LIỆU CÓ CƠ HỘI NÀO CHO SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2024
Trong bối cảnh nền kinh tế đang tạo đáy đi lên, sự “ấm lên” của thị trường bất động sản là yếu tố đóng vai trò quan trọng và là chỉ báo không thế thiếu khi xác định hướng đi của nền kinh tế ở giai đoạn phục hồi phát triển như hiện tại. Là ngành hấp thụ tín dụng lớn nhất và có liên kết mật thiết với nhiều lĩnh vực khác như thép, xây dựng, tài chính…, thị trường bất động sản không chỉ là chỉ báo sức khỏe kinh tế mà còn là một phần quan trọng trong việc khơi dậy và duy trì sự tăng trưởng của đa số nhóm ngành.
Bức tranh của thị trường bất động sản trong năm 2023 vẫn còn nhiều khó khăn về cả nguồn cung lẫn cầu, quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án, huy động vốn phức tạp…nhưng dù vậy cũng đã có nhen nhóm 1 số tín hiệu tích cực. Lần đầu tiên sau nhiều năm trở lại đây, các CĐT dự án thể hiện rõ thiện chí bán hàng với hàng loạt các chính sách kích cầu hấp dẫn như chiết khấu, khuyến mại, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài, đặc biệt là nhận nhà sớm và kéo dài thời gian thanh toán (điển hình có dự án lên tới 3 năm). Về phía cơ quan nhà nước cũng quyết liệt đề ra các giải pháp thúc đẩy, hỗ trợ thị trường bất động sản như giảm lãi suất của người mua nhà đi vay, thông qua các luật mới (gồm bộ 3 luật lớn là Luật đất đai, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản) để tháo gỡ các vướng mắc pháp lý (hết sức quan trọng), chính phủ thì liên tục có những buổi họp để đề ra chính sách tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để “bơm tiền” cho thị trường bất động sản qua các kênh dẫn vốn…
Vẫn còn rất nhiều những thách thức trong năm 2024 nhưng cơ sở cho sự kỳ vọng về 1 thị trường bất động sản ấm dần lên là có bất chấp việc thanh lọc các doanh nghiệp yếu kém vẫn đang tiếp tục diễn ra. Những vấn đề cần đặc biệt quan tâm trong năm nay là về tình trạng nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thật của người dân (đặc biệt là nhà ở xa hội), hạ lãi suất cho vay – đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng (về cả phía cung lẫn cầu), quá trình tháo gỡ pháp lý và câu chuyện gần đây nhất là áp lực đáo hạn trái phiếu lên mức kỷ lục trong năm 2024 -lên đến 120 000 tỷ đồng.
Bất động sản là 1 lĩnh vực rất rộng lớn, gồm nhiều phân khúc nên để phân tích đầy đủ sẽ mất rất nhiều thời gian nhưng tựu chung lại có 4 yếu tố chính có thể ảnh hưởng sâu sắc đến cả thị trường bất động sản mà chúng ta cần quan tâm ở đây bao gồm:
1/ Yếu tố kinh tế -lãi suất
Có thể nói rằng đây là yếu tố quan trọng nhất vì nó tác động trực tiếp đến cung -cầu hay thanh khoản của thị trường bất động sản. Trong giai đoạn mà kinh tế khó khăn, tăng trưởng GDP còn thấp như hiện tại (năm 2023 dưới mức kế hoạch đề ra, chỉ khoảng 5%) thì chắc chắn thu nhập dân cư cũng sẽ ở mức thấp từ đó khiến cho nhu cầu đầu tư, mua nhà cũng bị hạn chế (cầu suy yếu) và phân khúc bất đông sản được đại đa số hướng đến là các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực như chung cư, nhà đất chứ không phải phân khúc resort cao cấp, hạng sang. Trong khi đó, nguồn cung của các CĐT dù có tăng nhưng chủ yếu đến từ các sản phẩm cao cấp phục vụ cho tính đầu cơ còn sản phẩm phục vụ cho người có nhu cầu thực còn hạn chế → Cung tăng nhưng cầu yếu → Thanh khoản vẫn thấp
