Nếu 2011 bạn không mua CTD, 2024 bạn có thể mua CDC!

[thuyminh]

Chương Dương Corp cùng 1 lò với CTD, nếu như xuất phát điểm CTD là 1 đội xây dựng thuộc CC1, thì CDC “oách “ hơn khi là 1 công ty độc lập sát nhập vào CC1 sau đó lại tách ra. Tất cả các công trình trọng điểm quốc gia giai đoạn 1975 – 2003 đều do Chương Dương Corp thi công : nhà máy thủy điện Trị An, NMTĐ Thác Mơ, nhà máy nhiệt điện Phú Mỹ 1-2, xi măng Hà Tiên, nhà thi đấu Phú Thọ, nhà máy VEDAN, dầu ăn Tường An, nhựa Long Thành, cảng hàng không quốc tế Cam Ranh… tất cả các công trình chứng tỏ năng lực thi công vô cùng đa dạng của Chương Dương Corp nhờ kế thừa kinh nghiệm của **công ty xây dựng đầu tiên của Việt Nam và Đông Dương : Eiffel Asia !

Gustave Eiffel, người nổi tiếng với công trình tháp Eiffel của nước Pháp, sáng lập công ty xây dựng mang tên mình năm 1863 : Gustave Eiffel et Cie. Năm 1872, Eiffel mở văn phòng đại diện tại Cochinchine ( Nam Kỳ) và công ty xây dựng Eiffel Asia ra đời.

Tại Việt Nam Eiffel có rất nhiều công trình xây dựng nhưng nổi tiếng nhất đến ngày nay là 3 công trình : cầu Long Biên ( Hà Nội) , cầu Trường Tiền ( Huế) và Bưu điện Sài Gòn. Ngoài ra Eiffel Asia còn hàng loạt công trình khác tại khắp Việt Nam như Cầu Mống ( Pont de Cholon) , cầu Bình Tây, cầu Rạch Lăng, các chợ Cao Lãnh, Ô Môn, Tân An, Tân Quy Đông….

Qua nhiều biến động lịch sử, sau năm 1975 Eiffel Asia được bàn giao cho phía VN, và là công ty xây dựng chủ lực của nước ta trong thời kì đổi mới đến tận ngày nay, sau nhiều lần sát nhập và tách ra**, thay đổi tên thành Chương Dương Corp (CDC)** . Đây là lý do tại sao các công trình trọng điểm quốc gia, đặc biệt là khu vực phía nam đều “qua tay “ CDC. Hiện tại CDC vẫn đang sở hữu công ty con chuyên thi công kết cấu thép từ thời Eiffel Asia tại KCN Biên Hòa 1 ( trước 1975 là Khu Kỹ Nghệ Biên Hòa).

Từ 2007, CDC chính thức bước vào mảng thi công công trình dân dân dụng và phát triển BĐS với dự án đầu tay Central Garden ngay vị trí đắc địa 328 Võ Văn Kiệt, công trình căn hộ cao cấp đầu tiên tại vùng lõi của Tp.HCM quy mô 5,8ha với 3 block căn hộ 22 tầng và 1 tòa nhà văn phòng. Các dự án nối tiếp theo gồm Tân Hương Tower, Chương Dương Gold View và gần đây nhất là Chương Dương Home , **bước ngoặc chiến lược của CDC. **

Central Garden 1 tại 328 Võ Văn Kiệt Q.1

Chương Dương Home

Chương Dương Home là dự án kết hợp NOXH và thương mại quy mô 2,75ha với giá mở bán chỉ từ 14 triệu đồng/m2 ( thời điểm 2016), dự án được phê duyệt đầu năm 2016 và bàn giao nhà đầu năm 2018 với 1.205 căn hộ. Tốc độ và chất lượng thi công chưa có đơn vị phát triển NOXH nào địch lại. ![:drm4]

Chương Dương Home còn là dự án NOXH có vị trí tốt nhất hiện nay , nằm trên trục đường số 2, p.Trường Thọ, Thủ Đức, nối trực tiếp vào 2 đại lộ Phạm Văn Đồng và Xa Lộ Hà Nội, vô cùng tiện lợi cho việc di chuyển. CDC vẫn còn 2 block thấp tầng của giai đoạn cuối tại dự án này đang phát triển (diện tích 1.600m2) và một phần chưa hạch toán doanh thu và lợi nhuận của dự án này. ( doanh thu chờ hạch toán khoảng 97 tỷ).

