LHG: Không đáng 19 nghìn

, , , , , , , , ,

LHG có gì mà không đáng 19k ?

1. Vị thế doanh nghiệp

Xét trong các cổ phiếu Bất động sản KCN, LHG là doanh nghiệp có quy mô tầm trung, đứng thứ 7 trong top vốn hóa cao, xếp sau: BCM, GVR, VGC, KBC, IDC, SZC. Với giá trị vốn hóa 1.095 tỷ đồng. Giá trị tổng tài sản hiện nay của LHG theo bảng Cân đối kế toán là 2.915,8 tỷ đồng.

2. Cơ cấu cổ đông

Nhìn chung cơ cấu cổ đông Long Hậu là rất loãng, với ban lãnh đạo sở hữu trực tiếp chỉ chiến 1.24%, tổ chức trong nước sở hữu 60.72%, quỹ đầu tư nước ngoài sở hữu 12,92% và phần còn lại chiếm 25,12%.

Tháng 4/2022, ông Võ Tấn Thịnh, thành viên HĐQT Long Hậu đã chính thức bán hết toàn bộ cổ phần (tương ứng hơn 10 triệu cổ phiếu LHG) và chính thức thoái vốn hoàn toàn 20% cổ phần của LHG cùng với một số thành viên ban lãnh đạo khác. Hiện tại ông Lê Tấn Cường (đại diện công ty Tân Thuận, sở hữu 48,67%) đang làm chủ tịch HĐQT LHG mà không trực tiếp sở hữu cổ phần nào.

3. Tình hình tài chính

Đặc thù của những doanh nghiệp phát triển Bất động sản Khu công nghiệp thường sẽ sử dụng đòn bẩy tài chính tương đối cao, trung bình quanh mức 70% tỷ lệ Vay tài chính/VCSH. Tuy nhiên tỷ lệ này đối với LHG duy trì ở quanh mức 10%-13% trong giai đoạn 2016-2021. Thể hiện sự an toàn trong quản trị dòng vốn vay của ban lãnh đạo LHG. LHG sẽ có nhiều tiềm năng trong tương lai để sử dụng đòn bẩy tài chính nhằm nâng cao tốc độ phát triển của doanh nghiệp. Dẫu vậy mặt ngược lại là vấn đề doanh nghiệp đang thiếu quỹ đất hoàn thiện pháp lý để đưa vào khai thác. Câu chuyện tăng trưởng của LHG sau năm 2025 khi KCN Long Hậu 3.1 cho thuê toàn bộ sẽ hoàn toàn phụ thuộc vào vấn đề pháp lý của dự án An Định và Long Hậu 3.2(Hiện vẫn chưa được phê duyệt chủ trương).
image
Ngoài ra tỷ lệ Vay và nợ thuê/ Tổng tài sản của trong giai đoạn 2016 đến 2021 đều duy trì ở tỷ lệ rất thấp, nghĩa là áp lực về chi phí lãi vay của LHG trong những bối cảnh vĩ mô, nền lãi suất không thuận lợi là rất thấp.
image

4. Kế hoạch kinh doanh
a. Kế hoạch của ban lãnh đạo

- Đất công nghiệp: khai thác một Khu công nghiệp mới từ 2024, tìm kiếm quỹ đất bổ sung với diện tích (500ha)
- Đất dân cư – Tái định cư: khai thác từ năm 2024.
- Xây nhà xưởng theo yêu cầu (Built-to-suit): Mỗi năm 1 xưởng.
- Xây nhà xưởng mới (nhà xưởng và kho): 10.000m2 /năm, nhà xưởng tại Khu công nghệ cao Đà Nẵng 10.000m2 /2 năm đạt tổng diện tích nhà xưởng 180.000m2 vào năm 2025.
- Xây nhà xưởng cao tầng: tiếp tục đầu tư (giai đoạn 2) là 20.000m2 và khai thác từ năm 2023.
- Dịch vụ hạ tầng và tiện ích: tăng trưởng trung bình 10%/năm.
- Dịch vụ quản lý khu công nghiệp: nghiên cứu mô hình quản lý và triển khai áp dụng tại 01 KCN khác (quy mô 100-200ha) từ năm 2023.
- Tăng cường năng lực tài chính: từ nguồn lợi nhuận giữ lại của các năm, tăng vốn điều lệ.

