CẬP NHẬT NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP:
Nguồn cung hạn chế, triển vọng tích cực trong 6 tháng đầu năm 2023
Triển vọng năm 2023
• Mặc dù còn nhiều thách thức, nhu cầu dự kiến sẽ tiếp tục ổn định vào năm 2023.
rong bối cảnh vốn FDI đăng ký mới giảm tốc vào cuối năm 2022, năm 2023 có thể là một năm có nhiều thách thức hơn đối với hoạt động các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam do rủi ro suy thoái toàn cầu. Tuy nhiên, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng. Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam với mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai, cũng như Foxconn, một trong những nhà cung cấp chính của Apple đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD. Bên cạnh đó, Samsung đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác. Trong năm 2022, Quanta Computer - công ty gia công phần mềm lớn thứ ba thế giới - được cho là đang lên kế hoạch xây dựng một nhà máy ở miền Bắc, nơi công ty dự kiến sẽ thực hiện các đơn đặt hàng cho Apple MacBook; BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc), nhà cung cấp của cả Apple Inc và Samsung Electronics Co Ltd, có kế hoạch đầu tư một số vốn lớn để xây dựng hai nhà máy ở Việt Nam, diện tích thuê 100 ha ở miền Bắc.
Đầu tư vào các KCN Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn do: (1) VND mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của Châu Á Thái Bình Dương như Nhật Bản; (2) Các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác; (3) Giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30~36% so với Indonesia và Thái Lan. Theo Colliers, tại các trung tâm KCN như Bogor -Sukabumi, Tangerang và Bekasi của Indonesia, giá đất trung bình dao động trong khoảng 164 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn 36% so với giá đất tại các trung tâm KCN của Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng.
• Tiếp tục cải thiện cơ sở hạ tầng hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp
Cải thiện cơ sở hạ tầng với các dự án như đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink và đường vành đai 3 & 4 sẽ tạo ra sự kết nối thuận tiện hơn giữa các khu công nghiệp.
• Giá thuê dự kiến sẽ tăng nhẹ khi các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động
Trong năm 2022, Phó Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt thành lập mới 9 khu công nghiệp, với tổng diện tích khu công nghiệp là 2.472 ha (với khoảng 29,4 nghìn tỷ đồng tổng vốn đầu tư). Chúng tôi cho rằng nguồn cung khu công nghiệp sẽ hạn chế vào năm 2023 do:
✓ Khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa mặt bằng, đặc biệt đối với các hộ dân hiện hữu.
✓ Việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp gặp khó khăn do quy định về đấu thầu.
✓ Ngoài ra, Nghị quyết số 115/NQ-CP ban hành ngày 05/09/2022 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm giai đoạn 2021~2025 yêu cầu hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa, đặc biệt khi chuyển đổi sang đất công nghiệp.
Chúng tôi dự đoán giá đất khu công nghiệp khu vực phía Nam sẽ tăng với tốc độ chậm lại ở mức 1~2%, khi nguồn cung bất động sản tại các thành phố cấp 1 (TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế, và nguồn cung mới tại các thành phố cấp 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh,…) tăng 5~6% so với cùng kỳ.
Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc, theo đó Khu công nghiệp Tiến Thành (Hải Phòng) và Gia Bình 2 (Bắc Ninh) với diện tích lần lượt là 410 ha và 250 ha sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023 với giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp khu vực phía Bắc có thể sẽ tăng 1~2% trong năm
• Năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ, do: (1) tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm; và (2) giá cho thuê dự kiến sẽ tăng 3% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Nam và 2% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Bắc vào năm 2023.
Một số điểm nổi bật:
✓ Các hợp đồng MOU kí kết trong năm 2022 sẽ giúp lợi nhuận của các khu công nghiệp tăng trưởng khả quan trong 6 tháng đầu năm 2023. Chúng tôi nhận thấy nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp tăng mạnh trong năm 2022, do đó một phần hợp đồng MOU sẽ được hoàn thành trong nửa đầu năm 2023. Cụ thể, trong số các KCN đã niêm yết, chúng tôi dự báo IDC có thể ghi nhận khoảng 60~80 ha đất cho thuê (tăng 100% so với cùng kỳ) trong 6 tháng đầu năm 2023 từ các KCN Phú Mỹ II mở rộng và KCN Hựu Thạnh. Trong khi đó, BCM ghi nhận 60 ha đất cho thuê tại Khu công nghiệp Bàu Bàng và Khu công nghiệp Cây Trường, SZC ghi nhận 21ha đất cho thuê, chủ yếu từ hợp đồng với Tổng công ty Sonadezi (SNZ).
✓ Dòng tiền tích cực khi thay đổi tiến độ thanh toán tiền thuê từ nhà đầu tư. Chúng tôi lưu ý rằng một số công ty phát triển khu công nghiệp đã thay đổi thời gian thanh toán từ 1 năm thành 6 tháng kể từ 6 tháng cuối năm 2022, cụ thể lịch thanh toán sẽ như sau: thanh toán 5% giá trị hợp đồng tại thời điểm ký MOU, thanh toán 50~60% giá trị hợp đồng trong 10 ngày đến 3 tháng tiếp theo, và thanh toán 95% giá trị hợp đồng trong 3 tháng tiếp theo . Chúng tôi cho rằng với việc đẩy nhanh tiến độ thanh toán sẽ giúp dòng tiền của các công ty có diện tích đất sẵn sàng cho thuê lớn như IDC, SZC, & BCM sẽ tích cực, dư nợ sẽ giảm và tỷ lệ chi trả cổ tức tăng lên.