Chương Dương Home đã định hình chiến lược chuyển đổi mới của CDC : phát triển dự án nhà ở phân khúc trung cấp chất lượng cao. Điểm đặc biệt là CDC có khả năng tự phát triển dự án, thi công và kinh doanh, quản lý dự án ![:>] , điều chưa có ở bất cứ doanh nghiệp nào và cũng là điều khiến các chủ đầu tư khác rất ngại phát triển nhà ở trung cấp do biên LN mỏng. Nhưng CDC lại “làm ngon” do ăn trọn chuỗi giá trị từ phát triển, thi công cho đến bán hàng và vận hành .
Một số đơn vị khác cũng phát triển NOXH và phân khúc giá rẻ nhưng theo một cách khác là “nhây và nợ”, kéo dài thời gian dự án để chiếm dụng vốn, tăng biên lợi nhuận.

Với năng lực thi công vượt trội, khả năng phát triển BĐS dân dụng chất lượng với giá hợp lý, Chương Dương Corp muốn vươn lên thành nhà phát triển dự án trung cấp số 1 hiện nay với dự án Central Garden 2, quy mô 13.5ha, cung cấp cho thị trường khoảng 5.000 căn hộ giá trung bình với chất lượng vượt trội trong giai đoạn 2024 - 2027. Đây là dự án nhà ở trung cấp/NOXH lớn nhất tại Tp.HCM.

Xa hơn, CDC muốn thiết lập chuỗi dự án và cộng đồng dân cư dưới thương hiệu tự phát triển và xây dựng Chương Dương Home , thương hiệu nhà ở trung cấp chuẩn mực đầu tiên của Việt Nam, tương tự như thương hiệu cao cấp Vinhomes của Vingroup.

[thuyminh]

2023 là năm bước ngoặc của CDC sau khi nhóm lãnh đạo cũ thoái vốn và nhân tố mới xuất hiện, định hình cho chiến lược mới của CDC trong chu kỳ tăng trưởng mới. Với năng lực thi công đa dạng công trình công nghiệp, hạ tầng, giao thông, dân dụng, kết cấu thép của Chương Dương Corp…cộng hưởng với năng lực tài chính, nguồn lực cơ bản, chuỗi giá trị của CDC sẽ kéo dài thêm khi có sự chống lưng của FiCO : Tổng công ty Vật Liệu Xây Dựng Số 1 thông qua cựu chủ tịch FiCO, hiện tại là Chủ tịch HĐQT CDC, ông Nguyễn Ngọc Bền .

FiCO là nhà sản xuất vật liệu xây dựng top đầu Việt Nam với loạt công ty con, công ty liên kết rất mạnh trong ngành vật liệu như Xi Măng FiCo, Gạch men & gốm sứ Thanh Thanh, gạch Vitaly, đá Hóa An, gạch ngói Đồng Nai. Với sự trợ lực của FiCo, CDC sẽ xây dựng chuỗi giá trị khép kín trong lĩnh vực thi công của mình, đồng thời là nhà phát triển BĐS đầu tiên có khả năng khép kín chuỗi cung ứng từ dự án, VLXD, thi công, bán hàng và vận hành dự án BĐS. Với năng lực này, CDC vô địch trong khả năng phát triển nhà ở giá rẻ.

