Nhìn lại thị trường thời gian qua, bất động sản chính là nhóm ngành khiến những nhà đầu tư (hệ kẹp hàng, hệ bắt đáy) đi từ thất vọng này tới tuyệt vọng khác…
Trong khi nhiều nhóm khác đã hồi phục, thiết lập xu hướng tăng mới, thậm chí vừa trải qua nhịp chạy nước rút thì cổ phiếu BĐS lại liên tục lặp lại một kịch bản quen thuộc, trêu đùa với sức chịu nhiệt của anh em chứng sĩ: manh nha break – gieo hy vọng – đi nền – rồi lại tiếp tục dò đáy.
Thống kê cho thấy từ 25/9/2025 đến 3/3/2026, giá cổ phiếu của 10 doanh nghiệp bất động sản tiêu biểu giảm trung bình khoảng 35,9%, trong khi VN-Index tăng gần 9,6%. Rất nhiều mã đã chiết khấu khoảng 40% giá trị từ đỉnh. Xét trên góc độ kỹ thuật, phần lớn cổ phiếu trong ngành vẫn đang giao dịch dưới đường MA200, đồng nghĩa với việc xác nhận xu hướng giảm dài hạn.
Sau giai đoạn giảm sâu, định giá của nhóm bất động sản đã hạ nhiệt đáng kể.
Theo dữ liệu của SSI, tính đến ngày 3/3/2026, P/E trung bình ngành bất động sản ở mức khoảng 19,2 lần. Một số doanh nghiệp thậm chí quay về vùng định giá thấp hơn mức bình quân của ngành.
Một trong những xúc tác lớn khiến CP BĐS liên tục suy yếu là môi trường lãi suất vẫn ở mức cao và tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ.
Đây là ngành có đặc thù sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, lượng hàng tồn kho cao, phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng. Mà ta hẳn đã rõ, khi lãi suất duy trì ở mức cao:
- Người mua nhà phải chịu chi phí vay lớn hơn
- Doanh nghiệp chịu áp lực chi phí tài chính cao
- Tốc độ bán hàng có xu hướng chậm lại
Theo đánh giá của SSI, những khó khăn trong giai đoạn đầu năm 2026 đến từ việc tín dụng bị kiểm soát chặt hơn và lãi suất cho vay mua nhà gia tăng. Bên cạnh đó, nguồn cung dự kiến tăng mạnh tại thị trường phía Nam trong giai đoạn 2026–2027, trong khi lãi suất cao có thể ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của các dự án, đặc biệt tại các đô thị cấp hai.
Khi tỷ lệ hấp thụ giảm, dòng tiền từ bán hàng thu về chậm lại, → hệ lụy: tiến độ triển khai dự án bị kéo dài, áp lực trả nợ gia tăng và lợi nhuận doanh nghiệp bị ảnh hưởng.
Vì vậy, việc cổ phiếu bất động sản liên tục giảm không chỉ đơn thuần phản ánh kết quả kinh doanh hiện tại mà còn thể hiện sự chiết khấu trước những khó khăn tiềm ẩn của thị trường nhà ở trong môi trường lãi suất cao.
Một tín hiệu tích cực từ chính sách
Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15, đưa ra các cơ chế nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực thi Luật Đất đai.
Nghị quyết này hướng tới giải quyết nhiều vấn đề quan trọng như:
- Xử lý các dự án bị ách tắc pháp lý
- Hoàn thiện cơ chế định giá đất
- Tháo gỡ thủ tục giao đất – cho thuê đất
- Giải quyết các dự án chuyển tiếp
Nếu quá trình tháo gỡ diễn ra hiệu quả, những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, nền tảng tài chính ổn định nhưng dự án bị chậm pháp lý có thể được hưởng lợi đáng kể, tiêu biểu: DXG, KDH, NLG hay TCH.
Khi nào BĐS mới hồi sinh?
Hiện tại,CP BĐS hiện đang ở một trạng thái khá đặc biệt: giá đã chiết khấu sâu, định giá không còn cao nhưng động lực tăng trưởng vẫn chưa thực sự rõ ràng.
Nói cách khác, thị trường dường như vẫn đang chờ một chất xúc tác đủ mạnh – có thể là sự hạ nhiệt của lãi suất, sự nới lỏng tín dụng hoặc tiến triển rõ rệt trong việc tháo gỡ pháp lý dự án.
Cho đến khi những yếu tố đó xuất hiện, em lựa chọn nhiều đứng ngoài quan sát thay vì vội vàng bắt đáy.
Liệu CP nhóm ngành này còn tiếp tục thử thách sức chịu đựng và sự nhẫn nại của NĐT kẹp hàng bất đắc dĩ đến bao giờ và (nói vui) khi nào mới thật sự hết bịp để bước vào nhịp hồi phục.
Trong những phiên giao dịch gần đây, các CP BĐS có những nhịp hồi tốt kể từ sau phiên giảm kỷ lục ngày thứ 2 đầu tuần, tuy nhiên liệu vận động này của CP nhóm ngành BĐS cũng giống với ĐTC - không cần thông tin gì vì “vật cùng tất biến, vật cực tất phản” hay đã sẵn sàng bước vào một nhịp hồi phục uy tín?