Thực tế 25 năm vừa qua đã chứng minh cho việc: ngay trong thời gian khủng hoảng kinh tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao. Có thể khẳng định rằng bên cạnh đầu tư vàng, bất động sản đã, đang và sẽ là một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Covid-19 sẽ khó lường, nhưng thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021-2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ trong thời gian gần đây. Đây sẽ là một công cụ hỗ trợ, một đòn bẩy đắc lực không chỉ cho các doanh nghiệp đang gặp khó trong lĩnh vực BĐS, mà còn cho cả nền kinh tế Việt Nam nói chung.
Tại các quốc gia phát triển, người dân có đa dạng kênh tài sản đề đầu tư: trái phiếu, cổ phiếu, quỹ hưu trí, quỹ tương hỗ, bất động sản. Trong đó, kênh bất động sản có thể được đầu tư qua hình thức sở hữu trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức đầu tư & quản lý bất động sản chuyên nghiệp (REITs).
Tại Việt Nam, do đặc thù văn hóa của người dân và chưa chính thức có các công ty đầu tư và quản lý bất động sản chuyên nghiệp, việc sở hữu trực tiếp bất động sản là phương thức đầu tư được ưu tiên hàng đầu đối với mọi tầng lớp người dân. Chính vì vậy, khi lựa chọn kênh đầu tư, tâm lý sở hữu một bất động sản hiện hữu trong đại đa số người đân. Với vị thế là kênh đầu tư số 1 tại Việt Nam, tác động và sức lan tỏa của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế là rất lớn.
Thực tế, chu kỳ ngành bất động sản ở Việt Nam thường ngắn hơn (từ 4-5 năm) so với các quốc gia trên thế giới, với chu kỳ gần nhất là giai đoạn 2014–2019. Đặc biệt, bất chấp tác động của đại dịch Covid-19, giá bán căn hộ sơ cấp tại 2 thị trường lớn nhất là Hà Nội và Tp.HCM không có dấu hiệu suy giảm
=> thị trường bất động sản Việt Nam đã hoàn thành một chu kỳ, đồng thời một bằng giá mới đã được thiết lập trong dài hạn, làm cơ sở cho những hoạt động kinh doanh, bán hàng trong tương lai của các doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản Việt Nam thiết lập mặt bằng giá mới
Hoàn thiện khung pháp lý để từng bước giúp tăng cường nguồn cung thị trường
Trong năm 2021, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan, bao gồm Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Nghị định 148/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ năm 2021) có thể từng bước giải quyết các vấn đề sau:
(i) rút ngắn tiến độ cấp phép xây dựng (20 ngày thay vì 30 ngày);
(ii) bỏ yêu cầu phân bổ vốn theo tiến độ xây dựng;
(iii) không yêu cầu phê duyệt M&A đối với việc chuyển nhượng cổ phần giữa các nhà đầu tư nước ngoài nếu không làm tăng tổng sở hữu; và
(iv) hướng dẫn xử lý các lô đất thuộc sở hữu Nhà nước, vốn là vấn đề gây tranh cãi của một số dự án bất động sản.
Điều này sẽ giải quyết nút thắt đã khiến ít nhất 158 dự án khu dân cư bị hoãn đầu tư xây dựng trong 5 năm qua, như dự án 90ha Bắc Phước Kiển của Quốc Cường Gia Lai (QCG), Lexington Residence, Green Star Sky Garden bị đình chỉ thi công do vấn đề đất công, Mỹ Phước 4, Landcaster Legacy… Hơn 10 dự án của NVL có thể tiến hành các thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ cho người mua nhà.
Với những sửa đổi này, kỳ vọng quá trình phát triển dự án có thể tiến triển tích cực hơn nhưng sẽ chưa có ảnh hưởng ngay lập tức đến nguồn cung thị trường vì thông thường phải mất 12 đến 24 tháng để hoàn thành thủ tục và quy trình giải phóng mặt bằng trước khi dự án thực sự được đưa ra mở bán.
Theo CBRE, các dự án mở bán mới năm 2021 tại TP.HCM sẽ tương đương năm 2020 với tổng số 17.300 căn. Trong khi việc khắc phục các vấn đề về giấy phép chưa thúc đẩy nguồn cung thị trường tăng ngay lập tức, các chủ đầu tư với các dự án sẵn sàng mở bán dường như cũng thận trọng trong việc tung ra số lượng lớn căn hộ để tận dụng xu hướng tăng giá cao hơn nữa tại TP.HCM. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng cân đối với việc mở bán tại các tỉnh thành lân cận, những nơi đang nhận được nhiều sự chú ý với triển vọng cải thiện cơ sở hạ tầng và giá còn ở mức tương đối hấp dẫn.
