Luật Phát triển đô thị: TP.HCM được trao quyền tự quyết, nhóm bất động sản có quỹ đất lớn hưởng lợi rõ nhất
Quốc hội đã thông qua Luật Phát triển đô thị với tỷ lệ tán thành gần như tuyệt đối, có hiệu lực chung từ ngày 1/10/2026, riêng phần quy định về trình tự, thủ tục áp dụng cho TP.HCM có hiệu lực sớm hơn từ 1/9/2026. Điểm đáng chú ý là luật này không tạo ra một chính sách bất động sản hoàn toàn mới, mà bản chất là việc chuyển giao thẩm quyền quyết định từ cấp trung ương về cho chính quyền TP.HCM, đồng thời luật hóa vĩnh viễn một số cơ chế vốn chỉ mang tính thí điểm có thời hạn trước đây như NQ98, NQ171, NQ201. Nói cách khác, TP.HCM đang có một khung pháp lý tương tự Luật Thủ đô đã áp dụng cho Hà Nội, với tinh thần chuyển từ “ngoại lệ” sang “thí điểm” và từ “thí điểm” sang “thể chế ổn định”.
Hai nhóm cơ chế ảnh hưởng trực tiếp nhất đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản nằm ở quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đi kèm cơ chế tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang triển khai, và quyền quyết định chỉ tiêu sử dụng đất cùng khả năng tách giải phóng mặt bằng thành một dự án độc lập, thực hiện trước khi phê duyệt chủ trương đầu tư dự án chính. Trước đây, các dự án khu đô thị, nhà ở quy mô lớn thường phải trình qua Thủ tướng hoặc các bộ ngành, khiến chu kỳ pháp lý kéo dài; doanh nghiệp muốn tăng chỉ tiêu đất ở hoặc đất công nghiệp vượt phần được giao cũng phải xin điều chỉnh từ trung ương. Khi thẩm quyền này được chuyển về TP.HCM, chu kỳ chấp thuận dự án có cơ sở để rút ngắn, qua đó giảm áp lực vốn hóa lãi vay trong giai đoạn chờ pháp lý và tăng vòng quay hàng tồn kho cho doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng triển khai.
Ngoài hai kênh nói trên, luật còn mở rộng thẩm quyền của TP.HCM ở nhiều mảng khác có liên quan gián tiếp đến ngành bất động sản. Đáng chú ý là khung pháp lý riêng cho các dự án đô thị lấn biển quy mô từ 100.000 tỷ đồng trở lên, quy định vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% đối với dự án 100-200 nghìn tỷ đồng và 10% đối với dự án trên 200 nghìn tỷ đồng, thời hạn hoạt động tối đa 70 năm. Cơ chế này cho phép đòn bẩy tài chính cao hơn đáng kể so với thông thường, đổi lại là quy định chặt hơn về chuyển nhượng, cụ thể không được chuyển nhượng toàn bộ dự án khi chưa hoàn thành và phần diện tích được chuyển nhượng không vượt quá 50% phần đã hoàn thiện hạ tầng. TP.HCM cũng được xác lập là hạt nhân điều phối cho toàn bộ vùng đô thị đặc biệt và vùng Đông Nam Bộ, thay vì cơ chế phối hợp đồng thuận qua Hội đồng điều phối vùng do Thủ tướng đứng đầu như trước, giúp giảm tình trạng lệch pha tiến độ giữa các đoạn hạ tầng liên tỉnh từng xảy ra ở một số tuyến vành đai. Bên cạnh đó, thành phố được quyền quyết định phát hành trái phiếu chính quyền, trái phiếu công trình và vay tổ chức tài chính trong, ngoài nước, tạo thêm dư địa tài chính cho các dự án hạ tầng metro, vành đai vốn là yếu tố rút ngắn khoảng cách địa lý tới trung tâm và gián tiếp nâng giá trị quỹ đất dọc các tuyến này.