5. Đánh giá kế hoạch kinh doanh

a. Đánh giá khả năng hoàn thành chỉ tiêu năm 2022

- Chúng tôi cho rằng kế hoạch kinh doanh của LHG trong năm 2022 có thể đạt được dựa vào các lý do: (1). Quý 4 thường là mùa dòng vốn thực hiện FDI mạnh mẽ nhất hàng năm, LHG có khả năng về đích khi KQKD 6 tháng đầu năm đã đạt 55% kế hoạch doanh thu thuần, 80.6% kế hoạch lợi nhuận sau thuế, (2). Tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn sẵn sàng cho thuê trong nửa cuối năm 2022 là 28.907,8m2, (3). Trung Quốc tiếp tục lock-down, bối cảnh vĩ mô, chính sách tiền tệ và tài khóa ở Việt Nam tốt hơn rất nhiều so với các quốc gia khác trong khu vực, (4). Đồng Việt Nam mất giá so với USD, các doanh nghiệp khai thác Khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi từ lãi tỷ giá, (5). Việt Nam tiếp tục nâng lãi suất, Long Hậu sẽ được hưởng lợi nhờ lượng tiền gửi lớn.
- Tuy nhiên chúng tôi cho rằng chưa đủ căn cứ để đánh giá khả năng hoàn thành kế hoạch kinh doanh của Long Hậu từ 2023 về sau, bởi các lý do sau: (1). Hiện nay các dự án KCN An Định và KCN LH3.2 vẫn đang trong quá trình chờ được cấp chủ trương đầu tư, hiện nay quỹ đất còn lại để khai thác của Long Hậu rất hạn chế, nếu thời gian chờ cấp chủ trương kéo dài hoặc thậm chí là không được cấp, Long Hậu sẽ đối mặt với rủi ro hết quỹ đất sau khi khai thác hết KCN LH3.1 và Khu công nghệ cao Đà Nẵng. (2). Rủi ro từ việc tranh chấp khoản nợ phải trả cho Công ty TNHH MTV Phát Triển Công Nghiệp Tân Thuận IPC

6. Bóc tách dự án

a. Đất cho thuê KCN Long Hậu 3.1

Hiện tại LHG đang vận hành cho thuê KCN LH3.1 với diện tích thương phẩm còn lại khoảng 60ha. Sở hữu tiền năng lớn từ vị trí địa lý và hệ thông giao thông thuận lợi (cách trung tâm TP.HCM 20km, cảng Sài Gòn – Hiệp Phước và Cảng Container Trung tâm Sài Gòn 3km), mức giá cho thuê 2021 theo chia sẻ từ Ban lãnh đạo là trên 200 USD/m2/kỳ hạn thuê.

b. Nhà xưởng cao tầng tại KCN Long Hậu 3.1 (HRF)

Nhà xưởng cao tầng tại KCN Long Hậu 3.1 gồm 2 giai đoạn với tổng diện tích cho thuê 43.996m2.
Giai đoạn 1 đã cho thuê 75% tương ứng 14.998,5m2, còn lại 5.000m2. Tổng diện tích sẵn sàng cho thuê trong Q3/2022 là 3.057m2.
Giai đoạn 2 dự kiến ra mắt trong nửa cuối năm 2022. Tổng diện tích cho thuê là 23.998m2 sẽ được đưa vào khai thác dần từ năm 2023.

c. Nhà xưởng xây sẵn theo yêu cầu tại KCN LH3.1 (BTS)
Nhà xưởng xây sẵn theo yêu cầu (BTS) tại phân khu 3A có 4 lô (diện tích 4.250m2/lô) đang trong kế hoạch cho thuê mỗi năm 1 lô: 3A-19-20-21-22. Giá thuê $240/m2.

