1. Ngành bất động sản ở Hà Nam
- Trong những năm gần đây, sự hấp dẫn của tỉnh Hà Nam đối với nhà đầu tư phát triển công nghiệp và dịch vụ cả trong và ngoài nước ngày càng gia tăng. Điều này đưa đến lợi ích đáng kể cho thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nam nhờ vào việc thu hút đầu tư và tăng trưởng kinh tế toàn diện.
- Cũng trong khuôn khổ sự kiện, Lễ công bố quyết định và Ra mắt Ban điều hành VARS Hà Nam đã được diễn ra. Căn cứ theo Quyết định số 147/2024/QĐ-VARS ngày 20/05/2024 về việc thành lập "Ban điều hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại Hà Nam”, là cơ quan trực thuộc VARS.
- Đây không chỉ là bước tiến quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại địa phương, mà còn là cam kết mạnh mẽ của VARS trong việc hỗ trợ và đồng hành cùng các doanh nghiệp và Nhà Môi giới bất động sản tại Hà Nam. Ban điều hành VARS tại Hà Nam sẽ là cầu nối giữa các bên liên quan, tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh, trao đổi thông tin và hợp tác hiệu quả.
2. Tổng quan doanh nghiệp
- Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (NHA), tiền thân là Công ty TNHH Thành Mỹ được thành lập năm 2004. Năm 2007 công ty chuyển sang hoạt động theo mô hình công ty cổ phần. Công ty hoạt động kinh doanh chính trong các mảng xây dựng công trình, đầu tư xây dựng hạ tầng các khu công nghiệp, khu đô thị và dân cư, khai thác đất, đá, cát sỏi và mua bán vật liệu xây dựng. Công ty đã thi công nhiều công trình lớn trên địa bàn tỉnh Hà Nam như thi công đường trục huyện Duy Tiên tuyến Đền Thánh An Mông, đường giao thông liên xã Hòa Mạc - Châu Giang - Mộc Bắc, huyện Duy Tiên, Đường tỉnh lộ huyện Lý Nhân - Duy Tiên, thi công đường N5 thị xã Phú Lý, xây dựng trường THPT Lý Thường Kiệt, trường THPT B Duy Tiên; cung cấp vật liệu xây dựng phục vụ dự án thi công đường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình. NHA được niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) từ tháng 12/2020.
a. Cơ cấu cổ đông
- Cơ cấu cổ đông của NHA khá cô đặc khi % cổ phiếu ban lãnh đạo nắm giữ lên tới 37,25% lượng cổ phiếu niêm yết. Đồng thời, số lượng cổ phiếu niêm yết của NHA cũng không quá nhiều so với các doanh nghiệp khác cùng ngành, chỉ ở mức gần 45 triệu cổ phiếu.
- Một điểm tốt cũng nên chú ý là lịch sử giao dịch của cổ đông lớn. Các thành viên trong HĐQT của NHA mua vào cổ phiếu thường xuyên, suốt từ giai đoạn doanh nghiệp bất động sản bùng nổ năm 2016 cho tới nay và mới có một vài giao dịch chốt lời gần đây sau thời gian dài nắm giữ.
b. Lịch sử chia tách
- Trong quá khứ của NHA đều chia cổ tức khá đều bằng cả tiền mặt lẫn cổ phiếu. Trước chu kỳ bùng nổ của các doanh nghiệp bất động sản thì NHA chủ yếu chia cổ tức bằng tiền mặt với tỷ lệ quanh mức 5%.
- Đến thời kỳ bùng nổ của doanh nghiệp bất động sản từ năm 2018 trở đi thì NHA không chia cổ tức bằng tiền mà thay vào đó là chia bằng cổ phiếu và phát hành thêm cho cổ đông hiện hữu. Số lượng cổ phiếu phát hành thêm và tỷ lệ chia bằng cổ tức của NHA ko quá cao nên lợi ích của cổ đông không bị pha quá loãng.
3. Điểm chú ý trong báo cáo tài chính quý 3/2024
a. Tài sản
- Tính đến hết quý 3/2024, tổng tài sản của NHA đạt 695,9 tỷ, trong đó tài sản dài hạn chiếm 77%. Tài sản dài hạn của NHA tăng 5% so với đầu năm và tăng 7% so với cùng kỳ quý trước, sự thay đổi tập trung chủ yếu ở khoản mục tài sản dở dang dài hạn.
- Đi sâu hơn vào khoản mục này ở phần thuyết minh, ta thấy được sản phẩm và dự án của doanh nghiệp này khá đa dạng có thể kể đến như: nhà xưởng, xây dựng tuyến đường, khách sạn, khu dân cư, …. Hai dự án chiếm trọng số chính trong này là dự án ĐTXĐ tuyến đường nối từ nút giao ngã ba Hòa Mạc đến đường DH05 và dự án Khách sạn Hòa Mạc, lần lượt là 186 tỷ và 195 tỷ tương ứng với mức tăng 4% và 10% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy 2 dự án này đang là dự án trọng điểm, ưu tiên của công ty thời điểm hiện tại.