Xét theo từng doanh nghiệp, mức độ hưởng lợi phụ thuộc chủ yếu vào tỷ trọng quỹ đất nằm trong địa giới TP.HCM sau sáp nhập. Vinhomes (VHM) và Tập đoàn Vingroup (VIC) được đánh giá hưởng lợi rõ nhất nhờ dự án đô thị lấn biển quy mô lớn tại Cần Giờ, đối tượng trực tiếp của khung pháp lý lấn biển vừa được luật hóa, cùng với Vinhomes Grand Park tại Thủ Đức. Công ty Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) có gần như toàn bộ quỹ đất khoảng 600 ha tập trung tại các khu vực Bình Chánh, Bình Tân, Thủ Đức và Quận 2 thuộc TP.HCM cũ, nên hưởng lợi trực tiếp từ cả quyền chấp thuận chủ trương đầu tư lẫn quyền quyết định chỉ tiêu sử dụng đất. Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM) sở hữu toàn bộ tài sản đất khu công nghiệp và đô thị tại Bình Dương, nay thuộc địa giới TP.HCM, nên được hưởng lợi từ cả cơ chế đất đai lẫn cơ chế phát triển khu thương mại tự do, logistics tích hợp. Công ty Cao su Phước Hòa (PHR) có quỹ đất cao su lớn tại Bình Dương cũ, là loại tài sản có tiềm năng chuyển đổi sang đất ở hoặc đất khu công nghiệp nhanh hơn theo cơ chế mới, đồng thời có thể liên quan đến khu vực phát triển theo mô hình TOD dọc các tuyến metro.
Một số doanh nghiệp khác được xếp ở mức tác động trung lập do quỹ đất nằm phân tán hoặc chỉ một phần thuộc địa giới TP.HCM mới. Công ty Đầu tư Nam Long (NLG) có các dự án Mizuki Park và Akari City nằm trong TP.HCM, nhưng Waterpoint và Izumi lại nằm ngoài địa giới, chỉ hưởng lợi gián tiếp qua vai trò điều phối vùng Đông Nam Bộ của thành phố. Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) và Công ty Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) có quỹ đất cao su và khu công nghiệp tại khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, cũng được xếp mức trung lập tương tự. Cao su Đồng Phú (DPR) có quỹ đất tại khu vực nay thuộc Đồng Nai, còn Cao su Tây Ninh (TRC) nằm tại Tây Ninh, hai địa bàn không thuộc TP.HCM mới nên chỉ hưởng lợi gián tiếp thông qua cơ chế điều phối vùng.
Dù hướng đi được đánh giá tích cực về mặt phân cấp, phân quyền, mức độ tác động cụ thể đến từng doanh nghiệp vẫn còn phụ thuộc vào tiến độ ban hành văn bản thi hành. TP.HCM cần ban hành khoảng 175 nội dung hướng dẫn, trong đó có 101 dự thảo nghị quyết và quyết định, với khoảng 78-81 nghị quyết được ưu tiên thông qua trong tháng 9. Trước khi các nghị quyết này được HĐND thành phố thông qua, chưa có đủ cơ sở để lượng hóa cụ thể mức độ rút ngắn thời gian pháp lý hay quy mô chỉ tiêu sử dụng đất sẽ được điều chỉnh cho từng dự án. Đây là điểm nhà đầu tư cần lưu ý để tránh đánh giá quá sớm về tốc độ hiện thực hóa lợi ích từ luật mới.
Nhìn chung, việc trao quyền tự quyết cho TP.HCM trong các lĩnh vực chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chỉ tiêu sử dụng đất và điều phối vùng là bước đi có ý nghĩa dài hạn đối với ngành bất động sản, đặc biệt với nhóm doanh nghiệp có quỹ đất tập trung trong địa giới thành phố sau sáp nhập. Tuy nhiên, đây vẫn là một sự thay đổi về khung thể chế, và độ trễ giữa việc luật có hiệu lực với thời điểm các nghị quyết hướng dẫn cụ thể được thông qua sẽ quyết định tốc độ doanh nghiệp có thể tận dụng được cơ chế mới. Ba mốc thời gian nhà đầu tư nên tiếp tục theo dõi là thời điểm toàn văn luật được công bố chính thức, hiệu lực của phần quy định trình tự, thủ tục từ 1/9 và hiệu lực toàn bộ luật từ 1/10, cùng với tiến độ ban hành các nghị quyết thi hành trong tháng 9 tại TP.HCM.
Nhà đầu tư quan tâm đến diễn biến chính sách và tác động cụ thể tới từng doanh nghiệp bất động sản có thể liên hệ Duy Anh qua trang bio để được tư vấn chi tiết hơn.