Giải quyết khủng hoảng bất động sản bắt đầu từ đâu?
Thị trường bất động sản đang xuất hiện các dấu hiệu của một chu kỳ khủng hoảng mới. Doanh nghiệp đang kỳ vọng sẽ có những giải pháp đột phá tháo gỡ khó khăn cho thị trường hiện nay sau khi tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ được thành lập. Tuy nhiên, bắt đầu từ đâu và việc giải quyết, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án ra sao vẫn đang là câu hỏi lớn.
Khi “bữa tiệc” trái phiếu tàn cuộc, những tàn dư tiêu cực bị phơi bày khiến thị trường vốn phần nào khép cửa với bất động sản. Rất nhiều tọa đàm, hội thảo nhắc đến vấn đề vốn cho bất động sản cần được giải tỏa với vấn đề mấu chốt vẫn chỉ xoay quanh đề xuất “nới room cho vay”. Tuy nhiên để giải cứu bất động sản không chỉ là sự chuyển động một chiều từ chính sách tài trợ vốn khơi thông dòng tiền của Nhà nước.
Đi tìm nguồn cơn khủng hoảng
Theo báo cáo vừa gửi tới Ban Nghiên cứu Phát triển Kinh tế tư nhân (Ban IV), doanh nghiệp đang gặp thách thức lớn về tiếp cận nguồn vốn để duy trì sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, một vấn đề lớn khác doanh nghiệp đang đối mặt đó là duy trì các kênh huy động vốn trung và dài hạn để mở rộng đầu tư, phục hồi hoạt động.
Phân tích cụ thể, Ban IV cho biết, vấn đề càng trở nên nghiêm trọng do dòng tiền của các doanh nghiệp đã cạn kiệt sau hơn 2 năm dịch bệnh. Nhiều doanh nghiệp phải bán sản phẩm thấp hơn giá vốn 30-40% để có dòng tiền hoạt động với chi phí lãi vay rất cao, trong lúc chờ đợt phân bổ chỉ tiêu tín dụng tiếp theo.
Doanh nghiệp đang phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng thực sự về thanh khoản. Ảnh minh họa: Lê Vũ
Trong khi đó, TS. Võ Trí Thành, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia cho rằng, nếu có đợt điều chỉnh room cuối năm thì mức tăng trưởng tín dụng 14% năm nay cũng không đủ để đáp ứng hết nhu cầu vốn của doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải tìm cách huy động tiền ở các thị trường vốn khác như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp…
Mặc dù vậy, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang lâm vào cuộc khủng hoảng lớn sau sai phạm của Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát. Bộ Tài chính cho biết, sau 10 tháng năm nay khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 328.900 tỉ đồng, giảm 25,2% so với cùng kỳ năm 2021 và có xu hướng giảm dần qua các quý.
Từ những rủi ro trái phiếu kéo theo đó là sự lao dốc mạnh của thị trường chứng khoán khiến VN-Index thủng đáy 900 điểm. Nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu tăng vốn cũng không còn khả thi khi thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh, giá cổ phiếu giảm sâu và nhiều doanh nghiệp đã buộc phải huỷ phương án phát hành.
Tình hình kinh doanh bất động sản cũng xuống dốc khi giao dịch gần như đóng băng những tháng gần đây, khiến cho doanh thu sụt giảm mạnh. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng bế tắc về nguồn cung do dự án vướng thủ tục pháp lý.
Như vậy, có thể thấy doanh nghiệp đang phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng thực sự về thanh khoản và câu hỏi đặt ra là điều đó bắt nguồn từ đâu? Từ trái phiếu doanh nghiệp, từ dịch bệnh hay từ những vấn đề của thị trường tài chính?
