Ngành BĐS khu Công nghiệp. Điểm đến chiển lược - nút thắt quan trong thương mại toàn cầu

[Nguyen_TienThanh]

TRIỂN VỌNG DÒNG VỐN FDI ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM

• Trong năm 2023, Việt Nam thu hút 36,6 tỷ USD vốn FDI, tăng 32,1% so với 2022. Vốn đăng ký cấp mới đạt 20,2 tỷ USD, tăng 62,2%, vốn điều chỉnh giảm 22,1%, và vốn góp mua cổ phần tăng 65,7%. Dòng vốn FDI dự kiến tiếp tục tăng trưởng trong năm 2024.

• Tổng cục Thống kê cho biết rằng môi trường đầu tư được cải thiện, và nước ta đã nâng cấp quan hệ chiến lược với Nhật Bản và Hoa Kỳ. Đầu tư công cũng góp phần lớn vào việc thu hút FDI, đặc biệt là trong nửa cuối năm 2023.

• Với diễn biến xung đột và cạnh tranh thương mại toàn cầu, các quốc gia kết nối như Việt Nam sẽ là điểm đến quan trọng của dòng vốn FDI khi sẽ là cầu nối thương mại, giữ cho chuỗi giá trị toàn cầu được khơi thông

• Với mức tăng cao nhất kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát, niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam gia tăng. Các dự án nổi bật như nhà máy nhiệt điện LNG Thái Bình, tổ hợp công nghệ tế bào quang điện Jinko Solar, nhà máy Lite-On Quảng Ninh, và nhà máy LG Innotek Hải Phòng đều đóng góp đáng kể.

• Với việc tham gia nhiều Hiệp định thương mại tự do và triển khai chính sách kinh tế ổn định, Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục thu hút FDI tích cực trong năm 2024. Niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài được củng cố bởi môi trường đầu tư thoáng đãng và sự hỗ trợ từ Chính phủ, đồng thời, các chính sách tài khoá và tiền tệ hỗ trợ doanh nghiệp được thực thi hiệu quả.

[Nguyen_TienThanh]

Tổng Công ty PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ KINH BẮC (KBC: HOSE)

I. KẾT QUẢ KINH DOANH

• Doanh thu thuần đạt 247,1 tỷ đồng (tăng 21,6% so với cùng kỳ năm trước). Lợi nhuận ròng đạt 18,5 tỷ đồng (giảm 99% so với cùng kỳ năm trước). Giảm đáng kể so với Q2/2023 và Q3/2022 do: không kịp bàn giao đất KCN nhưng chủ yếu do khoản lợi nhuận đột biến bất thường tại Quý 3/2022 được đánh giá lại khoản đầu tư liên doanh – liên kết với CTCP Sài Gòn – Đà Nẵng (KBC sở hữu 48% công ty này). Giá trị sau đánh giá lại của công ty này là 2250 tỷ đồng (giá trị mua ban đầu khoảng 100 tỷ đồng) dẫn đến Q3/2023 lợi nhuận sụt giảm là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, chất lượng lợi nhuận lại được cải thiện vì thực sự đến từ hoạt động cốt lõi của DN.

• Biên lợi nhuận gộp của KBC trong Q3/2023 giảm xuống 44,9% từ 70,3% trong nửa đầu năm 2023 do doanh thu cho thuê đất KCN đóng góp ít hơn so với nửa đầu năm 2023 (doanh thu cho thuê đất KCN chiếm 10% tổng doanh thu trong Q3/2023 trong khi nửa đầu năm 2023 chiếm 95% tổng doanh thu).

• Trong Q3 KBC tiếp tục giảm nợ vay xuống còn 3,87 nghìn tỷ đồng tại thời điểm cuối Q3/2023 (giảm 51% so với năm 2022). Công ty đã thanh toán toàn bộ dư nợ trái phiếu trong kỳ. Công ty hiện có cơ cấu vốn mạnh hơn, với tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu giảm xuống 0,19x tại thời điểm Q3/2023 từ 0,42x trong năm 2022. Ngược lại, vị thế tiền mặt của công ty cũng giảm 41%, từ 2,27 nghìn tỷ đồng vào năm 2022 xuống còn 1,34 nghìn tỷ đồng tại thời điểm cuối Q3/2023, điều này cho thấy công ty cần các nguồn tài trợ khác để mở rộng, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tại các KCN.