- Về tài sản ngắn hạn, có một khoản mục có thể chú ý mặc dù tỷ trọng không cao là mục trả trước người bán ngắn hạn, đạt 13,7 tỷ tương ứng với mức tăng 67% so với đầu năm. Điều này cho thấy có sự chuyển động trong tiến độ xây dựng dự án của NHA.
- Hai công ty trong mục này cung cấp các sản phẩm liên quan đến hệ thống điện nặng, điện nhẹ, hệ thống thông gió, các thiết bị phòng cháy chữa cháy. Sau khi tìm hiểu về sản phẩm cung cấp của người bán có thể thấy các sản phẩm này đang dùng để hoàn thiện cho các dự án liên quan tới khách sạn hoặc khu dân cư.
b. Nguồn vốn
- Cơ cấu nguồn vốn của NHA khá an toàn khi tỷ lệ đòn bẩy của công ty chỉ ở mức 21%. Trong quá khứ lần dụng đòn bẩy cao nhất của doanh nghiệp cũng chỉ ghi nhận ở mức 50% vốn chủ sở hữu.
- Do quý 3 không có kiểm toán nên ta sẽ bóc tách mục đích các khoản vay của doanh nghiệp qua báo cáo tài chính bán niên đã soát xét. Dựa vào mục thuyết minh, ta thấy được mục đích các khoản vay của NHA chủ yếu là để tập trung vào dự án Đầu tư Xây dựng Tổ hợp khách sạn Thương mại dịch vụ tổng hợp và siêu thị, kết hợp văn phòng cho thuê từ Hòa Mạc đến cầu Yên Lệnh và dự án xây dựng nhà xưởng ở Châu Giang.
- Các khoản vay của doanh nghiệp có lãi suất dao động quanh mức 8%/năm đối với khoản dài hạn và 4,8 - 6%/năm đối với khoản vay ngắn hạn. So sánh với mức biên lợi nhuận ròng của NHA thì lãi suất các khoản vay này không đáng kể.
c. Kết quả kinh doanh
- Tính từ đầu năm tới hết quý 3/2024, doanh thu và lợi nhuận của NHA bùng nổ, liên tục tăng trưởng với mức đáng kinh ngạc so với cùng kỳ nhờ vào việc thị trường bất động sản hồi phục và giá vốn bất động sản của NHA rất rẻ giúp doanh nghiệp này có một mức biên lãi đáng mơ ước so với các doanh nghiệp cùng ngành khác.
- Đi kỹ hơn vào cơ cấu doanh thu, ta thấy được doanh thu của công ty đến từ 3 mảng chính là xây dựng, cung cấp dịch vụ và bất động sản. Trong đó, doanh thu và lợi nhuận từ nguồn bất động sản chiếm trọng số lớn.
- Trong thời kỳ khó khăn năm 2022 - 2023 thì doanh thu từ xây dựng và cung cấp dịch vụ gần như chỉ để duy trì doanh nghiệp. Doanh thu của NHA từ bất động sản bắt đầu quay lại từ quý 4/2023 và đồng thời biên lãi gộp, biên lãi hoạt động và biên lãi sau thuế tăng mạnh, điều này cho thấy rằng giá vốn đất của NHA gom được là cực kỳ rẻ và thanh khoản tốt trong thời kỳ chớm hồi phục của ngành.
4. Triển vọng
a. Khu dân cư Mộc Bắc
- Đây là dự án giúp NHA bùng nổ về doanh thu và lợi nhuận trong năm 2023 và 2024. Với giá vốn cực rẻ chỉ 988k/m2 như theo thông tin được cung cấp trên web của công ty thì NHA không khó để có thể kiếm lợi nhuận khủng.
- Sau khi dự án Mộc Bắc nhận được thông báo phê duyệt quyền sử dụng đất thì chỉ một quý sau cổ phiếu NHA chứng kiến một nhịp tăng giá 90% từ vùng tích lũy.
- Cập nhật dự án cho tới thời điểm họp ĐHCĐ thường niên tháng 4 thì dự án này đã bán được 30%. Do đó, năm 2025 vẫn sẽ còn kỳ vọng doanh thu và lợi nhuận từ dự án này
b. Khu nhà ở đô thị Văn Xá
- Đây là dự án hoàn trả Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường nối từ nút giao ngã ba Hòa Mạc đến đường ĐH-05 theo hình thức BT. Đến thời điểm hiện tại, đối với phần diện tích đã được giao đất của dự án, chủ đầu tư đã thực hiện thi công các hạng mục mục san nền, đường giao thông, hệ thống thoát nước, các lớp đá cấp phối và chỉ còn 2 lớp thảm bê tông asphalt.
