Trong nửa đầu năm, NLG ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực từ hoạt động bán hàng cũng như tiến độ pháp lý tại các dự án lớn, mở đường cho các đợt mở bán mới trong nửa cuối năm. Các điểm nhấn chính trong 6 tháng đầu năm bao gồm:
Công ty đặt mục tiêu tăng trưởng mạnh trong năm 2025 với kế hoạch lợi nhuận ròng đạt 701 tỷ đồng (+35% svck), trên mức nền doanh thu thấp hơn (6.800 tỷ đồng; – 6% CK). Song song với đó, NLG cũng đặt mục tiêu bán hàng tham vọng với kỳ vọng doanh số bán trước tăng 2,8 lần cùng kỳ lên 14.6 nghìn tỷ đồng, xây dựng trên kế hoạch mở bán tại 6 dự án trong nửa cuối năm.
Tiến độ bán hàng hiện tại cho thấy tín hiệu tích cực về nhu cầu đầu tư tại các tỉnh vệ tinh giáp ranh TP.HCM – khu vực chiếm phần lớn trong danh mục mở bán sắp tới của NLG. Trong 4T2025, tổng giá trị bán hàng đạt 2.58 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ, hoàn thành 36% kế hoạch cả năm. Waterpoint tiếp tục là động lực chính trong doanh số bán trước, được hỗ trợ bởi làn sóng đầu tư vào khu vực Long An, nơi đang thu hút nhiều tên tuổi lớn như Vinhomes (Green City) và Ecopark (Ecoretreat).
Các thủ tục pháp lý cần thiết đã hoàn tất, mở đường cho việc thương mại hóa dự án có giá trị cao. Bên cạnh Waterpoint và Cần Thơ – hai dự án đang mở bán, kỳ vọng NLG sẽ sớm triển khai Mizuki và đặc biệt là Izumi, vốn bị trì hoãn do chờ phê duyệt quy hoạch 1/500. Với việc quy hoạch đã được thông qua ngày 11/06/2025, công ty có thể đưa dự án ra thị trường ngay trong năm. Dựa trên giả định thận trọng về tiến độ và tỷ lệ hấp thụ (đặc biệt tại dự án Paragon và VSIP Hải Phòng), chúng tôi dự phóng presales 2025 đạt 7.191 tỷ đồng – tương đương 49% kế hoạch nhưng vẫn tăng 38,3% so với cùng kỳ.
Dự phóng năm 2025: Dự phóng doanh thu bất động sản đạt đạt 5.743 tỷ đồng (–17,6% CK), chủ yếu do yếu tố thời điểm ghi nhận. Dù doanh thu giảm, lợi nhuận ròng vẫn được kỳ vọng tăng 17% CK lên 607 tỷ đồng. Ước tính hiện tại chưa bao gồm lợi nhuận bất thường từ kế hoạch thoái 15% vốn tại Izumi, NLG đang kì vọng hoàn tất trong 2025.
Các yếu tố theo dõi, bao gồm: (1) tiến độ mở bán các phân khu tiếp theo tại Mizuki, Cần Thơ và Waterpoint cũng như kế hoạch mở bán mới tại Izumi; và (2) phương án phát hành thêm cổ phiếu giá 29.000 đồng, thấp hơn khoảng 35% so với thị giá hiện tại và có thể dẫn đến mức pha loãng EPS 20,6%.
Mở Tài Khoản Chứng Khoán VPBankS, ID: 117494 - Nhận ngay ưu đãi lãi Margin 6.6%/năm
Tổng quan
Nhờ vào (1) tiến độ triển khai ổn định, (2) tỷ lệ tiêu thụ cao tại các dự án mở bán, (3) môi trường vĩ mô tương đối thuận lợi, và (4) danh mục sản phẩm đa dạng với nhiều phân khúc giá. Nam Long đã duy trì mức tăng trưởng doanh thu bất động sản 19,7%/năm trong suốt 7 năm qua, bất chấp nhiều chu kỳ biến động của thị trường.
Giá trị backlog bất động sản đã thu hẹp đáng kể nhờ tiến độ bàn giao tốt tại Akari và Cần
Thơ trong năm 2024
Trong bối cảnh lượng hàng tồn kho sẵn sàng bán đang giảm nhanh, Nam Long đã công bố lộ trình ba năm đầy tham vọng, đặt mục tiêu giá trị pre-sales hàng năm đạt 28.3 nghìn tỷ đồng cho giai đoạn 2026–27, cao gấp 3,7 lần tổng pre-sales trong giai đoạn 2021–23.
