Nam Long: Bước đệm bàn giao và động lực tăng trưởng các tháng còn lại 2026

[Hoang_Phu]

Hoạt động bán hàng:

• Duy trì sự ổn định, kỳ vọng bùng nổ cuối năm nhờ sở hữu danh mục dự án đa dạng trên nhiều khu vực, NLG có được nguồn doanh số bán bất động sản phong phú. Trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động, doanh số bán hàng trong nửa đầu năm 2026 của công ty vẫn duy trì khả quan ở mức 5,1 nghìn tỷ đồng, tăng 52% so với cùng kỳ năm trước.

• Hoạt động mở bán được dự báo sẽ trở nên sôi động hơn về cuối năm, tập trung vào các phân khu mới tại các dự án trọng điểm như Mizuki Park, Southgate và Izumi City.

Điểm rơi lợi nhuận: Tăng tốc bàn giao từ Quý 4/2026 là động lực chính cho tăng trưởng lợi nhuận cả năm của NLG. Các dự án đóng góp chính vào dòng doanh thu này bao gồm:

• Bắt đầu bàn giao các phân khu mới tại Izumi City và Mizuki Park.
• Tiếp tục bàn giao các sản phẩm tại dự án Southgate và Cần Thơ.
• Sol Garden: Nhờ tiến độ thi công nhanh hơn kỳ vọng, dự án Sol Garden tại Hải Phòng dự kiến sẽ bắt đầu được bàn giao ngay trong quý 4/2026, sớm hơn hẳn so với kế hoạch ban đầu là năm 2028.
• Riêng với dự án Elyse Island sẽ dời thời điểm bắt đầu bàn giao sang năm 2027, muộn hơn so với dự kiến ban đầu là năm 2026.

Rủi ro: Bên cạnh câu chuyện tăng trưởng tích cực, hoạt động kinh doanh của NLG cũng đối mặt với một số thách thức trong ngắn hạn:

• Áp lực chi phí: Chi phí xây dựng tại các dự án đang gia tăng, phản ánh môi trường chi phí cao từ đầu năm đến nay, cũng như sự thay đổi trong cơ cấu sản phẩm bàn giao.
• Rủi ro thị trường: Tiến độ mở bán tại các dự án trọng điểm có thể diễn ra chậm hơn so với kỳ vọng nếu tâm lý của người mua nhà tiếp tục duy trì sự thận trọng trong một thời gian dài với lãi suất cao. Tuy nhiên, rủi ro lãi suất và những khó khăn của ngành đã phần nào được phản ánh vào giá. Ở vùng này, chúng ta nên bắt đầu chuyển góc nhìn từ rủi ro sang cơ hội.

Tóm lại, Nam Long đang sở hữu một câu chuyện cơ bản vững chắc với dòng tiền và lợi nhuận được đảm bảo bởi tiến độ xây dựng ổn định, khả năng bán hàng tốt và lượng backlog lớn. Điểm rơi lợi nhuận rõ nét từ quý 4/2026 trở đi hứa hẹn sẽ mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho doanh nghiệp này.

[DuyAnhVDSC]

NLG: Doanh số tăng 52%, vì sao lợi nhuận vẫn chưa theo kịp?

Điểm đáng chú ý nhất tại CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) lúc này không nằm ở lợi nhuận hiện tại, mà ở khoảng cách ngày càng lớn giữa bán hàng và ghi nhận kết quả kinh doanh. Doanh số ký bán 6 tháng đầu năm 2026 đạt 5.079 tỷ đồng, tăng 52,3% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ lại giảm 40,9%. Nói cách khác, nhu cầu tại các dự án đã phục hồi trước, còn lợi nhuận vẫn đang chờ điểm rơi bàn giao.

Sự phân kỳ này khá rõ khi doanh thu 6 tháng chỉ đạt 1.695 tỷ đồng, giảm 17,9%, chưa bằng một nửa giá trị sản phẩm đã ký bán. Trong đó, doanh thu từ bàn giao nhà ở đạt 1.022 tỷ đồng, chiếm khoảng 60% tổng doanh thu. Đây là đặc thù quan trọng của NLG: bán được hàng chưa đồng nghĩa lợi nhuận được ghi nhận ngay, bởi doanh nghiệp còn phải hoàn thành xây dựng, bàn giao và tùy từng dự án sẽ ghi nhận vào doanh thu hợp nhất hoặc lợi nhuận từ công ty liên doanh.