Tuy nhiên, điều này được kỳ vọng sẽ khắc phục phần nào trong năm 2024 - thời kỳ mà NHNN muốn duy trì chính sách nới lỏng tiền tệ để nền kinh tế phục hồi. Kể từ đầu năm 2023, NHNN đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và hiện này đã về mức 4.5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm Covid 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay cũng chỉ dao động quanh mức 9% - 11% (giảm từ mức 12% - 13% thời điểm nửa sau 2022). > Tác động tích cực đến cả nguồn cung lần cầu, tạo điều kiện thuận lợi để người dân mua nhà trong bối cảnh các chủ đầu tư và ngân hàng tăng cường ưu đãi trong chính sách bán hàng (dù vẫn còn cao nhưng thời gian tới dự kiến có thể còn giảm tiếp)
**
2/ Yếu tố pháp lý
Đa số mọi người đều biết, hơn 70% các khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại là liên quan đến vấn đề pháp lý, sự chồng chập trong các văn bản, thủ tục hành chính khó khăn, bất cập trong cách hiểu và vận dụng luật…. khiến cho dự án của các CĐT kéo dài, chi phí ngày càng gia tăng và vô tình đẩy giá nhà tăng theo (chẳng có gì tốt đẹp trong bối cạnh mà cầu đang yếu như hiện tại). Tuy vậy, với việc thông qua các luật mới gồm luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, luật các tổ chức tín dụng thì vấn đề này có thể sẽ được khắc phục đáng kể phần nào (những quy định trong các luật mới này được đánh giá là rất tích cực và phá giải được rất nhiều khó khăn vướng mắc ở đa số các phân khúc mà thị trường bất động sản đang gặp phải, chi tiết mọi người có thể đọc lại tại đây: Tác động của Luât đất đai sửa đổi đến thị trường Bất động sản? )
3. Yếu tố nguồn vốn
Được đánh giá là sẽ dễ thở hơn nhiều so với năm 2022, 2023 trong bối cảnh nhà nước quyết liệt ban hành nhiều chính sách hỗ trợ về cả lượng bơm tiền và các điều kiện vay vốn -gia hạn… Cụ thể, ngay từ đầu năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã đặt mục tiêu định hướng về tăng trưởng tín dụng là 15% và chắc chắn bất động sản vẫn sẽ là ngành được hưởng lợi nhiều nhất từ thông tin này. Về thị trường trái phiếu, trong tháng 1/2024 đã có nhiều lô trái phiếu bất động sản vừa được công bố phát hành thành công và tăng gần 41% so với năm 2023 (trị giá 6,4 nghìn tỷ đồng) nhờ việc Chính phủ ban hành 1 số nghị định nhằm hỗ trợ thị trường trái phiếu (như đưa hệ thống giao địch TPDN riêng lẻ vào vận hàng từ 7/2023 trong Nghị định 08/2023/NĐ-CP), giúp giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản (Việc cơ cấu lại thời hạn trả gốc và lãi vây trong Thông tư 02 – dự kiến tiếp tục được gia hạn trong thời gian tới)
→ Thị trường trái phiếu sẽ tiếp tục xu hướng sôi động trở lại → Rất tích cực
Ngoài các khoản nợ vay từ ngân hàng, bản thân các chủ đầu tư cũng có thể lên kế hoạch thực hiện việc huy động vốn ở trên sàn chứng khoán (như CEO, NVL, DXG đã làm) nếu các điều kiện cho vay của ngân hàng còn có phần khó khăn. Một mảng khác cũng rất được kỳ vọng trong năm 2024 đó là hoạt động M&A các dự án bất động sản (do các DN có sức khỏe tài chính yếu nên cần tái cấu trúc nguồn vốn trong khi dự án bất động sản Việt Nam trở nên có giá hơn trong mắt các tổ chức quốc tế nhờ việc FED sẽ giảm lãi suất trong năm 2024)
4/ Cơ sở hạ tầng
Đây là 1 yếu tố nhận được rất nhiều sự quan tâm của dân đầu tư bất động sản vì rõ ràng cơ sở hạ tầng định hình và ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản. Trong những năm trở lại đây thì Việt Nam rất chú trọng vào lĩnh vực này (là quốc gia cam kết chi đầu tư cho cơ sở hạ tầng mạnh nhất trong khu vực) với vốn đầu tư công đều tăng qua các năm, chủ yếu là hệ thống đường cao tốc và các vành đai. Trong năm 2024, Chính phủ đã đề ra là giải ngân 95% (tức hơn 677 nghìn tỷ đồng) trong tổng số hơn 711 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công năm 2023.
