CẬP NHẬT LUẬT ĐẤT ĐAI - LUẬT NHÀ Ở - LUẬT KINH DOANH BĐS
I. LUẬT ĐẤT ĐAI
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp chuyển nhượng dự án
- Cho phép chuyển nhượng dự án mà chưa cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chỉ cần có quyết định giao đất).
- Cho phép doanh nghiệp vốn nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án BĐS.
- Bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và quy định “bảng giá đất” được xây dựng hằng năm
- Doanh nghiệp, cá nhân được phép thay đổi từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê
- Siết chặt điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh
- Bổ sung nội dung cho phép doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai có cơ hội được “khắc phục sai phạm”.
=> Bộ Luật mới đã giúp: (1) Tháo gỡ một số vướng mắc, mâu thuẫn quan trọng trong quy định hiện hành, (2) Đẩy nhanh quy trình chuẩn bị pháp lý và mặt bằng tại các dự án, đồng thời giảm thiểu rủi ro pháp lý khi thanh tra dự án.
II. LUẬT NHÀ Ở
- Các dự án nhà ở thương mại (NOTM) không còn bắt buộc phải dành ra 20% quỹ đất làm NOXH (có thể lựa chọn đóng tiền bằng giá trị quỹ đất) => Tác động tích cực đến các dự án thuộc phân khúc cao cấp
- Bổ sung quy định về đầu tư NOXH từ nguồn vốn ngân sách rồi cho thuê => Kỳ vọng giúp kế hoạch triển khai dự án NOXH khả thi hơn nhờ tận dụng quyền lực nhà nước và dễ đáp ứng các thủ tục, ưu đãi đầu tư.
- Nới lỏng các điều kiện mua NOXH: bỏ tiêu chí về cư trú, nới rộng tiêu chí thu nhập và diện tích ở để phù hợp hơn với điều kiện thực tế.
- Giảm thiểu thủ tục khi đầu tư dự án NOXH: không cần làm thủ tục định giá đất.
- Gia tăng quyền lợi cho các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia dự án NOXH: Chỉ áp định mức lợi nhuận 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH, chủ đầu tư được quyền dụng 20% quỹ đất dự án để đầu tư công trình dịch vụ, thương mại và NOTM
=> Luật Nhà ở Sửa đổi trọng tâm hỗ trợ các dự án NOXH và dự án cải tạo chung cư cũ – phân khúc dự án có tính khả thi nhất trong điều kiện hiện tại để tạo nguồn cung nhà ở tại đô thị lớn với giá thành phù hợp với thu nhập người dân.
III. Luật kinh doanh BĐS
- Siết chặt việc đặt cọc, bán nhà:
- Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không được quá 5% giá bán.
- Điều chỉnh giảm tỷ lệ thanh toán tối đa khi mua nhà ở hình thành trong tương lai (từ 70% giá trị xuống 50%)
- Siết chặt hoạt động phân lô bán nền. Mở rộng quy định cấm hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đến đô thị loại III (trước đấy chỉ áp dụng với đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương).
- Các dự án BĐS phải công khai loạt thông tin trước khi đưa vào kinh doanh, giúp tăng cường tính công bằng cho các khách hàng
- Bỏ phân biệt với Việt kiều khi mua bất động sản trong nước
- Thủ tục đất đai của bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nới lỏng.
=> Các doanh nghiệp có nguồn lực, năng lực hạn chế, dựa nhiều vào chiến thuật “tay không bắt giặc” - phân lô bán nền, lập quy hoạch dự án để bán nhà trên giấy hoặc chuyển nhượng dự án sẽ gặp khó khăn theo quy định mới
IV. Lựa chọn cổ phiếu nào?
- Thị trường BĐS đô thị lớn (Hà Nội & TP.HCM)
- Việc tạo dựng quỹ đất NOTM trong nội thành sẽ khó khăn và tốn nhiều chi phí hơn
- Các dự án NOXH và cải tạo chung cư cũ sẽ có vai trò cao hơn trong cơ cấu nguồn cung nhà ở đô thị
- Thị trường BĐS các tỉnh thành
- Các chủ đầu tư nhỏ tại địa phương có thể gặp khó khăn. Các dự án tại địa phương thường có quy mô nhỏ và kinh doanh theo hình thức bán đất nền, bán nhà trên giấy
- Nhóm các doanh nghiệp quy mô lớn, nguồn lực mạnh có thể tận dụng hành lang pháp lý mới để giành lấy lợi thế bứt phá trong chu kì mới
- Sở hữu quỹ đất sạch, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và các thủ tục về đầu tư.
- Các quỹ đất NOTM nội thành, đủ điều kiện triển khai dự án trước khi Bộ Luật mới có hiệu lực sẽ đặc biệt có giá trị
- Sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý
- Sở hữu khả năng đấu thầu, phát triển dự án tạo sản phẩm thực tế.
Các cổ phiếu có tiềm năng tăng trưởng tốt trong giai đoạn tới có thể quan tâm là NLG, KDH và HDG, do các yếu tố sau:
- Sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý, hiệu quả kinh doanh tạo dòng tiền cao và không bị sa lầy tại các dự án quá lớn.
- Sở hữu quỹ đất sạch và ít vướng mắc pháp lý. Có năng lực đấu thầu và triển khai dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm.
- Sản phẩm, địa bàn kinh doanh phù hợp thị hiếu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực
