NLG: Lợi nhuận dồn về cuối 2026, điểm rơi tăng trưởng thực sự nằm ở 2027
CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) đang bước vào một giai đoạn khá đặc biệt: kết quả kinh doanh ngắn hạn vẫn ở mức thấp, nhưng lượng sản phẩm đã bán và tiến độ xây dựng tại nhiều dự án đang tạo nền cho chu kỳ bàn giao mới từ cuối năm 2026. Vì vậy, câu chuyện đáng chú ý của NLG không nằm ở một vài quý hiện tại mà ở khả năng chuyển lượng presales đã tích lũy thành doanh thu và lợi nhuận trong giai đoạn 2027.
Trong quý 2/2026, doanh thu thuần của NLG chỉ đạt 415 tỷ đồng, giảm 46% so với cùng kỳ, trong khi LNST thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 55 tỷ đồng, giảm 44%. Lũy kế 6 tháng, doanh thu đạt 1.695 tỷ đồng và LNST-CĐM đạt 123 tỷ đồng, lần lượt giảm 18% và 41%. Đây rõ ràng chưa phải những con số cho thấy một chu kỳ tăng trưởng lợi nhuận đã bắt đầu.
Tuy nhiên, chất lượng kết quả có một số điểm tích cực. Biên lợi nhuận gộp quý 2 đạt tới 57% do cơ cấu bàn giao nghiêng về đất nền, sản phẩm thấp tầng và dịch vụ cho thuê có biên cao. NLG đồng thời duy trì lượng tiền và tương đương tiền lớn, giúp thu nhập tài chính tăng mạnh. Quan trọng hơn, dư nợ vay cuối tháng 6 giảm còn 5.196 tỷ đồng và tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu giảm xuống khoảng 35,7%. NLG vì vậy chưa phải đánh đổi triển vọng tăng trưởng bằng việc gia tăng mạnh đòn bẩy tài chính.
Điểm sáng đáng quan tâm hơn nằm ở hoạt động bán hàng. Giá trị presales quý 2 đạt 3.006 tỷ đồng, tăng 45% so với quý trước, đưa tổng doanh số bán hàng 6 tháng lên 5.079 tỷ đồng, tăng hơn 52% so với cùng kỳ. Sol Garden tại Hải Phòng đóng góp tới 1.252 tỷ đồng ngay trong giai đoạn đầu mở bán, cho thấy những sản phẩm phù hợp vẫn có khả năng hấp thụ tốt dù thị trường bất động sản chưa thực sự thuận lợi.
Dù vậy, NLG khó tạo ra sự cải thiện đáng kể ngay trong quý 3. Doanh thu quý này được ước tính chỉ khoảng 300 tỷ đồng và LNST-CĐM khoảng 34 tỷ đồng do các dự án lớn chưa bước vào thời điểm bàn giao. Điều này khiến áp lực hoàn thành kết quả cả năm dồn mạnh vào quý cuối cùng.
Q4/2026 mới là thời điểm quan trọng khi Park Village tại Waterpoint, An Zen Residences và EhomeS Cần Thơ dự kiến bắt đầu hoặc tăng tốc bàn giao. NLG còn có khả năng ghi nhận khoảng 600 tỷ đồng từ chuyển nhượng đất giáo dục tại Izumi City. Nhờ đó, doanh thu cả năm 2026 được kỳ vọng đạt khoảng 6.004 tỷ đồng, tăng 6% và LNST-CĐM khoảng 839 tỷ đồng, tăng gần 20%.
Điểm cần lưu ý là mức tăng trưởng năm 2026 vẫn chưa hoàn toàn phản ánh sức bật của hoạt động phát triển nhà ở. Khoản chuyển nhượng đất giáo dục có biên lợi nhuận thấp và tiến độ bàn giao bị dồn mạnh về cuối năm. Nói cách khác, 2026 giống một năm chuyển tiếp hơn là năm tăng trưởng thực sự của NLG.
Câu chuyện đáng chú ý hơn nằm ở 2027. Doanh thu có thể tăng lên khoảng 7.280 tỷ đồng, tương đương mức tăng hơn 21%, trong khi LNST-CĐM được kỳ vọng đạt khoảng 2.132 tỷ đồng, cao hơn hơn 2,5 lần năm 2026.