→ Sẽ là điểm tựa vững chắc trong năm 2024
Thách thức vẫn là rất lớn…
-
Áp lực đáo hạn trái phiếu sẽ là mối bạn tâm đầu tiên và lớn nhất trong năm 2024 khi mà mức đáo hạn ở mức rất lớn với hơn 120.000 tỷ đồng trong khi dòng tiền hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn rất khó khăn và trong năm 2023, dòng tiền của doanh nghiệp chủ yếu đến từ hoạt động tài chính - → Đối mặt với nguy cơ vỡ nợ lớn
-
Vấn đề tâm lý, niềm tin của nhà đầu tư dù đã có sự cải thiện nhưng vẫn còn rất thận trọng trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn khi mà năm 2023 nguồn vốn tín dụng tăng trưởng trên 6%, nhưng cho vay sử dụng, tiêu dùng giảm và tập trung chủ yếu vào cho vay kinh doanh BĐS. Điều này cũng có thế thấy qua diễn biến trái chiều của những phân khúc bất động sản khi mà các phân khúc hạng sang, đầu cơ như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều ảm đảm trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ, chung cư thì liên tục tăng giá
→ “Nhà là để ở” vẫn sẽ là câu nói chủ đạo trong năm 2024
+ Vấn đề pháp lý vẫn sẽ là yếu tố then chốt của thị trường bất động sản nhưng nhiều khả năng trong năm 2024 là vẫn sẽ chưa có gì nổi bật vì các luật mới thì tới 1/1/2025 mới chính thức có hiệu lực, thậm chí đến cả lúc đó chúng ta vẫn cần thêm thời gian để quan sát và đánh giá khi luật đi vào thực tiễn. Đặc biệt với những quy định trong luật mới thì tình trạng đầu cơ, sốt đất sẽ khó diễn ra do tinh thần của luật là hướng tới môi trường đầu tư ổn định, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường.
→ Sẽ có sự phân hóa sâu sắc giữa những doanh nghiệp làm ăn bài bản, có tài chính vững mạnh
Luận điểm đầu tư: Nhìn chung thị trường bất động sản vẫn là tranh sáng tranh tối đan xen, cơ hội tiềm năng là có nhưng rủi ro thách thức cũng không nhỏ nên quan điểm của chủ bài viết về nhóm ngành BĐS trong năm 2024 sẽ là trung lập.Tất nhiên trong chu kỳ nền kinh tế phục hồi thì ngành nghề nào cũng sẽ có câu chuyện riêng để kể, tuy nhiên câu chuyện thật sự của nhóm BĐS có lẽ sẽ đoạn về sau. Các mã cổ phiếu có triển vọng nhất trong nhóm này là PDR, DIG và KHG với ý tưởng đầu tư là tài chính ổn định, tỷ lệ đòn bẩy thấp hoặc đã giải quyết được bài toán trái phiếu trong năm 2024 (như PDR đã đưa dư nợ trái phiếu về 0đ)