• Lũy kế 9T/2023: Doanh thu thuần: 4.798 tỷ đồng (tăng 272% so với cùng kỳ năm trước). Lợi nhuận ròng: 2,09 nghìn tỷ đồng (giảm 2,3% so với cùng kỳ năm trước). Hoàn thành 53% và 52% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận ròng cả năm của công ty.
  

  

Mảng tăng trưởng đáng chú ý trong Q3/2023:

• Doanh thu cho thuê nhà xưởng: 63,6 tỷ đồng (tăng 407% so với cùng kỳ năm trước).
• Doanh thu bán bất động sản nhà ở: 49,8 tỷ đồng (tăng 155% so với cùng kỳ năm trước).
• Dịch vụ Khu công nghiệp (KCN): Tăng 13% so với cùng kỳ năm trước.

Mảng cho thuê đất KCN:

Ghi nhận chỉ 25,9 tỷ đồng doanh thu, thấp hơn nhiều so với nửa đầu năm 2023. Việc bàn giao đất KCN kéo dài sang Q4/2023 do khách thuê chưa hoàn thiện hồ sơ đầu tư tại Việt Nam kịp thời.

Đầu tư và Mua lại nhà xưởng:

• Đầu tư 1,06 nghìn tỷ đồng để mua lại 40 nhà xưởng trong 9 tháng đầu năm 2023. Các nhà xưởng này đã được cho thuê, đem lại doanh thu cao hơn 5 lần so với cùng kỳ năm trước, đạt 63,6 tỷ đồng.
• Theo ban lãnh đạo công ty, KBC đã đầu tư 1,06 nghìn tỷ đồng để mua lại 40 nhà xưởng với quy mô trung bình từ 5.000 m2 đến 8.000 m2 mỗi nhà xưởng trong 9 tháng đầu năm 2023 và được ghi nhận là tài sản đầu tư. Các nhà xưởng này đều đã có khách thuê nên doanh thu cho thuê nhà xưởng cao hơn 5 lần so với 9T2022 đạt 63,6 tỷ đồng.

II.CÁC DỰ ÁN

• Trong cuộc họp trực tiếp để cập nhật KQKD gần đây, KBC đã chia sẻ chi tiết về tiến độ một số dự án trọng điểm cụ thể như sau:

• KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (tỉnh Bắc Ninh): Sau khi bàn giao khoảng 68 ha đất KCN trong 9 tháng đầu năm 2023, ban lãnh đạo công ty dự kiến sẽ bàn giao hơn 10 ha trong quý 4 năm 2023 và sẽ giải phóng 108 ha mặt bằng còn lại với chi phí ước tính là 540 tỷ đồng.

• KCN Quang Châu (tỉnh Bắc Giang): Tương tự như KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Quang Châu mở rộng với diện tích khoảng 90 ha đã có nhu cầu từ các khách thuê hiện tại như Foxconn và các khách hang mới. Trong quý tới, KBC dự kiến sẽ bàn giao 22 ha đất cho thuê còn lại trong KCN, theo đó, diện tích KCN sẽ được lấp đầy hoàn toàn.

• KCN Tân Phú Trung (TP. HCM): Với vị trí đắc địa tại TP. HCM và tình trạng quỹ đất KCN khan hiếm ở miền Nam, KCN Tân Phú Trung tiếp tục thu hút các nhà đầu tư đất KCN. Trong Q4/2023, 18 ha đất KCN tại dự án dự kiến sẽ được bàn giao cho khách thuê. Theo đó, KCN còn lại khoảng 60 ha đất sẵn sàng cho thuê và có thể sẵn sàng để bán trong vòng 3 năm tới. Ước tính công ty cần đầu tư 165 tỷ đồng để đền bù và giải phóng 33 ha mặt bằng còn lại trong KCN.