Điểm tích cực là sự phục hồi bán hàng không tập trung vào một dự án duy nhất. Sol Garden, Mizuki Park và Izumi City đóng góp tổng cộng 3.195 tỷ đồng, tương đương gần 63% doanh số ký bán 6 tháng. Điều này tạo nguồn hàng đã bán để chuyển hóa thành kết quả kinh doanh trong những kỳ tiếp theo. Southgate và Nam Long II Central Lake dự kiến tiếp tục là hai dự án quan trọng đối với doanh thu hợp nhất, trong khi Izumi City, Mizuki Park và Sol Garden có thể đóng góp nhiều hơn qua lợi nhuận liên doanh khi tiến độ bàn giao tăng lên.

Tuy nhiên, đây cũng chính là điểm nhà đầu tư dễ kỳ vọng quá sớm. Doanh số ký bán tăng mạnh mới chỉ cho thấy đầu ra cải thiện, chưa đảm bảo lợi nhuận sẽ bật tăng ngay trong năm 2026. Dự phóng doanh thu cả năm vẫn chỉ khoảng 5.350 tỷ đồng, giảm 5,2%, còn lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ khoảng 690 tỷ đồng, giảm nhẹ 1,6%. Điểm rơi tăng trưởng rõ hơn được kỳ vọng sang 2027, khi doanh thu có thể tăng 26,1% lên 6.750 tỷ đồng và lợi nhuận tăng 24,1% lên 856 tỷ đồng nếu lượng hàng đã bán được bàn giao đúng tiến độ.

Chất lượng lợi nhuận cũng cần được nhìn kỹ hơn. Biên lợi nhuận gộp 6 tháng đạt 36,5%, nhích nhẹ so với cùng kỳ, cho thấy việc lợi nhuận suy giảm hiện tại chủ yếu đến từ quy mô bàn giao thấp chứ chưa phải biên sinh lời sụt mạnh. Dù vậy, biên gộp được dự kiến giảm về khoảng 41% trong năm 2026 và 39% năm 2027 do cơ cấu dự án thay đổi và chi phí xây dựng duy trì cao. Vì vậy, doanh thu tăng trở lại chưa chắc kéo lợi nhuận tăng với tốc độ tương ứng.

Một điểm hỗ trợ khác là cơ cấu nợ đã lành mạnh hơn. Cuối năm 2025, tổng nợ vay giảm 20,7% còn 5.522 tỷ đồng và tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu giảm từ 48% xuống 37%. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh vẫn biến động mạnh, từng âm 873 tỷ đồng trong năm 2025. Với doanh nghiệp bất động sản triển khai nhiều dự án cùng lúc, khả năng biến doanh số ký bán thành tiền thực thu vẫn quan trọng không kém con số lợi nhuận kế toán.

Vì vậy, câu chuyện NLG hiện không còn đơn thuần là liệu bán hàng có phục hồi hay không, bởi dấu hiệu này đã xuất hiện khá rõ. Câu hỏi lớn hơn là tốc độ bàn giao có đủ nhanh để biến hơn 5.000 tỷ đồng doanh số ký bán thành doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền hay không. Nếu tiến độ tại Southgate, Central Lake và nhóm Izumi – Mizuki – Sol Garden được duy trì, 2027 có cơ sở trở thành năm tăng trưởng rõ nét hơn. Ngược lại, chậm bàn giao, pháp lý kéo dài hoặc biên lợi nhuận thu hẹp sẽ tiếp tục khiến khoảng cách giữa “bán được hàng” và “ghi nhận được lợi nhuận” kéo dài.

Nhà đầu tư muốn xem sâu hơn về triển vọng, rủi ro và định giá của NLG có thể vào trang tiểu sử để nhận báo cáo phân tích chi tiết.