- Dựa trên thông tin đăng tải trên website thì ta có thể tính được giá vốn của dự án này ở mức 1523k/m2. Đây cũng là mức giá vốn siêu rẻ để NHA tiếp tục có cơ hội mở rộng lợi nhuận hơn trong tương lai.
- Tính đến nay dự án Văn Xá còn 2 hộ chưa nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng, NHA đang phối hợp với các cơ quan chức năng để giải quyết vướng mắc, sớm bàn giao đất để thực hiện tiếp dự án. Ta có thể thấy các dự án của NHA ở Hà Nam đều là dự án sạch pháp lý và triển khai rất nhanh chóng.
- Tọa lạc vị trí thuận lợi áp sát các tuyến đường cao tốc liên vùng và được quy hoạch đồng bộ từ A-Z, là đòn bẩy cho sự phát triển kinh tế giao thương, du lịch giữa dự án và các khu đô thị sầm uất lân cận, cũng như các địa phương có tiềm năng kinh doanh lớn. Đây cũng chính là điểm sáng để kỳ vọng thanh khoản cũng như giá cả của dự án này.
c. Khu nhà ở Chợ Lương
-
Đây là dự án hoàn trả Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường nối từ nút giao ngã ba Hòa Mạc đến đường ĐH-05 theo hình thức BT. Đến thời điểm hiện tại, đối với phần diện tích đã được giao đất của dự án, chủ đầu tư đã thực hiện thi công các hạng mục cơ bản như sau:
-
Thi công xong hạng mục san nền, hạng mục đường giao thông của dự án thi công xong phần đắp nền móng đường
-
Thi công xong hạng mục đào hồ + kè đá xung quanh hồ
-
Đã triển khai thi công hạng mục Hệ thống thoát nước mưa + nước thải; Hạng mục kè tường chắn nền đường; Hạng mục kè kênh hoàn trả…
- Giá vốn của dự án này dựa vào thông tin bên NHA cung cấp sẽ là 1384k/m2. Đây chính là đặc điểm của 2 dự án đối ứng BT Chợ Lương và Văn Xá là doanh nghiệp sẽ nhận được nhiều quyền lợi kinh tế, trong đó là giá vốn đất rẻ.
-
Có thể nói, dự án Khu Đô thị Chợ Lương nằm tại vị trí “vàng – trung tâm” của Thị xã Duy Tiên. Đây được coi là mấu chốt tạo nên điểm sáng về giao thông của dự án, hay nói cách khác đây cũng chính là trọng điểm giao thông của Duy Tiên mang đến nhiều thuận lợi trong việc giao thương các loại hàng hóa với các tỉnh thành lân cận như: Ninh Bình, Nam Định, Hưng yên, Hà Nội.
-
Trong tương lai, dân cư sẽ càng dễ dàng di chuyển hơn khi Khu Đô Thị Chợ Lương được chọn làm vị trí ngã ba trung tâm Thị xã Duy Tiên, đón đầu và giao thương mọi loại hàng hóa dịch vụ trên khu vực Tỉnh và ngoại tỉnh.
-
Đồng thời khu đô thị cũng sở hữu nhiều lợi thế để có thể phát triển một khu đô thị Xanh – Thông thoáng với đầy đủ các tiện nghi.
-
Duy Tiên là địa phương lớn của tỉnh Hà Nam, lại có vị trí tiếp giáp với “hạt nhân” kinh tế như các tỉnh Hà Nội, Hưng Yên, … vì vậy mà cơ sở hạ tầng giao thông luôn được tỉnh Hà Nam chú trọng đầu tư và phát triển bài bản và lâu dài. Theo đó hiện nay các trục đường chính tại khu vực đã được nâng cấp, nhằm thúc đẩy nâng tầm chất lượng giao thông, thúc đẩy kinh tế xã hội cho khu vực.
-
Vị trí cụ thể khu đô thị:
-
Phía Bắc giáp khu dân cư thôn chợ Lương
-
Phía Nam giáp đường tránh quốc lộ 38
-
Phía Đông giáp ruộng và trường THCS Yến Bắc
-
Phía Tây giáp khu dân cư thôn chợ Lương và kênh hiện trạng.
