Giao dịch bán buôn hỗ trợ lợi nhuận năm 2023
Chuyên viên: Thân Như Đoan Thục
Trưởng phòng Cao cấp: Lưu Bích Hồng
- Chúng tôi giữ nguyên khuyến nghị MUA đối với CTCP Vinhomes (VHM) nhưng giảm giá mục tiêu theo phương pháp định giá RNAV thêm 1,1% còn 79.500 đồng/cổ phiếu. Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu đến từ (1) số dư nợ vay ròng cao hơn vào cuối quý 1/2023 và (2) dự báo thận trọng hơn của chúng tôi đối với các dự án văn phòng mới.
- Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 đạt 30,7 nghìn tỷ đồng (+6% YoY), chủ yếu nhờ bàn giao dự án Vinhomes Ocean Park 2 & 3 theo tiến độ và doanh số bán buôn. Con số này thấp hơn 7% so với dự báo trước đây của chúng tôi chủ yếu do tỷ lệ bàn giao của Ocean Park 2 theo hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) cao hơn — có biên lợi nhuận thấp hơn so với bán lẻ/bán buôn — và được bù đắp một phần nhờ thu nhập tài chính cao hơn nhờ ghi nhận bán buôn trong quý 1/2023.
- Chúng tôi giảm 5% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 do chúng tôi giảm giả định biên lợi nhuận gộp chủ yếu do lượng bàn giao của Ocean Park 2 & 3 theo BCC và do chúng tôi tăng dự báo chi phí tài chính thêm 7% theo kế hoạch phát hành trái phiếu đã được thông qua tại ĐHCĐ thường niên năm 2023.
- Chúng tôi dự báo tổng giá trị hợp đồng bán hàng năm 2023 đạt 70 nghìn tỷ đồng (-45% so với mức cơ sở cao vào năm 2022 do các dự án mới mở bán), chủ yếu nhờ doanh số bán lẻ và bán buôn tại Ocean Park 2 & 3. Chúng tôi giảm dự báo giá trị hợp đồng bán hàng theo hợp đồng năm 2023 thêm 10% do chúng tôi kỳ vọng các đợt mở bán lẻ tại Smart City và Ocean Park 2 sẽ kéo dài hơn so với dự báo trước đây của chúng tôi, điều này được bù đắp một phần bởi dự báo doanh số bán buôn cao hơn tại Ocean Park 3.
- Rủi ro: Mở bán lẻ chậm hơn dự kiến tại các đại dự án mới.
Bán buôn hỗ trợ dòng tiền trong bối cảnh doanh số bán lẻ thấp. Chúng tôi kỳ vọng giao dịch bán buôn tại Ocean Park 2 & 3 trong quý 1/2023 với doanh số bán hàng đạt 11,2 nghìn tỷ đồng và tổng doanh số bán hàng chưa ghi nhận vào cuối quý 1/2023 đạt 92,7 nghìn tỷ đồng (+63% YoY) sẽ hỗ trợ dòng tiền và lợi nhuận năm 2023 của VHM.
Biên lợi nhuận giảm do tỷ lệ đóng góp của mảng Dịch vụ phụ trợ có biên lợi nhuận thấp. Trong năm 2022, VHM ghi nhận doanh số bán buôn cho khoảng 10.200 căn thấp tầng tại Ocean Park 2 & 3 (chiếm 43% số căn thấp tầng của 2 dự án), trong đó VHM cung cấp thêm dịch vụ xây dựng và bán hàng (với biên lợi nhuận thấp hơn so với bán lẻ/bán buôn) theo thỏa thuận BCC với đối tác bán buôn. Chúng tôi dự báo các căn thấp tầng này tại Ocean Park 2 & 3 sẽ được bàn giao trong giai đoạn 2023-2025, từ đó ảnh hưởng đến biên lợi nhuận gộp của VHM trong giai đoạn này. Do đó, chúng tôi kỳ vọng biên lợi nhuận gộp bình quân giai đoạn 2023-2025 của VHM đạt 39,2% so với 47,5% trong giai đoạn 2020-2022.
Phát triển nhà ở xã hội theo chỉ đạo của Chính phủ. Theo ban lãnh đạo, VHM đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 và dự kiến mở bán 3 dự án nhà ở xã hội Happy Home tại Hải Phòng (khoảng 5.000 căn hộ), Thanh Hóa (khoảng 3.100 căn hộ) và Quảng Trị (khoảng 100 căn thấp tầng) trong nửa cuối năm 2023. Chúng tôi chưa đưa quỹ đất của các sản phẩm nhà ở xã hội này vào định giá và dự báo của chúng tôi khi cho rằng sẽ cần thêm thời gian để hoàn tất thủ tục pháp lý.
Chi tiết: link báo cáo