỹ đất thanh toán cho dự án BT Khu Cổ đại, phường Long Bình, Quận 9
Với dự án Trung tâm TDTT Phan Đình Phùng vừa qua UBND và Sở kế hoạch Đầu tư TP.HCM chuyển đổi từ hình thức BT sang đầu tư công. Sau khi giải quyết các tồn đọng, dự án có khả năng sẽ sớm được tái khởi động trong tương lai. Việc Quốc Hội cởi trói cho BT như vừa qua cũng sẽ mở ra khe cửa cho PDR được giải quyết đền bù.
Bên cạnh đó, Phát Đạt còn có các dự án BT tiềm năng khác có thể kể đến như:
- Xây dựng Bệnh viện chấn thương chỉnh hình Bình Chánh và được Nhà nước bù lại bằng 4ha đất có vị trí đẹp ở quận 2.
- Xây dựng lại cảng ICD Long Bình quận 9 và Nhà nước cung cấp 24ha đất sạch ở quận 9 cùng đất ở các vị trí khác.
2 lô đất được đền bù tại các quận 2 và quận 9 là quỹ đất bổ sung cực kỳ chất lượng trong bối cảnh quỹ đất tại TP HCM đang cạn dần. Bên cạnh đó, các tuyến đường huyết mạch như cao tốc Long Thành - Dầu Giây, Đại lộ Mai Chí Thọ và đặc biệt là tuyến Metro số 1 đã đi vào hoạt động sẽ giúp việc di chuyển giữa các khu vực trung tâm TP.HCM và các tỉnh lân cận trở nên thuận tiện hơn bao giờ hết. Bên cạnh đó, 2 quận trên nằm trong khu Đông TP.HCM, vốn thu hút sự đầu tư mạnh mẽ từ các dự án khu đô thị, trung tâm thương mại, trường học quốc tế và các tiện ích xã hội khác, qua đó thiết lập một môi trường sống lý tưởng hơn để thu hút cư dân, tạo tiềm năng tăng trưởng cho các bất động sản trong tương lai.
Với khả năng triển khai các dự án hiệu quả và mang lại nguồn thu lớn trong quá khứ, việc sở hữu quỹ đất tiềm năng tại TP Thủ Đức sẽ là động lực mạnh mẽ để Phát Đạt tiếp tục phát triển những dự án quy mô, xứng tầm. Những dự án tiêu biểu như The Everrich Infinity, The Everrich 1, 2, 3, và Millennium đã minh chứng rõ ràng cho sự thành công của PDR khi đầu tư vào các dự án tại TP.HCM, đủ để chứng minh uy tín và khả năng sinh lời của công ty trong thị trường bất động sản.
Khi pháp lý bắt đầu được mở khóa, các dự án BT của Phát Đạt sẽ có những bước phát triển mới và bổ sung cho doanh nghiệp quỹ đất tiềm năng trong tương lai tại TPHCM trong dài hạn. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý hiện tại Quốc Hội chỉ mới tháo gỡ bước đầu vẫn cần những hướng dẫn thực hiện cụ thể. Do đó, cơ hội sẽ mở ra cho PDR, nhưng đi kèm với đó là không ít thách thức, nhưng với nội lực đã tích lũy 20 năm, PDR hoàn toàn có thể vững vàng đón cơ hội.
HoREA đề nghị Bộ Kế hoạch Đầu tư xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, chỉ đạo UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương rà soát các dự án đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng BT đã được giao kết hợp đồng hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày 1.1.2021 theo hướng tuân thủ đúng các quy định tại luật PPP. Đồng thời không hợp thức hóa các sai phạm, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư và lợi ích công cộng. Không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.