Những tác động của Luật đất đai sửa đổi đến Thị trường Bất động sản
Trong suốt hơn 2 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã trải qua giai đoạn hầu như “đóng băng” và 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản là do vấn đề vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, khoảng thời gian gần đây, đã xuất hiện những dấu hiệu tích cực khi Chính phủ và các Bộ, ngành, địa phương chủ động tháo gỡ khó khăn cho ngành BĐS.
Một bước ngoặt quan trọng nhất được bàn nhiều trong đầu năm 2024 là việc Quốc hội thông qua sửa đổi Luật Đất đai vào ngày 18/1/2024, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Cùng với việc sửa đổi Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua có thể là điểm mấu chốt cuối cùng trong hành trình Chính phủ, Quốc hội nỗ lực tìm giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Và xác suất cho sự phục hồi của thị trường bất động sản ở hầu hết các phân khúc dự kiến diễn ra từ quý 2/2024 tiếp tục được thị trường kỳ vọng cao hơn bao giờ hết.
Giá nhà đất chắc chắn tăng?
Luật Đất đai 2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” tại Điều 159. Theo đó bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo sẽ giúp cho “bảng giá đất” sát với giá đất thị trường.
→ Đơn giản hóa việc thực hiện giải phóng mặt bằng của người sở hữu đất và doanh nghiệp, giúp giảm những áp lực về chi phí tài chính do tiến độ dự án kéo dài. Giá thành sản phẩm cũng sẽ bị đội lên do chi phí phát triển dự án cao hơn trước như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Đây cũng là con dao 2 lưỡi khi ngoài những mặt tích cực trên, quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương, chi phí đền bù giải tỏa quá cao- gây khó khăn cho những doanh nghiệp có tài chính yếu, các dự án có quỹ đất lớn cũng gặp khó trong vấn đề thương lượng giải phóng mặt bằng…
Luật mới cũng có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp, cho phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả những quy định này sẽ góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại và nhiều loại hình nhà đất khác cũng sẽ tăng.
Ngoài ra, tại điều 138 Luật đất đai 2024 quy định cụ thể về việc công nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp không có giấy tờ trước năm 2014 và không có tranh chấp. Điều này sẽ đưa một lượng lớn đất chưa cấp sổ được hợp pháp hóa sau năm 2025 và có thể làm cho những loại đất này tăng giá mạnh (do vốn đây là nguồn quỹ đất giá rẻ), tác động lớn đến mặt bằng giá đất chung.
Nguồn cung được cải thiện về cả số lượng và chất lượng
Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là vì khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng, nên với cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn. Nếu như trước đây, việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai sửa đổi, xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại; loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.
Một vấn đề cũng rất được quan tậm trong Luật đất đai (sửa đổi) đó là quy định về đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Điều 60 Luật đất đai 2024. Theo đó, cho phép các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời (nhưng quy hoạch đất cấp cao hơn phải được phê duyệt quyết định trước quy hoạch thấp hơn). Ngoài ra, khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch mới chưa được cơ quan thẩm quyền phê duyệt thì được tiếp tục thực hiện quy hoạch cũ cho đến khi quy hoạch mới được nhà nước phê duyệt → Tránh mất thời gian chờ đợi và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án
Đồng thời, quy định tại khoản 2, Điều 30 Luật đất đai (sửa đổi), các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hàng năm, giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. .Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có thêm nguồn lực để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào. Các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp sẽ đặc biệt được hưởng lợi từ thông tin này nhờ việc giảm bớt gánh nặng chi phí tiền thuê đất trong thời gian đầu
Một điểm nổi bật khác là tại Điều 122 bổ sung nội dung cho phép doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai có cơ hội được “khắc phục sai phạm và quay trở lại đường đua”. Cụ thể, Luật Đất đai mới quy định đối tượng: “Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Cuối cùng, theo Khoản 8 Điều 202 Luật Đất đai (sửa đổi), diện tích đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp theo quy hoạch được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng các ưu đãi theo quy định của pháp luật, bao gồm ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất. Quy định này sẽ khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân, phục vụ nhu cầu chỗ ở đối với người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, tăng thêm nguồn cung bđs cho thuê, về lâu dài sẽ có tác động làm giảm giá thuê nhà.
Cần gì để “phá băng” thị trường
Chờ đợi , chờ đợi cho các chính sách của chính phủ được thẩm thấu, chờ đợi các văn bản, nghị định hướng dẫn để hoàn thiện thể chế, chờ đợi các Luật liên quan có hiệu lực (đầu năm 2025). Ngoài câu chuyện pháp lý, thị trường cũng chịu nhiều ảnh hưởng bởi những quyết sách khác như Nghị định 08 về trái phiếu, Nghị quyết 33 tái cơ cấu nợ bất động sản, room tín dụng được nới, gói cứu trợ 120.000 tỷ, hạ các loại lãi suất (đặc biệt là lãi suất cho vay)… và thời gian sắp tới là sự kỳ vọng cho việc Ngân hàng nhà nước gia hạn Thông tư 02/2023/TT-NHNN liên quan đến việc kéo dài thêm thời gian trả nợ.
Dựa vào những tín hiệu hiện tại, dường như thị trường BĐS có khả năng phục hồi trong năm 2024, tuy nhiên, sự hồi phục mạnh mẽ nhất có vẻ vẫn phải chờ đến năm 2025, khi các dự án Luật chính thức có hiệu lực và ảnh hưởng rõ rệt đến thực tế thị trường.