d. Nhà xưởng xây sẵn liền thổ tại KCN LH3.1 (RBF)
Nhà xưởng xây sẵn liền thổ (RBF) tại phân khu 3A có 4 lô (diện tích 4.250m2/lô) đang trong kế hoạch cho thuê, diện tích sẵn sàng cho thuê trong nửa cuối năm 2022 là 8.206m2 nhà xưởng và 1.520,8m2 văn phòng.

e. Nhà xưởng công nghệ cao Long Hậu – Đà Nẵng

Mặt bằng lô J4-03 và J4-04
Lô J4-03 và J4-04 tính đến hết Q2/2022 đã hoàn tất xây dựng và sẵn sàng bàn giao/cho thuê trong Q3/2022. Đã có khách hàng ký hợp đồng thuê hàng năm. Với tổng diện tích cho thuê hai lô là 9.274m2 với giá thuê trung bình $52/năm, hợp đồng thuê tối thiểu 6 năm.

Còn lại lô J2, J3, J5, đã hoàn thiện pháp lý, tuy nhiên có khách hàng ký hợp đồng giữ chỗ mới bắt đầu xây dựng, dự kiến ra mắt và khai thác vào năm 2024.

f. KCN Long Hậu 3.2 (Quy mô 90ha).
Ngày 25/06/2021 Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2021 đã thông qua chỉ trương đầu tư dự án. Đến ngày 24/01/2022 Hội đồng quản trị đã chấp thuận phê duyệt phần việc chuẩn bị dự án, LHG đang thực hiện các thủ tục trình Thủ tướng Chính phủ cấp quyết định chủ trương đầu tư. Do doanh nghiệp vẫn chưa có chủ trương nên chúng tôi sẽ không đưa dự án này vào định giá.

g. KCN An Định (Quy mô 200ha).
Long Hậu hiện tại đang thực hiện trình Hội đồng quản trị phê duyệt các phần việc chuẩn bị dự án và thực hiện tiếp các thủ tục trình Thủ tướng Chính phủ cấp quyết định chủ trương đầu tư. Do doanh nghiệp vẫn chưa có chủ trương nên chúng tôi sẽ không đưa dự án này vào định giá.

Chúng tôi cho rằng trong nửa cuối năm, Long Hậu hoàn toàn có đủ cơ sở để hoàn thành kế hoạch doanh thu và lợi nhuận. Ước tính doanh thu năm 2022 đến từ: (1). 12ha đất KCN LH3.1 với giá trị hợp đồng 552 tỷ đồng; (2). 9.726,8m2 NXXS RBF thuộc dự án LH3.1 với giá trị hợp đồng 100,9 tỷ đồng; (3). 6.850m2 NXXS BTS tại KCN LH3.1 và LH2 với giá trị hợp đồng 37,8 tỷ đồng; (4). 3.057m2 NXCT HRF thuộc KCN LH3.1 với giá trị hợp đồng 32,7 tỷ đồng; (5). 9.274m2 NXXS tại KCN Công nghệ cao Đà Nẵng với giá trị hợp đồng 66,5 tỷ đồng. Bên cạnh đó với 985,6 tỷ đồng số dư tiền gửi cuối năm 2021(lãi suất 5,5%/năm) và 1.146,6 tỷ đồng số dư tiền gửi cuối Q2/2022(lãi suất 6%/năm) sẽ được ghi nhận dự phòng doanh thu từ hoạt động tài chính khoảng 61 tỷ đồng cả năm 2022.