Nhiều chuyên gia cho rằng, thanh khoản bị đứt gãy nghiêm trọng do nhiều yếu tố. Với chính sách điều hành là việc giải ngân vốn đầu tư công chậm chạp. Trái phiếu Chính phủ phát hành trong mấy năm liên tiếp khiến nguồn tiền huy động về rất lớn lên tới hàng triệu tỉ đồng nhưng lại không giải ngân được, tồn đọng ở đó.
Với thị trường là việc trái phiếu doanh nghiệp ngưng trệ, gây khủng hoảng niềm tin cho nhà đầu tư sẽ khó có thể huy động vốn mới. Tuy nhiên nhiều ý kiến cho rằng, trái phiếu chỉ là điểm cuối cùng trong lộ trình tạo nên khủng hoảng. Câu chuyện chính vẫn là sự lệch pha của thị trường bất động sản được duy trì trong một thời gian dài. Bắt nguồn từ lệch pha về cung cầu, phân khúc sẽ dẫn đến lệch pha về tín dụng và thậm chí là lệch pha về cơ chế.
“Các nhà phát triển chủ yếu sử dụng đòn bẩy tài chính để thực hiện các dự án cao cấp thu lợi nhuận lớn, thị trường phần lớn hướng đến giới đầu cơ khiến giá nhà liên tục bị đẩy lên cao. Về lệch pha cơ chế, có thể thấy thủ tục đầu tư xây dựng một dự án nhà ở xã hội khó hơn đầu tư một dự án nhà ở thương mại, khiến doanh nghiệp ngại đầu tư. Bởi doanh nghiệp khó huy động vốn thông qua tín dụng hay phát hành trái phiếu làm đòn bẩy phát triển dự án”
Bởi vậy, không khó hiểu khi ngân hàng siết room tín dụng, lãi suất tăng cao hoặc doanh nghiệp phát hành trái phiếu gặp rủi ro thị trường sẽ tê liệt thanh khoản. Thị trường sẽ thực sự bước vào khủng hoảng nếu dòng tiền và cả dự án bất động sản không được lựa chọn để tái cơ cấu một cách hợp lý.
Chịu “tổn thương” để thoát hiểm
Dễ nhận thấy, thị trường bất động sản và tài chính – tiền tệ biến động quá nhanh thời gian gần đây khiến doanh nghiệp bất động sản không xoay xở kịp với sự bế tắc của bốn kênh dẫn vốn quan trọng. Sự cạn kiệt thanh khoản hiện nay một phần do thị trường bất động sản đóng băng, tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, cần cân nhắc rất kỹ đối tượng cần giải cứu và cách thức. Bởi, nếu tiếp tục rót tiền cứu bất động sản thì giá nhà, giá đất sẽ còn tiếp tục tăng và thị trường lại tiếp tục diễn tiến không lành mạnh.
T.S Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho rằng, việc nới tín dụng thêm 1-2% nữa sẽ giúp nền kinh tế ấm nóng trở lại, thay vì bế tắc như hiện nay. Lượng vốn bơm thêm ra có thể không quá lớn, song nếu quay vòng nhiều lần, sẽ làm thị trường ấm nóng trở lại. Tất nhiên, việc bơm vốn sẽ phải đồng thời với giám sát dòng vốn bơm đúng địa chỉ.
Tuy nhiên, chuyên gia này cũng nêu quan điểm, riêng với bất động sản, biện pháp ưu tiên vẫn là doanh nghiệp phải bán tài sản, tái cấu trúc để tự giải quyết thanh khoản. Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cần vào cuộc, rà soát để nắm bắt danh sách các doanh nghiệp có nguy cơ xảy ra khủng hoảng thanh khoản và yêu cầu các đơn vị này đưa ra phương án tái cơ cấu với sự giám sát chặt chẽ của Chính phủ.
“Việc tái cơ cấu các tập đoàn này nhằm ngăn sở hữu chéo lan rộng, song nguồn lực vẫn chủ yếu dựa vào tài sản của tập đoàn, không phải từ nguồn lực ngân sách”, TS. Nghĩa cho hay.