Động lực đến từ nhiều dự án bước vào chu kỳ ghi nhận cùng lúc. Waterpoint 2 dự kiến đóng góp khoảng 2.626 tỷ đồng doanh thu, Sol Garden khoảng 1.441 tỷ đồng, bên cạnh Cần Thơ và An Zen Residences. Quan trọng hơn, lợi nhuận từ các công ty liên doanh liên kết có thể tăng mạnh lên khoảng 714 tỷ đồng khi Trellia Cove tại Mizuki Park, Izumi Canaria và Elyse Island cùng đi vào giai đoạn bàn giao.
Cơ cấu sản phẩm cũng có thể giúp biên lợi nhuận cải thiện. Biên gộp năm 2026 được ước tính khoảng 44%, nhưng có khả năng tăng lên trên 51% trong năm 2027 khi tỷ trọng sản phẩm thấp tầng biên cao tăng lên và ảnh hưởng từ các khoản chuyển nhượng đất biên thấp không còn lớn như năm trước. Nếu tiến độ bàn giao diễn ra đúng kế hoạch, ROE của NLG có thể tăng từ vùng khoảng 5% lên trên 12% trong năm 2027 mà không cần tăng đòn bẩy tài chính đáng kể.
Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất không nằm ở khả năng xây dựng hay quỹ đất mà ở sức hấp thụ thị trường. Dự phóng doanh số bán hàng năm 2026 đã được điều chỉnh xuống 10.657 tỷ đồng, giảm khoảng 10% so với năm trước. Waterpoint, Nam Long Cần Thơ và Elyse Island đều phải hạ kỳ vọng bán hàng khi nhóm sản phẩm thấp tầng tại các đô thị vệ tinh có tốc độ tiêu thụ chậm hơn dự kiến.
Rủi ro này còn đáng chú ý hơn trong năm 2027 khi khoảng 86% doanh số dự kiến đến từ sản phẩm thấp tầng. Đây là phân khúc có giá trị giao dịch lớn và nhạy cảm với lãi suất vay mua nhà. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất bất động sản vẫn cao và room tín dụng hạn chế, việc khách hàng kéo dài quyết định mua có thể khiến presales thấp hơn kỳ vọng, từ đó tiếp tục đẩy lùi lịch bàn giao và ghi nhận lợi nhuận.
Một động lực tiềm năng khác là Waterpoint giai đoạn 2 với quỹ đất khoảng 160 ha do NLG sở hữu 100%. Dự án đã hoàn tất chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500 và giải phóng mặt bằng, nhưng vẫn đang hoàn thiện nghĩa vụ tài chính và điều chỉnh quy hoạch. Với mô hình thường xuyên hợp tác cùng đối tác tại các dự án lớn, việc chuyển nhượng một phần vốn tại Waterpoint 2 sau khi hoàn tất pháp lý có thể tạo thêm nguồn vốn và lợi nhuận. Tuy nhiên, khả năng này chưa nên được xem là chắc chắn khi chưa có thông tin chính thức về thời điểm cũng như quy mô giao dịch.
Nhìn tổng thể, NLG đang chuyển từ giai đoạn tích lũy dự án sang chu kỳ bàn giao mới. Q4/2026 là phép thử đầu tiên đối với tiến độ thực hiện, nhưng 2027 mới là thời điểm quyết định liệu tăng trưởng lợi nhuận có thực sự bước sang một mặt bằng mới hay không. Điểm tích cực là doanh nghiệp duy trì bảng cân đối tương đối an toàn, nhiều dự án đã có nền tảng pháp lý và presales để chuẩn bị bàn giao. Ngược lại, biến số lớn nhất vẫn là lãi suất và sức hấp thụ của nhóm sản phẩm thấp tầng tại các đô thị vệ tinh.
Trong các quý tới, nhà đầu tư nên theo dõi sát tiến độ bàn giao Park Village, An Zen và Sol Garden, diễn biến presales tại Waterpoint và Elyse Island, cùng xu hướng lãi suất vay mua bất động sản. Đây sẽ là những yếu tố quyết định liệu câu chuyện lợi nhuận 2027 của NLG có diễn ra đúng kỳ vọng hay tiếp tục bị lùi sang các giai đoạn sau.
Nhà đầu tư muốn xem sâu hơn về triển vọng từng dự án, các kịch bản rủi ro và định giá cổ phiếu NLG có thể vào trang tiểu sử để nhận báo cáo phân tích chi tiết.