Tích cực:
• VHM, KDH và NVL ghi nhận kết quả LNST sau lợi ích CĐTS 9T 2026 tích cực. Lợi nhuận của VHM chủ yếu được thúc đẩy bởi ghi nhận các giao dịch bán lô lớn, trong khi KDH và NVL nhờ bàn giao cùng các khoản lãi tài chính/khác. Ngược lại, NLG, DXG và HDC ghi nhận lợi nhuận thấp hơn so với cùng kỳ: NLG do bàn giao thấp, DXG/DXS bị ảnh hưởng bởi chi phí bán hàng & quản lý SG&A cao, trong khi HDC giảm so với nền cao của cùng kỳ.
• Doanh số bán lẻ của VHM phục hồi tích cực trong quý 3 (bất chấp thị trường chung kém khả quan), được hỗ trợ bởi nhiều chính sách ưu đãi bán hàng hấp dẫn hơn và mở bán các sản phẩm phân khúc trung cấp.
Tiêu cực:
Yếu tố lãi suất tiếp tục tác động đến tâm lý người mua nhà và mức hấp thụ của thị trường.
Dựa trên số liệu của CBRE, tổng giao dịch sơ cấp 9T 2026 (gộp phân khúc căn hộ và nhà liền thổ tại Hà Nội và TP.HCM) giảm ~30% YoY.
Triển vọng:
• Giao dịch sơ cấp: Nhu cầu nhiều khả năng vẫn tiếp tục có sự chọn lọc, với diễn biến phân hóa giữa các dự án và phân khúc.
• Các đợt mở bán sắp tới trong danh mục theo dõi bao gồm Global Sportia của VHM (Hà Nội), việc mở bán trở lại của NVL tại Aqua City (Đồng Nai; ngày 31/10/2026) và Eco Home 1 của HDC (TP.HCM). Các giai đoạn mới của dự án hiện hữu cũng nhiều khả năng đóng góp vào doanh số bán BĐS, gồm các dự án VHM mở bán từ quý 3/2025, quỹ căn còn lại phân khu cao tầng và thấp tầng Gladia của KDH (TP.HCM), Mizuki Park (TP.HCM) và Izumi City (Đồng Nai) của NLG, The Privé của DXG (TP.HCM) và The Light City P1 của HDC (TP.HCM).
• Lợi nhuận của các chủ đầu tư: Chủ yếu được hỗ trợ bởi backlog chưa ghi nhận.
Cổ phiếu lựa chọn: KDH, NLG
Điểm nhấn kết quả lợi nhuận:
• Kết quả 9T 2026 phân hóa, với thời điểm ghi nhận bàn giao/bán lô lớn (VHM) và các khoản lãi bất thường là những yếu tố đóng góp chính.
• Nhận thấy tiềm năng điều chỉnh tăng dự báo lợi nhuận đối với VHM, VIC, VRE, NVL; thay đổi không đáng kể đối với KDH; và rủi ro điều chỉnh giảm đối với NLG, DXG, DXS và HDC.
Điểm nhấn doanh số bán BĐS:
• VHM tiếp tục dẫn đầu về hoạt động bán hàng, trong đó doanh số bán lẻ đóng góp 81% doanh số bán BĐS quý 3 (39% doanh số 9T 2026).
• KDH mở bán Gladia Heights từ đầu tháng 8 với ~500 căn, ~90% số căn được hấp thụ ngay trong ngày mở bán đầu tiên; bàn giao dự kiến bắt đầu từ năm 2027.
• Ngày 31/10, NVL tái khởi động hoạt động bán hàng tại Aqua City.
• Dự kiến thay đổi không đáng kể đối với dự báo doanh số bán BĐS cho VHM, KDH, NVL; và có rủi ro giảm đối với NLG, DXG và HDC.
