Niềm Tin Trở Lại – BĐS phục hồi
1. Niềm tin thị trường – “Chìa khóa” cho dòng tiền
Sự thay đổi địa giới hành chính từ 01/07/2025 cùng việc tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý giúp tâm lý nhà đầu tư dần ấm trở lại, song quá trình này sẽ không bùng nổ ngay lập tức mà mang tính chất hồi phục chậm rãi. Với vai trò kênh đầu tư dài hạn, bất động sản chỉ thực sự khởi sắc khi niềm tin về pháp lý và khả năng giải ngân dự án được củng cố mạnh mẽ.
2. Động lực phục hồi chọn lọc
-
Nhà ở bình dân & trung cấp:
-
Dẫn dắt nhờ gói tín dụng ưu đãi, chính sách hỗ trợ người mua lần đầu: Ngoài gói tín dụng, Nhà nước triển khai các cơ chế trợ cấp lãi suất, ưu đãi thuế VAT, miễn phí trước bạ và thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội để hỗ trợ người thu nhập thấp và người mua nhà lần đầu, giúp họ tiếp cận sản phẩm giá vừa túi tiền dễ dàng hơn áp lực dân số đô thị và di cư lao động cao.
-
Áp lực dân số đô thị và di cư lao động cao: Tỷ lệ đô thị hóa 6 tháng đầu năm 2025 đã tăng lên trên 44,3%, tương ứng gần 45 triệu người đô thị, tạo nhu cầu bức thiết cho phân khúc bình dân & trung cấp gần nơi làm việc và hạ tầng mới.
-
Đô thị vệ tinh: Tây Ninh, Đồng Nai, Hưng Yên, Bắc Ninh… hưởng lợi từ hạ tầng kết nối và giá còn hấp dẫn nhờ việc sắp xếp lại địa giới hành chính tại nhiều tỉnh, thành phố, cùng với hàng loạt quy định mới về pháp lý bất động sản và kỳ vọng tăng trưởng kinh tế tích cực. Với vai trò là nền tảng của phát triển hạ tầng và sản xuất, bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục sôi động hơn trong thời gian tới.
-
Bất động sản công nghiệp & logistics: Vùng hút FDI như Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Ninh tiếp tục ổn định nhờ xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu.
3. Rủi ro cần giám sát
- Thanh khoản kém tại phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng, tồn kho vẫn ở mức cao (khoảng 511 000 tỷ đồng).
- Nợ xấu bất động sản tiếp tục gia tăng, tác động tiêu cực đến hệ thống ngân hàng và chi phí vốn của doanh nghiệp.
- Hành lang tín dụng vẫn chủ yếu dựa vào ngân hàng; kênh trái phiếu doanh nghiệp gần như đóng băng sau sự kiện SCB.
4. Góc nhìn đầu tư cổ phiếu BĐS
-
Ưu tiên cổ phiếu doanh nghiệp có quỹ đất pháp lý sạch, dòng tiền dự án rõ ràng và tỉ lệ sử dụng đòn bẩy hợp lý: VHM, NVL, NLG
-
Cổ phiếu có “quỹ đất vàng” tại các khu đô thị vệ tinh: DIG, HDG, KBC (vừa có khu đô thị vừa có khu công nghiệp).
-
Doanh nghiệp có tài chính lành mạnh và tiến độ dự án nhanh: NLG, KDH
-
Tránh lướt sóng quá mạnh ở phân khúc cao cấp, nơi rủi ro thanh khoản và chi phí tài chính đang tăng cao.