Sau kỳ nghỉ lễ, một trong những nhóm em đang đặc biệt quan sát là bất động sản.
Lý do không chỉ nằm ở câu chuyện cơ bản của ngành, mà quan trọng hơn là dòng tiền và diễn biến giá đang bắt đầu cho thấy sự thay đổi.
Trong tuần giao dịch vừa qua, nhóm BĐS đã nằm trong số những nhóm tăng tốt, trong khi VN-Index đóng cửa tuần ở 1.853,08 điểm, tăng 1,14%. Đáng chú ý, thị trường vẫn đang phân hóa và dòng tiền chưa lan tỏa đồng đều.
Vậy tại sao em lại chú ý BĐS ở thời điểm này?
Định giá của một số cổ phiếu đã về vùng tương đối hấp dẫn
Đây có lẽ là điểm đáng chú ý nhất.
Sau một thời gian dài điều chỉnh và tích lũy, không ít cổ phiếu BĐS đang giao dịch ở mức định giá thấp hơn đáng kể so với giai đoạn thị trường hưng phấn.
Thậm chí, một số mã đã quay về quanh vùng định giá thấp trong lịch sử hoặc vùng đáy của chu kỳ gần đây.
Ví dụ, KDH hiện được một bài phân tích trên F247 ghi nhận quanh P/B 1,03 lần và P/E khoảng 10,96 lần tại thời điểm 21/8/2026.
Một số phân tích gần đây cũng cho rằng nhiều cổ phiếu BĐS đang ở vùng định giá thấp dù kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp đã cải thiện đáng kể.
Nói đơn giản: giá cổ phiếu đang phản ánh khá nhiều rủi ro, trong khi nếu lợi nhuận tiếp tục phục hồi thì dư địa để thị trường định giá lại sẽ xuất hiện.
Kết quả kinh doanh đang có sự phân hóa nhưng đã xuất hiện những điểm sáng
Không thể nói toàn bộ ngành BĐS đều tốt.
Thực tế, thị trường BĐS vẫn còn những vấn đề về thanh khoản và sức hấp thụ. Bộ Xây dựng cho biết quý II/2026, giao dịch thành công giảm so với quý I và cùng kỳ, trong khi tồn kho có xu hướng tăng nhẹ.
Nhưng chính vì vậy, em cho rằng dòng tiền sẽ không mua cả ngành, mà sẽ tập trung vào những doanh nghiệp có:
- Quỹ đất tốt.
- Pháp lý rõ ràng.
- Khả năng triển khai dự án.
- Dòng tiền và tài chính đủ khỏe.
- Lợi nhuận có khả năng tăng trong các quý tới.
Đây mới là nhóm đáng quan sát.
Một ví dụ rất rõ là VHM: quý II/2026 doanh thu đạt 52.721 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 26.466 tỷ đồng; lũy kế 6 tháng doanh thu đạt 116.565 tỷ và lợi nhuận sau thuế 52.091 tỷ đồng.
Điều này cho thấy câu chuyện phục hồi lợi nhuận của một số doanh nghiệp BĐS lớn đang diễn ra rõ hơn.
Quan trọng nhất: dòng tiền đang bắt đầu quay lại
Đây mới là yếu tố em quan tâm nhất cho tuần 7–11/9.
VN-Index đang duy trì xu hướng tăng ngắn hạn và đã trở lại trên vùng 1.850 điểm. Tuy nhiên, độ rộng thị trường vẫn chưa thực sự đồng thuận và dòng tiền đang luân chuyển giữa các nhóm ngành.
Trong bối cảnh đó, nhóm BĐS đã bắt đầu có phản ứng tích cực sau kỳ nghỉ lễ.
Nếu trong những phiên tới:
Giá vượt vùng tích lũy → thanh khoản tăng → nhóm cổ phiếu BĐS đồng thuận → VN-Index tiếp tục giữ xu hướng tăng
thì khả năng cao BĐS sẽ trở thành một trong những nhóm được dòng tiền chú ý mạnh hơn.
Và đây chính là lý do em cho rằng tuần tới đáng để theo dõi BĐS thật sát.
Nhưng có phải cứ cổ phiếu BĐS rẻ là mua?
Không.
Đây là điểm em nghĩ anh chị em cần đặc biệt lưu ý.
Một cổ phiếu có P/B thấp hoặc P/E thấp không đồng nghĩa với việc nó chắc chắn tăng giá.
Có những cổ phiếu rẻ vì doanh nghiệp đang gặp vấn đề về dòng tiền, pháp lý hoặc tiến độ dự án.
Vì vậy, với BĐS hiện tại, em sẽ ưu tiên theo thứ tự:
Định giá → chất lượng tài sản/quỹ đất → triển vọng lợi nhuận → sau cùng mới đến tín hiệu kỹ thuật.
Đặc biệt nếu anh chị em đánh theo sóng ngắn, không nên mua chỉ vì thấy cổ phiếu đã giảm sâu.
Phải chờ giá xác nhận.
Kịch bản em kỳ vọng trong tuần tới
Nếu thị trường tiếp tục duy trì xu hướng tăng và dòng tiền luân chuyển sang nhóm BĐS, em kỳ vọng sẽ xuất hiện một nhịp re-rating ở một số cổ phiếu có nền tảng tốt.
Không nhất thiết phải là một cú tăng ngay lập tức.
Có thể sẽ đi theo kịch bản:
Tích lũy → vượt nền → thanh khoản tăng → dòng tiền FOMO → mở rộng xu hướng.
Và nếu kịch bản này xảy ra, những cổ phiếu đang có định giá chưa quá cao + kết quả kinh doanh cải thiện + nền giá kỹ thuật đẹp sẽ có lợi thế hơn.
Một số cái tên đáng đưa vào watchlist có thể kể đến như KDH, DXG, NLG, VHM…, nhưng em sẽ không mua chỉ dựa trên danh sách này. Một số phân tích thị trường đầu tháng 9 cũng đang chú ý DPG, DXG và NLG trong nhóm BĐS – xây dựng.
Điểm mua vẫn phải chờ tín hiệu kỹ thuật xác nhận.
KẾT LUẬN
Theo quan điểm của em, BĐS đang bước vào vùng rất đáng quan sát.
Không phải vì ngành đã hoàn toàn hồi phục, mà bởi giá của một số cổ phiếu đã chiết khấu khá nhiều rủi ro, trong khi kết quả kinh doanh và dòng tiền đang bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực.
Nếu VN-Index tiếp tục giữ được xu hướng tăng và dòng tiền bắt đầu lan tỏa mạnh hơn, BĐS hoàn toàn có khả năng trở thành nhóm dẫn dắt trong một nhịp tăng mới.
Nhưng em vẫn nhấn mạnh:
Định giá thấp chỉ là điều kiện cần. Giá phải xác nhận xu hướng mới là điều kiện đủ.
Vì vậy, tuần tới em sẽ tập trung quan sát thanh khoản, nền giá và điểm breakout của từng cổ phiếu thay vì mua đuổi khi giá đã tăng mạnh.
CỔ PHIẾU ĐÁNG CHÚ Ý:
CEO – DXG – NLG
Anh chị em đang theo dõi mã BĐS nào? Comment bên dưới để cùng trao đổi.