Nói cách khác, để giải quyết khủng hoảng thanh khoản hiện nay, doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận chịu đau để tái cấu trúc, đưa bất động sản dần về với giá trị thực, khó có thể trông chờ vào nguồn lực ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp.
Đã đến lúc doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận chịu đau để tái cấu trúc. Ảnh minh họa: Lê Quân
Gần đây cũng đã bắt đầu xuất hiện nhiều doanh nghiệp lớn chấp nhận tổn thương để chủ động giải quyết vấn đề thanh khoản hay tái cơ cấu lại nợ trái phiếu. Cụ thể, Tập đoàn Novaland vừa công bố nghị quyết của hội đồng quản trị về việc thông qua phương án phát hành cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu. Trước tiên là Novaland phát hành 270.729 cổ phiếu với giá 85.000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi 5 trái phiếu (tương đương trên 23 tỉ đồng tính theo mệnh giá 200.000 đô la/trái phiếu) thuộc sở hữu của Citigroup Global Markets Limited
Ngay sau đó, NovaGroup (công ty mẹ của Novaland) đăng ký bán 150 triệu cổ phiếu trong tổng số hơn 710 triệu cổ phiếu NVL đang nắm giữ nhằm tập trung bổ sung các nguồn vốn để thực hiện các phương án xử lý trái phiếu. Sau giao dịch, NovaGroup sẽ hạ tỷ lệ sở hữu tại Novaland từ 36,461% vốn về 28,768% vốn.
Đại diện NovaGroup cho rằng, mục đích thực hiện giao dịch là để tập trung bổ sung các nguồn vốn để thực hiện các phương án xử lý trái phiếu, đưa hệ số tài chính của công ty về mức an toàn. NovaGroup đang cùng làm việc với các đơn vị tư vấn hàng đầu để có đánh giá tổng thể tình hình và đưa ra giải pháp tái cấu trúc toàn diện. Bước đầu tiên, Tập đoàn đã đàm phán thành công với nhà đầu tư và các tổ chức có năng lực tài chính lớn tham gia nhận chuyển nhượng một phần vốn tại Novaland.
Không chỉ NovaGroup, nhiều doanh nghiệp cũng bắt đầu nhìn nhận lại vấn đề và chủ động đưa ra các phương án xử lý trái phiếu của riêng mình. Ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng kỹ thuật TPHCM (CII) cho rằng các tổ chức phát hành phải là người chịu trách nhiệm hoàn trả nợ trái phiếu đến hạn cho các đầu tư, đây không phải trách nhiệm của nhà nước.
Mặc dù hiện nay, dòng tiền của các doanh nghiệp đang rất khó khăn nhưng doanh nghiệp phải chủ động xoay xở tất cả các kênh huy động, thậm chí phải bán rẻ tài sản, hạ giá sản phẩm để thu hồi dòng tiền về mà thực hiện đúng cam kết với các nhà đầu tư trái phiếu. Có như vậy thì niềm tin của nhà đầu tư trái phiếu mới được vực dậy và thị trường trái phiếu doanh nghiệp mới có thể tiếp tục phát triển.
“Điều doanh nghiệp mong muốn không phải hỗ trợ bằng tiền mà cần hỗ trợ bằng việc giải quyết các hồ sơ pháp lý cho các dự án để chủ đầu tư có thể đưa sản phẩm ra thị trường sớm. Đây là yếu tố giúp doanh nghiệp bán được với giá rẻ và thu hồi vốn thực hiện việc trả nợ trái phiếu cho các nhà đầu tư đúng hạn”, ông Bình cho hay.
Việc tái cấu trúc cơ bản nhất là “hy sinh” các dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển. Động thái tái cấu trúc nợ trái phiếu, chuyển nhượng cổ phần, dự án của một số doanh nghiệp lớn có thể sẽ giúp thị trường dễ chấp nhận các phương án xử lý khủng hoảng trong thời gian tới.