[thuyminh]

CDC có lịch sử trả cổ tức rất đều đặn, trong giai đoạn trước khủng hoảng BĐS 2023.

[thuyminh]

rất ít ai biết ReFiCO , công ty con chuyên phát triển BĐS của FiCO, nhưng đây là nhà phát triển BĐS cao cấp và siêu cao cấp đầu tiên của Việt Nam.
Khi chuỗi Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River…chưa hình thành, thì 2010 ReFiCO đã cho ra mắt dự án siêu sang City Garden , hiện tại vẫn là dự án cao cấp hàng đầu khu vực Tp.HCM .

Các dự án tiếp theo của ReFiCO cũng ở vị trí đắc địa, tại Q.1, Q2, Tp.HCM hoặc Tây Hồ, Hà Nội :

Watermark Tây Hồ, Hà Nội

Kosmos Tây Hồ, Hà Nội

The River , Thủ Thiêm, Tp.HCM

Horizon , Q1, Tp.HCM

CDC có thể trở thành cánh tay nối dài với mảng BĐS của FiCO với năng lực thi công đa dạng và chất lượng uy tín 150 năm.

[thuyminh]

Nghị quyết HĐQT mới đây ngày 07/03 của CDC đã tổ chức lại hoạt động của đơn vị thành viên là Công ty TNHH Chương Dương E&C. Đây là bước đệm để tiếp nhận thi công dự án lớn nhất từ trước đến nay của CDC : Central Garden 2, quy mô 13,5ha, dự án nhà ở trung cấp lớn nhất tại Tp.HCM.

[thuyminh]

2024 LNTT của CDC dự kiến tăng 73% , nhờ bàn giao các căn còn lại của dự án Chương Dương Home. KQKD này vẫn chưa tính đến khả năng chuyển nhượng 1.600m2 tại dự án này để làm trung tâm thương mại hoặc trường học.
Các nguồn lực trong năm 2024 sẽ được CDC tận dụng để đẩy mạnh tiến độ của Central Garden 2.

[thuyminh]

Vắng bóng nhà ở bình dân, khan hiếm căn hộ trung cấp
Chưa bao giờ thị trường bất động sản chứng kiến phân khúc căn hộ “đói cung” trầm trọng như vậy…
TIN LIÊN QUAN

• Bất động sản công nghiệp: “Ngôi sao” dẫn đường cho thị trường năm 2024

Vắng bóng phân khúc bình dân, khan hiếm phân khúc trung cấp

Theo báo cáo của Hội Tổ nghiên cứu thị trường của Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2023 nguồn cung bất động nhà ở thương mại “rất khan hiếm”. Tổng nguồn cung nhà ở năm 2023 đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng khoảng 14% so với tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2022, nhưng vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018, năm chưa xảy ra đại dịch (khoảng 180.000 sản phẩm).

Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023. Nguồn cung các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành cấp 2,3.

Phân khúc trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 đô thị đặc biệt tà Hà Nội và TP.HCM. Nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh,…

Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc căn hộ trung cấp (40%), theo sau là các sản phẩm thấp tầng, đất nền (24%) và căn hộ cao cấp (22%), căn hộ siêu sang và bình dân chiếm tỷ trọng tương đương ở mức 5%.

Mặc dù nguồn cung nhà ở sơ cấp đưa vào thị trường vẫn còn “ nhỏ giọt”. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường khó khăn, việc có thêm nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung căn hộ từ các dự án mới đã góp phần làm “ấm” thị trường.

Càng về cuối năm 2023, nguồn cung càng được đẩy mạnh về chất và lượng. Riêng trong quý IV/2023 các sự kiện mở bán, kick-off quy mô lớn liên tục được triển khai. Một số dự án mới được đẩy mạnh truyền thông với nhiều hoạt động khuấy động thị trường, đặc biệt là các dự án thuộc chủ đầu tư Vinhomes, Khang Điền,…

VARS dự báo, trong ngắn hạn, nguồn cung vẫn khó có thể bật tăng. Do số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp. Nút thắt về pháp lý khiến cơ quan quản lý Nhà nước thận trọng hơn trong việc phê duyệt dự án. Vướng mắc pháp lý khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới.