- Cập nhật về dự án: Tính đến tháng 6/2024, dự án này đang được giải phóng mặt bằng và còn vướng 3 hộ dân chưa di dời.
d. Khu đô thị trung tâm Duy Tiên
- Cập nhật tình hình dự án: Dự án này đã được phê duyệt quy hoạch 1/500. Tới đây, thị xã Duy Tiên có điều chỉnh chi tiết nội dung tuy nhiên về cơ bản không ảnh hưởng đến quy hoạch dự án của công ty. Đây cũng là dự án đối ứng 5 tuyến đường BT hiện đã giải phóng được 90% diện tích và đã được bàn giao mặt bằng để thi công
e. Tổ hợp khách sạn thương mại dịch vụ
- Đi kèm với sự phát triển của các cụm công nghiệp là nhu cầu về chỗ ăn uống, nghỉ ngơi, tổ chức hội nghị, hội thảo của người lao động, doanh nghiệp và các chuyên gia nước ngoài. Bên cạnh việc đem lại nguồn lợi nhuận ổn định cho doanh nghiệp, việc kinh doanh nhà hàng, khách sạn cũng đóng góp rất lớn vào sự phát triển của địa phương, tạo công ăn việc làm cho nhiều người lao động.
- Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội đang triển khai thực hiện Dự án Đầu tư xây dựng Tổ hợp khách sạn TMDV tổng
hợp siêu thị, kết hợp văn phòng cho thuê tại Khu đô thị mới dọc QL38
từ phường Hòa Mạc đến cầu Yên Lệnh thuộc xã Trác Văn, thị xã Duy
Tiên, tỉnh Hà Nam với quy mô diện tích cụ thể như sau:
- Khu khách sạn (09 tầng nổi, 01 tầng hầm), trung tâm tổ chức sự kiện (02 tầng nổi, 01 tầng hầm): 7.814 m2, và các công trình phụ trợ.
- Khu nhà ăn uống và dịch vụ (05 tầng nổi): 2.104m2.
- Siêu thị và văn phòng cho thuê (05 tầng nổi): 1.407m2, và các công trình phụ trợ.
f. Khu nhà ở xã hội phường Đồng Văn
- Hiện tại dự án đang trong giai đoạn nghiên cứu chủ trương đầu tư.
g. Nhà xưởng cho thuê Châu Giang
- Nhận thấy đây là một mảng kinh doanh tiềm năng khi dòng vốn của các công ty thuộc khối FDI liên tục đổ về Việt Nam cũng như nhu cầu thuê, mở rộng kho bãi nhà xưởng của các doanh nghiệp trong nước ngày càng tăng cao, Tổng công ty tiếp tục triển khai Dự án Đầu tư Xây dựng Nhà xưởng cho thuê tại phường Châu Giang, thị xã Duy Tiên. Dự án nằm trong Cụm Công nghiệp Cầu Giát có tổng diện tích vào khoảng 9,9 ha với tổng mức đầu tư dự
kiến là 301 tỷ đồng. Hiện tại dự án đang trong quá trình giải
phòng mặt bằng và đã hoàn thành nhận chuyển nhượng được
khoảng 90% diện tích đất nông nghiệp của các hộ dân.
h. Khu nhà ở Tân Hà (giai đoạn 1)
- Hiện tại dự án đang trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Đến cuối năm 2021, Liên danh đã giải phóng mặt bằng được gần 90% diện tích dự án.
5. Định giá
- Định giá P/B của NHA luôn cao hơn cũng không phải là điều khó hiểu do số lượng dự án của NHA rất nhiều so với vốn hóa của doanh nghiệp. Sau khi ghi nhận lợi nhuận từ dự án Mộc Bắc thì NHA đang được giao dịch quanh mức P/B 2.5, bằng với mức cuối 2022, đầu 2023 nên đây vẫn là mức đủ hấp dẫn.
- Dựa vào kỳ vọng lợi nhuận còn lợi của dự án Mộc Bắc và định giá P/B thì tôi đưa ra mức định giá hợp lý cho NHA trong vòng 1 năm tới là 37,6k/cổ phiếu, tương ứng với mức upsize 30% từ giá đóng cửa hiện tại.
6. Phân tích kỹ thuật
- Trong quá khứ của NHA, năm 2019 và 2020 công ty lãi lần lượt là 69 tỷ và 36 tỷ. Số lợi nhuận này tương ứng với 27% và 12,7% vốn chủ sở hữu nhưng lại giúp cổ phiếu NHA có sóng tăng gần 1600% từ đầu năm 2020 cho tới tận cuối năm 2022. Có thể thấy NHA là một trong những cổ phiếu BĐS ưa thích đối với nhà đầu tư và đầu. Với nhiều dự án như vậy, đây hoàn toàn là cổ phiếu anh chị nhà đầu tư lẫn đầu cơ có thể cân nhắc.
Cổ phiếu NHA đang có xu hướng test lại vùng giá tích lũy quanh vùng giá 28, nhà đầu tư hoàn toàn có thể mua vào để nắm giữ cho mục tiêu trung hạn 37,6k/cổ phiếu.
Để nhận thêm những khuyến nghị và tư vấn. NĐT liên hệ: 0985.93.81.93
Mrs. Lan Anh - Trưởng phòng TVĐT VPS