Mở Tài Khoản Chứng Khoán VPBankS, ID: 117494 - Nhận ngay ưu đãi lãi Margin 6.6%/năm
Dự báo kết quả kinh doanh
Giá trị pre-sales của NLG trong năm 2025 dự phóng ở mức 7.191 tỷ đồng, tăng 38,3% so với cùng kỳ. Mức này tương đương 49% kế hoạch cả năm, phản ánh giả định thận trọng về tiến độ mở bán các dự án mới. Trong đó, Waterpoint và Cần Thơ, bao gồm các giai đoạn tiếp theo, được kỳ vọng đóng góp khoảng 69% tổng giá trị pre-sales. Phần còn lại phụ thuộc vào khả năng triển khai tại Paragon và Izumi – hai dự án hiện vẫn đang chờ hoàn tất thủ tục pháp lý. Việc sáp nhập hành chính cấp tỉnh chính thức có hiệu lực từ ngày 12/6/2025 có thể giúp tháo gỡ nút thắt thủ tục, tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ mở bán trong nửa cuối năm.
Doanh thu từ bàn giao bất động sản của Nam Long trong năm 2025 được dự phóng đạt 5.743 tỷ đồng, giảm 17,6% so với cùng kỳ. Sự sụt giảm chủ yếu do yếu tố thời điểm ghi nhận doanh thu. Mặc dù doanh thu giảm, biên lợi nhuận gộp dự kiến cải thiện lên 44,1% (từ mức 42,5% của 2024), chủ yếu nhờ tỷ trọng bàn giao nhà ở xã hội thấp hơn và sự đóng góp từ các phân khu thấp tầng có biên cao tại Waterpoint. Với chiến lược mở bán tập trung tại các tỉnh vệ tinh như Long An (Waterpoint), Cần Thơ và Đồng Nai (Paragon, Izumi), chi phí bán hàng dự kiến sẽ duy trì ở mức cao nhằm hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ. Do đó, dù cơ cấu bàn giao có sự đóng góp của nhiều sản phẩm giá trị cao hơn, biên lợi nhuận hoạt động dự kiến sẽ sẽ đi ngang so với cùng kỳ.
Nhìn chung, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ được kỳ vọng tăng trưởng 14.8% CK
lên mức 607 tỷ đồng. Ước tính này chưa bao gồm lợi nhuận tiềm năng từ thương vụ thoái vốn tại dự án Izumi. Tại cuộc họp công bố KQKD quý 1/2025, ban lãnh đạo bày tỏ sự tự tin vào khả năng hoàn tất giao dịch trong năm nay. Nếu thành công, thương vụ này có thể đóng góp khoảng lợi nhuận khoảng 250 tỷ đồng cho KQKD 2025.
Về định hướng phát quỹ đất, NLG cho biết vẫn đang xem xét một số cơ hội mở rộng quỹ đất, tuy nhiên công ty hiện vẫn tập trung nguồn lực cho việc triển khai các dự án trọng điểm hiện hữu chưa mở bán như Izumi, Paragon và VSIP Hải Phòng
Cách tiếp cận thận trọng trong phân bổ vốn phát triển dự án thông qua thoái vốn từng phần đã giúp NLG duy trì nền tảng tài chính an toàn, với tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu ở mức 14,5% tại thời điểm quý 1/2025. Công ty cũng đặt mục tiêu kiểm soát tỷ lệ nợ thuần dưới 10% trong các năm tới. Phần lớn chi phí sử dụng đất tại các dự án trọng điểm đã được thanh toán từ trước, cùng với tiến độ hấp thụ tại các dự án đang mở bán cũng có tín hiệu khả quan, giúp nhu cầu vốn đầu tư trong giai đoạn tới ở mức thấp.
Bên cạnh đó, Nam Long cũng lên kế hoạch thu hồi vốn nhanh thông qua việc bán một phần sở hữu tại hai dự án tại Đồng Nai, đồng thời dự kiến huy động 2.500 tỷ đồng thông qua phát hành cổ phiếu. Các nguồn vốn bổ sung này sẽ hỗ trợ công ty duy trì tỷ lệ đòn bẩy ở mức hợp lý, giảm áp lực tài chính và tạo dư địa vốn cho các cơ hội đầu tư mới.
**Vào chu kỳ uptrend không thể thiếu ngành BĐS,