Giao dịch trên đà phục hồi

Năm 2023, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đạt 33%, tương đương với khoảng 18.600 căn hộ, sản phẩm thấp tầng được giao dịch thành công. Tương đương với tổng lượng giao dịch nhà ở năm 2022. Nhưng vẫn chỉ bằng17% so với năm 2018.

Nguồn cung ngày càng được cải thiện giúp lượng giao dịch cũng được phục hồidẫn qua các quý. Tốc độ phục hồi giao dịch có chứng lại vào quý IV/2023, do quý III có nguồn cung nổi bật là 1 dự án căn hộ với khoảng 2.000 giao dịch.

VARS nhận xét, lượng giao dịch khó bật tăng do nguồn cung vẫn khan hiếm, không phù hợp với khả năng tài chính của người mua,mặt bằng lãi suất giảm nhưng nhà đầu tư, doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận với nguồn vốn tín dụng do không đáp ứng được điều kiện vay vốn,… Một số nguồn cung được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, được kỳ vọng tạo “cú hích” cho thị trường lại không “ra hàng” được do không đáp ứng được yêu cầu pháp lý.

Về cơ cấu, phân khúc căn hộ trung cấp dẫn đầu về số lượng giao dịch, chiếm 43%. Theo sau là phân khúc căn hộ cao cấp, chiếm 27%.
Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư đã bắt đầu tận dụng ưu đãi về lãi suất để săn tìm các sản phẩm tiềm năng. Giao dịch thứ cấp diễn ra ngày càng sôi động, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, đất nền. Thị trường đã bắt đầu ghi nhận một vài khu vực tạo sốt nóng cục bộ. Một số dự án tái định cư giá rẻ, chỉ khoảng 3-4 triệu đồng/m2,với hạ tầng đồng bộ ghi nhận mức giá bị đẩy lên gấp 2,3 lần trong 1 tháng. Sản phẩm đất đấu giá ghi nhận mức thanh khoản ngày càng cải thiện, cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm đất nền thứ cấp, dự án.

Giá đi ngang rồi tăng

Giá bất động sản đã bắt đầu duy trì ổn định sau các đợt giảm giá trong nửa đầu năm 2023. Một số phân khúc, thị trường đã có dấu hiệu vượt đáy và đi ngang kể từ quý III/2023.

Nhìn chung, giá trung bình đất nền, sản phẩm thấp tầng giảm khoảng 30-40% so với năm 2022 do các hoạt động mua bán đất đai từ nhu cầu đầu tư trước đây đẩy mặt bằng giá lên cao, dưới áp lực từ các khoản vay tín dụng buộc phải giảm sâu để trả nợ. Đặc biệt là các sản phẩm có giá trị trên 10 tỷ đồng.

Phân khúc căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá. Giá căn hộ sơ cấp ở các dự án thuộc giai đoạn cuối, hoặc ở các phân khu mở bán tiếp theo ở các đại đô thị có mức giá liên tục tăng. Trong khi tại thị trường thứ cấp, giá căn hộ chung cư cũng chỉ giảm nhẹ, đi ngang, thậm chí tăng ở phân khúc bình dân.

Giá sơ cấp căn hộ chung cư cao, một phần do giai đoạn này có rất ít chủ đầu tư có dự án. Các chủ đầu tư có nguồn cung giai đoạn này hầu hết là các doanh nghiệp lớn lớn, không gặp khó khăn về tài chính nên giá chào bán “neo” ở mức cao để thu hồi tối đa lợi nhuận.