• KCN Tràng Duệ 3 (TP. Hải Phòng): Công ty dự kiến sẽ được phê duyệt quy hoạch tổng thể tỷ lệ 1/2000 sửa đổi vào tháng 11/2023 và công ty đã giải phóng khoảng 200 ha (trong tổng số 687 ha) đất cho dự án này. Mặc dù dự án vẫn đang trong quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý, nhưng ban lãnh đạo cho biết, đã có một số khách hàng đang chờ để thuê ngay khi nhận được phê duyệt cuối cùng vì KCN nằm ở vị trí thuận lợi và nằm trong Khu kinh tế Đình Vũ-Cát Hải, nơi có nhiều chính sách ưu đãi hơn (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế xuất nhập khẩu, thuế giá trị gia tăng ưu đãi) so với các khu vực có KCN khác.

• Khu đô thị Phúc Ninh (tỉnh Bắc Ninh): Dự án có tổng diện tích đất 114,5 ha, trong đó 44,5 ha là đất thương mại. Công ty trước đây đã bán 12 ha từ 44,5 ha đất thương phẩm với tổng giá trị hợp đồng tương đương 1,6 nghìn tỷ đồng, nhưng phần lớn chưa được ghi nhận do quá trình thủ tục pháp lý kéo dài. KBC đang tiếp tục làm việc với các cơ quan tỉnh để hoàn tất các nghĩa vụ tài chính của dự án trước khi bàn giao và ghi nhận doanh thu của dự án này.

• Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng): Dự án có tổng diện tích đất 584,9 ha đã bàn giao cho công ty, tổng kinh phí phát triển dự kiến là 11.328 tỷ đồng. Do TP Hải Phòng có quy hoạch tổng thể mới đến năm 2040 với tầm nhìn đến năm 2050 vào đầu năm 2023, công ty đang phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng ở TP Hải Phòng để điều chỉnh quy hoạch tổng thể tỷ lệ 1/500 của dự án. Nếu được phê duyệt, tổng diện tích cũng có thể tăng lên khi có thêm khoảng 70 ha đất thương phẩm và sẽ phải thanh toán thêm khoảng 4 nghìn tỷ đồng cho phần mở rộng sau khi được TP cấp.

• Các dự án khác tại tỉnh Long An, Hưng Yên vẫn đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, dự án Bình Giang tại tỉnh Hải Dương đang trong quá trình xin giấy phép

III.TRIỂN VỌNG DOANH NGHIỆP

Quan điểm ngắn hạn: TÍCH CỰC

• Thủ tục pháp lý của KCN Tràng Duệ 3 dự kiến được hoàn tất vào cuối năm 2023 hoặc Q1/2024.
• Lợi nhuận trong Q4 dự kiến tăng trưởng tích cực do công ty ghi nhận khoản lỗ ròng trong Q4/2022 sau khi KBC ghi nhận doanh thu đất KCN tại các KCN của công ty.
• Dù triển vọng dài hạn cho mảng kinh doanh KCN của KBC vẫn tích cực, nhưng dự báo năm 2023 có thể gặp khó khăn do tiến độ bàn giao đất không đạt kỳ vọng. Công ty dự kiến doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế năm 2023 có thể đạt 5,89 nghìn tỷ đồng và 2,54 nghìn tỷ đồng, thấp hơn so với kế hoạch công ty.

Quan điểm ngắn hạn: TÍCH CỰC

• Kỳ vọng triển vọng dài hạn tích cực đối với mảng kinh doanh KCN của KBC, vì: i) hầu hết các dự án đang và sắp triển khai của KBC đều tọa lạc tại các trung tâm khu công nghiệp trọng điểm ở miền Bắc, trong đó một phần diện tích này đã được giải phóng mặt bằng và nộp phí sử dụng đất (cụ thể, KCN Tràng Duệ 3 đã giải phóng 200 ha mặt bằng, Khu đô thị Tràng Cát đã nộp 584,9 ha đất ở); ii) được cấp giấy phép phát triển đất KCN tại các tỉnh Long An, Hậu Giang, Hải Dương và Hưng Yên; iii) bảng cân đối kế toán mạnh sau khi thanh toán hơn một nửa nợ vay trong 9 tháng đầu năm 2023, tổng nợ còn 3,87 nghìn tỷ đồng vào cuối Q3/2023; và iv) năng lực phát triển KCN mạnh trên khắp cả nước.
• Cho năm 2024, dự báo KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu và Tân Phú Trung sẽ là động lực tăng trưởng lợi nhuận chính cho KBC. Với khoảng 52 ha đất KCN, trong đó 20 ha từ KCN Tân Phú Trung, 22 ha từ KCN Quang Châu và 10 ha từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh dự kiến sẽ được ghi nhận doanh thu trong năm 2024 cùng với khoảng 10 ha doanh thu bất động sản nhà ở từ Khu đô thị Phúc Ninh mà KBC đang hoàn tất nghĩa vụ tài chính để bàn giao số căn hộ đã bán trước đây.

