- Tiềm năng BĐS khu công nghiệp của Việt Nam vẫn còn rất lớn với hai phân khúc chính sẽ được khai thác bao gồm cho thuê đất và cho thuê nhà xưởng xây sẵn (NXXS)
- Mặt bằng giá cho thuê đất kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng. Các chủ đầu tư BĐS KCN có quỹ đất sạch lớn sẽ hưởng lợi nhiều hơn nhờ chi phí thấp trong khi giá thuê tăng dần.
- Cùng với sự phát triển của thương mại điện tử và sự dịch chuyển của các doanh nghiệp FDI lớn vào Việt Nam, những doanh nghiệp BĐS KCN có định hướng phát triển mảng NXXS và có sẵn quỹ đất ở khu vực lân cận thành thị rất đáng để quan tâm.
Tại hội thảo diễn ra trong tuần kế cuối tháng Năm của Diễn đàn BĐS Công nghiệp Việt Nam năm 2022 mà tôi có tham dự, hầu hết các diễn giả đều cho rằng tiềm năng BĐS khu công nghiệp của Việt Nam vẫn còn rất lớn. Trong đó, hai phân khúc chính sẽ được khai thác bao gồm cho thuê đất và cho thuê nhà xưởng xây sẵn (NXXS).
Ở góc độ CTCK có nghiên cứu về một số doanh nghiệp phát triển KCN niêm yết trên sàn chứng khoán, tôi và nhóm phân tích hoàn toàn đồng ý với nhận định này. Chúng tôi kỳ vọng mặt bằng giá cho thuê đất KCN sẽ tiếp tục tăng, không chỉ bởi nhu cầu vẫn đang tăng trong khi nguồn cung có phần hạn chế. Mà một cách tự nhiên, chi phí đền bù cũng như tiền thuê đất phải nộp tăng hàng năm cũng góp phần đẩy mặt bằng giá cho thuê tăng. Trong bối cảnh này, chúng tôi tin rằng các chủ đầu tư BĐS KCN có sẵn quỹ đất đã đền bù GPMB và nộp tiền sử dụng đất sẽ hưởng lợi nhiều hơn, nhờ chi phí thấp trong khi giá thuê tăng dần.
Ngoài ra, tôi cho rằng tiềm năng phát triển thương mai điện tử của Việt Nam còn rất lớn, với tỷ lệ thâm nhập thấp và tăng trưởng cao. Hiện tại tỷ lệ thâm nhập của thương mại điện tử trong tổng mức bán lẻ chỉ đạt mức 5,5%, tức chỉ ở mức của Trung Quốc cách đây 10 năm. Trong xu hướng này, chúng tôi đánh giá cao những doanh nghiệp BĐS KCN có định hướng phát triển mảng NXXS, và có sẵn quỹ đất ở khu vực lân cận thành thị.
Giá thuê đất KCN tăng trưởng tốt nhờ nguồn cung thiếu hụt trong ngắn hạn và nhu cầu tích cực trong dài hạn
Theo số liệu từ CBRE, giá thuê bình quân tại các khu vực trên tăng lần lượt 13%, 15% và 21% trong Q4-2021. Các dự án KCN trong phạm vi 1 giờ di chuyển tới trung tâm thành phố có mức giá thuê tăng từ 17% tới 32%
Tương tự, việc thiếu hụt nguồn cung cũng xảy ra trong khu vực miền Bắc. Trong dài hạn, chúng tôi kỳ vọng khu vực miền Bắc sẽ tiếp tục hưởng lợi từ chính sách “Trung Quốc +1” của các tập đoàn sản xuất đa quốc gia.
Vốn FDI giải ngân duy trì xu hướng cải thiện trong năm tháng đầu năm
chúng tôi kỳ vọng hoạt động xuất nhập khẩu cũng như thu hút dòng vốn FDI sẽ diễn ra tích cực nhờ RCEP, hiệp định FTA lớn nhất thế giới, chính thức có hiệu lực vào ngày 1/1/2022. Ngoài ra, với lợi thế cạnh tranh nhờ chi phí sản xuất (nhân công, thuê đất, điện, nước, …) thấp hơn các quốc gia trong khu vực, Việt Nam sẽ là một trong những quốc gia hưởng lợi từ chính sách “Trung Quốc + 1” của các tập đoàn đa quốc gia.
Bên cạnh đó, tỷ lệ sản xuất công nghiệp của Việt Nam vẫn còn thấp nếu so với Trung Quốc. Việt Nam cũng có định hướng phát triển công nghiệp với mục tiêu tới năm 2030 mục tiêu tỷ trọng nhóm ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 30% (Nghị quyết 23-NQ/TW năm 2018).
Sự phát triển của ngành thương mại điện tử sẽ là động lực tăng trưởng đối với nhóm ngành kho vận, và kéo theo nhu cầu thuê đất KCN để làm nhà kho. Cụ thể, Becamex-Warburg Pincus (BWI), một doanh nghiệp đầu ngành trong việc phát triển nhà xưởng xây sẵn và nhà kho, đã tăng diện tích từ hơn 200ha lên gần 800ha từ năm 2018 tới 2021.
***Cùng với sự điều chỉnh trên TTCK, giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS KCN đã điều chỉnh giảm mạnh từ mức đỉnh thiết lập trong năm. Nhờ vậy, giá cổ phiếu KCN đã được đưa về mức hợp lý hơn cho mục tiêu nắm giữ trung – dài hạn. Cổ phiếu triển vọng mà tôi và nhóm phân tích bao gồm PHR ,TIP, BCM, GVR,LHG