Thị trường gần như vắng bóng các dự án mới có giá 40-50 triệu đồng tại Hà Nộii và TP. HCM. Các dự án chung cư ở các tỉnh/thành phố lân cận cũng đã ghi nhận mức giá xung quanh 40 triệu đồng/m2. Cụ thế, giá chung cứ sơ cấp trung bình tại Hà Nội là 51,7 triệu đồng/m2 và TP.HCM là 71 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá căn hộ chung cư sơ cấp căn hộ khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng mỗi năm tăng khoảng 6%), lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao. Trong khi sốl lượng dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, quỹ đất tại các khu vực trung tâm cũng không còn nhiều.

Mặc dù giá chào bán không giảm nhưng người mua nhà vẫn được hưởng lợi về giá từ các chính sách ưu đãi chưa từng có trong cuộc đua chính sách của các chủ đầu tư. Người mua được thanh toán theo nhiều đợt, hưởng ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc với thời gian gấp 2, 3 lần so vớinhững năm trước.

[thuyminh]

Việc khó phát triển nhà ở giá rẻ chủ yếu do các vấn đề :
1. Quỹ đất : doanh nghiệp có đất lại không kinh doanh bđs, buộc phải liên doanh, liên kết với đơn vị phát triển bđs, hoặc doanh nghiệp phát triển bđs phải đi mua, thâu tóm, xin dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy giá vốn đất là vô chừng.
2. Lập dự án : không có chi phí cụ thể, các chi phí ẩn có thể rất lớn.
3. Thi công : hầu hết các nhà phát triển BĐS hiện nay là đi thuê nhà thầu thi công, hoặc là thuê tổng thầu, chìa khóa trao tay như các dự án của nhà phát triển nước ngoài, hoặc một số doanh nghiệp trong nước tự đẻ ra công ty con làm tổng thầu và đi thuê các thầu phụ về thi công. Lợi nhuận của nhà thầu thông thường 10 - 20%.
4. Bán hàng : đơn vị phát triển bđs phải phân phối qua các sàn để đẩy nhanh tiến độ bán hàng, hoa hồng bán hàng tùy " độ ngon" của dự án có thể dao động từ 2- 7%.

Các dự án thương mại lại bị giới hạn mật độ xây dựng tối đa 25 - 30% cũng làm đội chi phí vốn lên rất nhiều. Các dự án của Chương Dương Corp kết hợp NOXH có mật độ xây dựng tối đa lên tới 40%.

Với các rào cản về kĩ thuật này thì một nhà phát triển bđs đơn thuần hoặc 1 đơn vị có quỹ đất không có năng lực phát triển BĐS rất khó để cho ra sản phẩm nhà ở trung cấp. Các phân đoạn không thuộc năng lực sẽ làm chi phí dự án đội lên rất nhiều.

https://chuongduongcorp.vn/Data/Sites/1/media/tintuc/2022/10/14/doan-dai-bieu-tinh-uy-ubnd-dong-nai-tham-quan-chuong-duong-home-00-.jpg(image larger than 4 MB)

Tuy nhiên, CDC lại có hầu hết các yếu tố cần thiết để cho ra đời các dự án trung cấp với giá rất tốt ( trừ khâu bán hàng, tuy nhiên với giá bán hợp lý phân đoạn này không quá quan trọng) .
Quỹ đất hiện hữu - khả năng lập dự án, quản lý dự án - có năng lực thi công toàn bộ - bán hàng và quản lý vận hành dự án.
Đồng thời, sau khi có tân Chủ tịch HĐQT từ FiCO thì Chương Dương Corp rất có thể sẽ kéo dài thêm chuỗi giá trị thi công sang cả cung ứng vật tư và hàng hóa công trình ( tổng thầu EPC, EC EPC), từ biên lợi nhuận dự án đủ để CDC thầu hết hoặc sẵn sàng nhận các dự án nhà ở giá rẻ, NOXH khi có cơ hội.

— Gộp bài viết, 20 phút trước, Bài cũ: 57 phút trước —