7. Định giá

image

8. Rủi ro

a. Rủi ro từ cơ cấu cổ đông.
Chúng tôi nhận thấy tỷ lệ sở hữu trực tiếp của ban lãnh đạo tại LHG là rất ít (1.27%). Trong đó chủ tịch hội đồng quản trị hiện là ông Lê Tấn Cường không trực tiếp sở hữu cổ phần LHG, mà là đại diện thông qua công ty Tân Thuận hiện đang sở hữu 48,67%). Do đó về dài hạn, ban lãnh đạo có thể sẽ không có nhiều động lực để quyết tâm xây dựng doanh nghiệp lớn mạnh.

b. Rủi ro quá trình bồi thường đất chậm hơn dự kiến.
Chúng tôi nhận thấy LHG có thể phải đối mặt với tình trạng chậm tiến độ đền bù tại KCN LH3.1 kéo dài – đặc biệt trong bối cảnh giá đất tại Long An đang tăng cao. Mặc dù 90% diện tích đất của LH3.1 đã được giải phóng mặt bằng, nhưng phần còn lại vẫn nằm rải rác là nhà ở. Do đó LHG có thể gặp khó khăn hơn trong việc đưa ra mức đền bù hợp lý cho người dân địa phương. Hơn nữa, sự chậm trễ trong giải phóng mặt bằng có thể khiến LHG khó tiến hành phát triển cơ sở hạ tầng tại LH3.1.

c. Rủi ro cạn quỹ đất gối đầu.
Chúng tôi nhận thấy hiện tại quỹ đất của LHG tại các dự án đang khai thác không còn nhiều. Tương lai phát triển của LHG hoàn toàn phụ thuộc vào các dự án Khu công nghiệp LH3.2 và An Định. Hiện nay các dự án này đều đang trong quá trình xin cấp chủ trương. Nếu quá trình này kéo dài hoặc không được xét duyệt sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp. Do đó hiện tại chúng tôi không đưa dòng tiền tương lai từ hai dự án này vào mô hình định giá.

d. Rủi ro hoạt động.
Vấn đề liên quan khoản phải trả của LHG cho IPC kéo dài. LHG có nghĩa vụ hoàn trả chi phí tái định cư cho IPC, bao gồm giá trị của nền tái định cư, chi phí sử dụng vốn và 10% lợi nhuận định mức. LHG vẫn đang làm việc với IPC để xác định giá trị của khoản phải trả này (đơn phương phía IPC cho rằng LHG cần phải chi trả gần 329 tỷ đồng). Hiện vẫn không có đủ thông tin để xác định giá trị; do đó, LHG chưa ghi nhận số dư phải trả cũng như chưa thanh toán cho IPC. Mặc dù chúng tôi đã phản ánh nghĩa vụ phát sinh tiềm tàng đối với IPC vào mô hình định giá, tuy nhiên việc kiểm toán nhà nước xác định mức bồi thường cao hơn hoặc LHG phải ghi nhận toàn bộ khoản nợ này trong năm 2022-2023 sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến KQKD.
Hiện nay đội ngũ ban lãnh đạo cũ của IPC đang gặp phải những vấn đề liên quan đến vụ án làm thiệt hại ngân sách vốn nhà nước và đang đi tù. Do đó tiến độ xác định khoản phải trả này kéo dài có thể làm tăng số tiền hoàn trả này.

9. Giả định chiết khấu về kịch bản tệ nhất


Giả định trong kịch bản LHG đóng băng hoàn toàn HĐKD, không làm ăn, cho thuê gì hết. Toàn bộ quỹ đất còn lại đều sẽ nằm im trong giá trị của hàng tồn kho, sau đó trả hết nợ vay và trích lập 100% phần nghĩa vụ nợ vs IPC chưa được xác định, chiết khấu thêm 40% do bối cảnh thị trường rất xấu.

Chúng tôi nhận thấy mức giá 16k là cực rẻ đối vs LHG. tương ứng P/B 0.56.

Đầu tư tùy duyên, giải ngân tùy người. Rất vui lòng nhận gạch đá và quan điểm từ các cao nhân.

Ai cần bài phân tích cụ thể chi tiết hơn nhắn tin cho mình qua phone/zl: 0941.096.898

1 Likes

bạn đánh giá rất chuẩn con cp chất lượng mà k mấy ai để ý. giờ nó vãn rẻ với giá trị thực, khối ngoại đợt này mua nó nhiều

LHG giờ lên 29 rồi, hết rẻ chưa nhỉ?