Nhóm BĐS đã chiết khấu đủ sâu???
BĐS đã giảm đúng 7 tháng liền khi hình thành xu hướng downtrend trước đó, từ đỉnh xuống vùng đáy, ai cũng nhìn chart thấy rõ và gần đây đang có những tín hiệu rất tích cực cho ngành khi dòng tiền đã quay trở lại rất tốt. Mọi người kỳ vọng tăng trở lại vì pháp lý thông thoáng hơn, lãi suất hạ nhiệt, nhưng thực tế thì sao? Có đáng kỳ vọng không? Hay chỉ là nhịp hồi kỹ thuật rồi lại giảm tiếp?
Nhìn chart BĐS 7 tháng qua, thấy rõ xu hướng giảm mạnh, nhưng 1-2 tháng gần đây đã có dấu hiệu hồi phục với volume tăng và nến xanh dần rõ hơn. Cụ thể, nhánh BĐS 7 tháng rôi có phục hồi 1-2 tháng, nhưng chưa mạnh, chỉ là dấu hiệu dòng tiền bắt đầu thăm dò và thường đây là tín hiệu quen thuộc cho việc ngưng giảm để hình thành xu hướng mới.
==>Nhìn lại bức tranh tổng thể, HOÀN TOÀN có cơ sở để kỳ vọng: pháp lý đang sáng dần, lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt, và câu chuyện Đồng Nai đang nóng lên. Đây là những yếu tố cụ thể đủ để dòng tiền thực sự quay lại. Chi tiết như sau 
3 yếu tố cụ thể:
Pháp lý : Từ đầu 2026, Luật Đất đai sửa đổi và các quy định tháo gỡ bắt đầu đi vào thực tế. Điều này không chỉ giúp dự án kẹt vốn được giải phóng, mà còn giúp doanh nghiệp chuyển đất nông nghiệp thành đất ở nhanh hơn.
Lãi suất : Lãi suất vay mua nhà dự báo ổn định từ giữa năm, một số ngân hàng đã có tín hiệu giảm lãi suất và có room tín dụng trở lại cho vay BĐS. Chỉ cần bớt căng là thanh khoản dự án sẽ cải thiện rõ.
Đồng Nai : Trung ương đang xem xét thành lập TP Đồng Nai trực thuộc TW. Đây là cú hích lớn cho hạ tầng, quy hoạch và giá trị quỹ đất khu vực => và đặc biệt nhiều DN bất động sản có quỹ đất và dự án tại khu vực này cũng sẽ hưởng lợi đáng kể.
Nhóm nào đáng chú ý?
Nếu nhìn riêng nhóm BĐS lúc này, tôi vẫn nghiêng về mấy anh có quỹ đất thật, nằm đúng khu vực có câu chuyện hạ tầng và quy hoạch mới. Lúc thị trường hồi, dòng tiền thường không vào đều hết, mà sẽ ưu tiên những doanh nghiệp có sẵn tài sản, dự án thật, và còn dư địa.
Điểm đáng chú ý nhất lúc này là Nhóm có quỹ đất tại Đồng Nai. Khu vực này đang dần trở thành một tâm điểm mới nhờ hạ tầng, sân bay Long Thành, và kỳ vọng nâng cấp đô thị. Khi một khu vực được đẩy mạnh về quy hoạch, hành chính và kết nối vùng, đất sạch và dự án sẵn pháp lý thường là bên hưởng lợi trước tiên.
Chi tiết về nhóm hưởng lợi rõ từ Đồng Nai
NVL : Aqua City (Biên Hòa/Long Hưng) là dự án chủ lực, quy mô lớn nhất của NVL với hàng chục nghìn ha đô thị. Dự án này đóng góp chính vào doanh thu tương lai của NVL khi pháp lý được tháo gỡ hoàn toàn, dự kiến hoàn thiện 2026. Thoát khỏi mắc kẹt, Aqua City sẽ giúp NVL ghi nhận doanh thu rõ rệt, cải thiện dòng tiền và định giá DN.
DXG : Gem Sky World (Long Thành) là quân bài mạnh, nằm sát sân bay Long Thành – trục hạ tầng nóng nhất vùng. Dự án đô thị quy mô lớn, kế hoạch tái khởi động mở bán 2026 sẽ góp phần lớn vào doanh số DXG giai đoạn từ 2026. Nếu hạ tầng sân bay đi đúng nhịp, Gem Sky World có tiềm năng đẩy doanh thu DXG lên mức cao mới.
PDR : Quỹ đất lớn tại Biên Hòa được củng cố mạnh khi PDR trúng đấu giá 2 khu đất nhà ở cao tầng: khu Trấn Biên (19.204 m² đất, 146.072 m² sàn) và Tam Hiệp (27.455 m² đất, 212.029 m² sàn), tổng gần 47.000 m² đất và 358.000 m² sàn xây dựng. Các dự án này bổ sung quỹ đất chiến lược tại Đồng Nai, giúp PDR đa dạng sản phẩm cao tầng, tăng tốc doanh thu khi thị trường phục hồi. PDR có khả năng bật mạnh nhờ vị trí đẹp và năng lực triển khai nhanh. Gần đây PDR đã mở bán rất nhiều sản phẩm chiên lược như La Pura… và đột hấp thụ được đánh giá là tương đối cao vì vị trí hạ tầng chiến lược.
NLG : Izumi City bài bản, tập trung sản phẩm trung-cao cấp phù hợp đô thị hóa vùng ven TP.HCM. Dự án này tận dụng vị trí Đồng Nai kết nối tốt, góp phần ổn định doanh thu NLG nhờ phân khúc ổn định và pháp lý sạch. Khi Đồng Nai đẩy mạnh quy hoạch, Izumi City sẽ hưởng lợi trực tiếp từ dòng người di cư và nhu cầu nhà ở thực.
VHM : Các dự án Nhơn Trạch sẽ hưởng lợi lớn từ quy hoạch vùng và kết nối cao tốc, đóng góp doanh thu dài hạn cho VHM khi thị trường mở.
Ngoài ra, các cổ bđs khác như CII, DIG, CEO, TCH thường nhạy với dòng tiền đầu cơ, biên độ dao động khá, anh em cần chú ý quản lý rủi ro khi tham gia.