Trong khi đó, tại Hà Nội, hầu hết nguồn cung mới sẽ ở khu vực phía Tây của thành phố và nằm dọc các tuyến đường vành đai. Cụ thể, số căn mở bán mới trong năm 2021 tại Hà Nội có thể tăng trưởng ~ 40% so với cùng kỳ, theo CBRE.
Xu hướng tăng giá được hỗ trợ nhờ việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng
Một yếu tố khác sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là hoạt động đầu tư cơ sở hạ tầng đã được đẩy mạnh trong năm 2020; tiến độ giải ngân sẽ được đẩy nhanh trong năm 2021 – điều này tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường.
Một số dự án đáng chú ý tại TP.HCM dự kiến hoàn thành trong năm 2021 bao gồm tuyến Metro số 1 và cầu Thủ Thiêm 2, cùng một số dự án khác trong trung và dài hạn như tuyến Metro số 2, sân bay quốc tế Long Thành…
Trong khi đó tại Hà Nội, tuyến Metro đầu tiên dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào đầu năm 2021 còn tuyến thứ hai có thể bắt đầu hoạt động vào Q4.
Hai dự án giao thông trọng điểm này song song với việc liên tục hoàn thiện hệ thống đường nội đô cũng như hệ thống giao thông đến các quận ngoại thành sẽ tác động tích cực đến mặt bằng giá đất và gia tăng nhu cầu bất động sản…
Hưởng lợi từ môi trường lãi suất thấp:
Với một ngành thâm dụng vốn lớn như bất động sản, chúng tôi kỳ vọng mặt bằng lãi suất thấp được duy trì trong 2021 sẽ đóng vai trò hỗ trợ lớn cho cả doanh nghiệp (giảm chi phí) và người mua nhà (giảm lãi vay),
Tăng trưởng lợi nhuận tập trung vào các nhà đầu tư có doanh số bán hàng tốt
Năm 2021, các chủ đầu tư danh tiếng sở hữu quỹ đất lớn ở những vị trí chiến lược, đã hoàn thiện thủ tục pháp lý sẽ được hưởng lợi. Các chủ đầu tư này bao gồm: Công ty cổ phần Vinhomes, Côngty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long…
Về doanh số bán hàng, năm 2021 dự kiến sẽ là một năm sôi động hơn đối với các chủ đầu tư bất động sản nhà ở, với một số đợt mở bán mới được khởi động.
Cụ thể, VHM có kế hoạch mở bán phân khu thấp tầng của Vinhomes Wonder Park (ở Đan Phượng, Hà Nội), đồng thời mở bán giai đoạn tiếp theo của ba dự án lớn (Vinhomes Ocean Park, Smart City tại Hà Nội và Grand Park tại TP.HCM) theo cả hai hình thức bán buôn và bán lẻ. Ngoài ra, VHM cũng đang chuẩn bị cho việc triển khai các dự án tiềm năng tại các thành phố Cấp 2. Về NLG, chúng tôi ước tính rằng Waterpoint, VSIP Hải Phòng và Mizuki Park là ba trong những dự án sẽ được mở bán trong năm 2021, với doanh số bán hàng ước tính tăng 19% so với cùng kỳ.
Về DXG, Công ty tiếp tục bán dự án thấp tầng Gem Skyworld (ở Đồng Nai) và đặt mục tiêu mở bán hai dự án chung cư mới có quy mô tầm trung tại Bình Dương. Trong khi đó, dự án Gem Riverside tại Quận 2, TP. HCM, vốn đã bị đình trệ trong hai năm gần đây do quá trình xin cấp phép kéo dài, cũng có triển vọng tái khởi động và mở bán lại.
Ở chiều ngược lại, KDH có thể sẽ có mức sụt giảm đáng kể (-53% so với cùng kỳ) về doanh số bán hàng trong năm 2021 do không có các dự án cao tầng lớn để mở bán mới, mà chỉ có một dự án thấp tầng - Armena sẽ được mở bán.