✓ Các khu công nghiệp niêm yết còn quỹ đất cho thuê với lợi thế chi phí đầu tư thấp sẽ tiếp tục duy trì được tỷ suất lợi nhuận cao. Chúng tôi ưa thích các công ty có quỹ đất còn lại sẵn sàng cho thuê với chi phí đầu tư thấp như IDC, SZC, BCM, VGC, với giá cho thuê cao trong năm 2022, giúp duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp trên 40% trong năm 2023.
• Rủi ro: (1) Dòng vốn FDI có thể chậm lại do tác động của suy thoái kinh tế thế giới, nhất là trong lĩnh vực sản xuất chế tạo vốn chiếm hơn 65% tổng vốn FDI; (2) Tỷ lệ lấp đầy các trung tâm khu công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh đều trên 85%. Việc tiến độ giải phóng mặt bằng bị kéo dài có thể dẫn đến nguồn cung đất tại các khu công nghiệp còn lại bị hạn chế, ảnh hưởng đến việc cho thuê diện tích lớn; và (3) Pháp lý các khu công nghiệp mới có thể bị chậm.
Cổ phiếu khuyến nghị
1. CTCP Tập đoàn IDC
• Giá cổ phiếu (30/12/2022): 32.600 đồng/cổ phiếu; Giá mục tiêu 1 năm: 59.300 đồng/cổ phiếu
• Luận điểm đầu tư: Cổ phiếu IDC đang giao dịch ở mức P/E năm 2022 là 5,5x và P/B là 2,1x - thấp hơn mức trung bình ngành là 12,8x và 2,8x. Chúng tôi đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu IDC, giá mục tiêu 1 năm là 59.300 đồng/cổ phiếu. IDC là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam với 717 ha đất cho thuê tại Long An, Bà Rịa Vũng Tàu và Thái Bình. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp sẽ giúp IDC duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp khu công nghiệp ở mức trên 50% từ năm 2022 đến năm 2026. Tỷ suất cổ tức/thị giá của IDC là 12,2%.
Nhu cầu thuê tăng mạnh từ các khách hàng mới trong và ngoài nước. Trong quý 3 năm 2022, IDC đã ký hợp đồng cho thuê mới 37,9 ha, bao gồm các khách hàng lớn như Hòa Phát Container, Heineken, Kính Siêu Trắng Phú Mỹ,… nâng tổng diện tích đất cho thuê lên 129,7 ha vào năm 2022. Với lợi thế gần khu cảng Cái Mép - Thị Vải, Khu công nghiệp Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng được kỳ vọng thu hút các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp nặng. Đồng thời, kết nối giao thông thuận tiện qua tuyến đường cao tốc Trung Lương Mỹ Thuận giúp thu hút các doanh nghiệp hàng tiêu dùng và logistics tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh. Chúng tôi dự báo IDC sẽ duy trì kế hoạch cho thuê 150 ha/năm trong giai đoạn 2023-2024.
Giá cho thuê đất khu công nghiệp tăng lên cho phép IDC duy trì tỷ suất lợi nhuận cao từ năm 2022. Chúng tôi nhận thấy giá cho thuê đất Khu công nghiệp Phú Mỹ II đã tăng 20% so với cùng kỳ trong năm 2022, trong khi Khu công nghiệp Hựu Thạnh cũng ghi nhận giá thuê trung bình tăng lên 135 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 8% so với cùng kỳ). Hầu hết đất tại các khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng và khu công nghiệp Hựu Thạnh đã được giải phóng mặt bằng, giúp IDC triển khai các hợp đồng thuê đất và duy trì tỷ suất lợi nhuận trên 50%.
Dòng tiền tích cực, duy trì tỷ lệ chi trả cổ tức cao. Diện tích ký kết MOU của các khu công nghiệp của IDC đến cuối năm 2022 là 180 ha, đồng thời công ty cũng điều chỉnh giảm tiến độ thanh toán từ 1 năm xuống còn 6 tháng, điều này giúp cải thiện dòng tiền. Chúng tôi cho rằng IDC có thể duy trì tỷ lệ chi trả cổ tức tiền mặt ở mức 40% mệnh giá trong năm 2023.
Trong năm 2023, chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 9,4 nghìn tỷ đồng (tăng 8,6% so với cùng kỳ) và LNST đạt 2,7 nghìn tỷ đồng (tăng 9,3% so với cùng kỳ).
• Rủi ro: (1) Nhu cầu thuê đất giảm khi dòng vốn FDI chững lại; và (2) chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án mới tăng lên sẽ làm giảm tỷ suất lợi nhuận từ hơn 50% xuống khoảng 30~35% sau năm 2026.
2. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC)
• Giá cổ phiếu (30/12/2022): 24.200 đồng/cổ phiếu; Giá mục tiêu 1 năm: 28.000 đồng/cổ phiếu
• Luận điểm đầu tư
✓ KBC trực tiếp và gián tiếp sở hữu một số khu công nghiệp với quỹ đất rộng lớn trên toàn quốc, đủ để công ty duy trì sự phát triển trong dài hạn.
✓ Chúng tôi cho rằng KBC sẽ tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn FDI bền vững, đặc biệt là từ xu hướng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc.
✓ Các hợp đồng cam kết thuê đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và Quang Châu với diện tích khoảng 100 ha sẽ là nguồn thu nhập chính trong năm 2023, đồng thời công ty cũng có thể ghi nhận doanh thu tiềm năng từ các dự án tại Long An, Hải Phòng dự kiến sẽ ra mắt trong năm nay.
• Rủi ro
✓ Tiến độ giao đất chậm trễ do thủ tục kéo dài và điều này có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của công ty.
✓ Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án mới tăng lên có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời.
✓ Nhu cầu thuê đất công nghiệp giảm đi khi FDI giảm tốc.
Mở tài khoản Ưu đãi, Hỗ trợ giao dịch, tư vấn bám sát
Liên hệ: 097.522.8813