IV.RỦI RO

• Quá trình phê duyệt dự án kéo dài có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng của KBC trong khi diện tích đất
• KCN sẵn sàng cho thuê có thể giảm đáng kể từ năm 2024.
• Nhu cầu đất khu công nghiệp suy yếu nếu dòng vốn FDI tiếp tục giảm tốc.
• Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng của các dự án mới tăng lên có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời trong thời gian tới.

[Nguyen_TienThanh]

Cập nhật triển vọng 2024

1. Nhu cầu KCN dự kiến sẽ phục hồi trong năm 2024. Trong năm 2023, vốn FDI giải ngân vào Việt Nam đạt 23,2 tỷ USD (tăng 3,5% svck), phần lớn tập trung vào lĩnh vực sản xuất. Ngoài ra, tổng vốn FDI cam kết trong năm 2023 đạt tổng cộng 28,1 tỷ USD, tăng đáng kể 24,4% svck.
   

   

2. Theo quan sát nhiều chủ đầu tư KCN niêm yết đã ký Biên bản ghi nhớ (“MOU”) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023, các hợp đồng MOU này khả năng sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.

3. Đối với các KCN ở miền Bắc, nhu cầu thuê đất KCN dự kiến sẽ cao trong năm 2024, được thúc đẩy nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn.
   

   

4. Tính đến 9T2023, theo CBRE, Apple có 11 cơ sở sản xuất thiết bị âm thanh tại Việt Nam và các nhà cung cấp của Apple, như Lux Share, Foxconn, Compal và GoTek hiện đang vận hành 32 nhà máy tại Việt Nam.
   

   

5. Các KCN ở miền Nam có thể ghi nhận sự phục hồi kỹ thuật từ mức nền thấp trong năm 2023, với các doanh nghiệp thuê đất công nghiệp chính là các doanh nghiệp sản xuất (dệt may, gỗ, da giày), logistics và thực phẩm, đồ uống
   

   
   
   
   

6. Luận điểm đầu tư:

• Nguồn cung đất KCN cho thuê hạn chế. Quan sát trong 11 KCN đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư năm 2019, chỉ có 1 KCN đó là KCN Phú Thuận tại tỉnh Bến Tre sẽ đi vào hoạt động trong năm 2024. Điều này là do:

• Chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn và khó khăn trong việc bồi thường đất dân cư. Chi phí đền bù tiếp tục tăng và ban giải phóng mặt bằng địa phương chậm trong thủ tục di dời
• Các quy định phức tạp về định giá quyền sử dụng đất. Đặc biệt, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp phải đấu giá.

Các khu công nghiệp mới có thể đi vào hoạt động sau 2-5 năm sau khi được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

• Tính theo khu vực, tỷ lệ lấp đầy KCN ở các tỉnh phía Bắc đạt trung bình 83% (so với 80% trong năm 2022), trong khi tỷ lệ lấp đầy KCN ở các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt trung bình 91% (so với 85% trong năm 2022) -theo CBRE.
  
  
• Giá thuê đất tại các KCN dự kiến tăng trung bình 5% svck trong năm 2024. Theo CBRE, trong 9 tháng 2023, giá thuê đất trung bình tại các KCN phía Bắc đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 30% svck), từ 102 USD/m2/chu kỳ thuê của năm trước. Tại các KCN phía Nam, giá cho thuê đạt 174 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 15% svck)