Đánh giá nhanh thị trường BĐS:
TP. Hồ Chí Minh
Thị trường Căn hộ
Khan hiếm nguồn cung mới, nhưng dấu hiệu hồi phục rõ ràng hơn
Tình trạng khan hiếmnguồn cung tiếp tục trong Q4.20 với chỉ 3.600 căn được chào bán, giảm26% theo quý và tương đương với m ức cùngkỳnăm ngoái. Con số này nângtổng lượng mởbán cảnăm 2020 lên 14.700 căn, giảm50% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu là do các vấn đề pháp lý còn tồn đọng. Phân khúc Trung cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung. Riêng dự án Vinhomes Origami đóng góp 60% trong nguồn cung quý này.
Mặc dù lượng mở bán chính thức hầu như không thay đổi nhưng tâm lý thị trường đã có dấu hiệu cải thiện. Trên thực tế, đây được xem là quý sôi động nhất trong năm 2020 với nhiều lễ mở bán được tổ chức, thu hút lượng lớn người mua nhà. Đây là kết quả của những tin tích cực về vắc -xin Covid-19 và việc thành lập Thành phố Thủ Đức, nơi đã chính thứcđược thành lập vào Q4.20. Từ MasteriCentre Point ở phân khúc Trung cấp đến The River Thủ Thiêm, The Metropole ở phân khúc Sang trọng đều được săn đón và hấp thụ nhanh chóng.
Chủ đầu tư vẫn tự tin với chiến lược giá
Đa số các chủ đầu tư được đánh giá là vẫn tự tin vào chiến lược giá bán của họ do nguồn cung hạn chế và tâm lý thị trường tốt hơn. Nhiều dự án được tung ra thị trườngvới mức giá cao kỷ lục tại các khu vực đó, mặc dù hàngl oạt chính sách bán hàng hấpdẫn vẫn tiếp tục trong quý. Tuy nhiên, xét toàn cảnh thị trường nhà ở Q4.20 vẫn kém sôiđộng hơn Q4.19 – thời điểmthị trường từng xuất hiện hai dự án hạng sang với mức giátrên USD 9.000/m2, song nay đã ngừng giao dịch. Ngoài ra, hai dự án lớn xuất hiệnnăm nay là Vinhomes Origami và Akari City, tuy là những dự án với mức giá cao nhấttrong khu vực, vẫn thấp hơn mức giá trung bình của Q4.19. Chính vì vậy giá bán sơ cấptrung bình đã giảm14,3% so với Q4.19, xuống còn 2.475 USD/m2 trong Q4.20.
Triển vọng thị trường
Sau khi Đại hội Đảng, vấn đềpháp lý ở nhiều dự án dự kiến sẽ được tháo gỡ, nâng tổng lượng mở
bán ước tính lên hơn 20.000 căn vào năm 2021. Các chủ đầu tư sẽ vẫn tự tin vào chiến lược giá bán của mình, xét trong bối cảnh nhu cầu vẫn cao trong giai đoạn thiếu hụt nguồn cung trong hai năm qua.
Hà Nội
Thị trường Căn hộ
Nguồn cung quay đầu giảm sau khi tăng mạnh trong Q3.20
Sau khi tăng mạnh trong Q3.20 với hơn 5.000 căn hộ đến từ giai đoạn sau của dự án
Vinhomes Smart City, thị trường đã yên ắng trở lại với chỉ khoảng 2.680 căn chính thức
được chính thức mở bán vào Q4.20 do quá trình phê duyệt giấy phép tiếp tục bị trì
hoãn. Tính đến hết năm 2020, tổng lượng mởbán chính thứcchỉ ghi nhậngần 15.400
căn, thấp hơn một nửa so với năm 2019.
Phân khúc Bìnhdân và Trung cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung trong quý này với hơn
70% thị phần. Khoảng 28% còn lại đến từ phân khúc Cao cấp, chủ yếu đến từ hai dựán
mới là BRG Park Residence và Masteri Water front.
Triển vọng thị trường
Khoảng 25.000 - 30.000 căn hộ dự kiến sẽ gia nhập thị trường vào năm 2021, với kỳ
vọng các vướng mắc về pháp lý của các dự án sẽ được tháo gỡ sau Đại hội Đảng. Mặc
dù phần lớn nguồn cung tương lai đến từ các khu đại đô thị của tập đoànVingroup, thị
trường Hà Nội sẽ tiếp tục chào đón sự gia nhập thị trường chủ đầu tư lớn ở TP.HCM
mở rộng thị phần ra khu vực miền Bắc trong những năm sắp tới.
