I) Giới thiệu doanh nghiệp
CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) được thành lập năm 1992 và là một trong những doanh nghiệp ngoài quốc doanh đầu tiên trong lĩnh vực xây dựng. Năm 1996, NLG chính thức bước vào lĩnh vực phát triển BĐS Nhà ở. Sau 8 năm cổ phần hóa, NLG chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán vào năm 2013.
II) Động lực tăng trưởng chính
1. Đột phá do điểm rơi lợi nhuận cuối năm.
Doanh nghiệp hưởng lợi từ chu kỳ của Ngành BĐS
NLG hiện tại đang trong giai đoạn 3 tăng trưởng doanh thu của ngành BĐS, hồi phục doanh thu sau chu kỳ xây dựng dự án và hoàn thành pháp lý, doanh thu lợi nhuận của NLG dự phóng sẽ hồi phục mạnh mẽ và đạt điểm rơi lợi nhuận vào Q3,Q4/ 2024 và nửa đầu năm 2025. Khác với NVL, DIG đang gặp vấn đề pháp lý hay TCH, NTL đang bước vào giai đoạn hạch toán lợi nhuận, đạt đến điểm phân phối của cả doanh thu lợi nhuận hay cả cổ phiếu thì NLG đang ở điểm đẹp nhất của một doanh nghiệp BĐS
Doanh thu hiện tại và dự phóng Q3,Q4/2024
Doanh số bán hàng tiếp tục phục hồi. Trong Q2/2024, NLG bán được 648 căn (+46% theo quý và +286% theo năm) với tổng giá trị hơn 1.500 tỷ đồng (+29% theo quý và +140% theo năm), trong đó Southgate và Akari là hai dự án bán hàng tốt nhất. Trong 6T2024, NLG bán gần 1.100 căn (gấp 5 lần so với 6T2023) với tổng giá trị gần 2.700 tỷ đồng (gấp 3 lần so với 6T2023). Kỳ vọng doanh số bán hàng năm 2024 và 2025 lần lượt đạt khoảng 6.400 tỷ đồng (+61% svck) và 9.700 tỷ đồng (+52% svck). Mặc dù doanh thu thuần 6 tháng đầu năm chỉ đạt 457 tỷ đồng (-61.6% YoY). Sự sụt giảm doanh thu trong nửa đầu năm do các dự án bàn giao chủ yếu rơi vào quý 3, 4/2024. Trong 2 quý đầu năm, NLG chỉ bàn giao các sản phẩm còn lại của các dự án như Akari GĐ1, Southgate, Izumi.
Điểm rơi lợi nhuận
Doanh thu sẽ tập trung vào nửa cuối năm 2024 đến từ việc bàn giao Akari giai đoạn 2, Central Lake Cần Thơ, Southgate và một phần nhỏ của Izumi, chủ yếu là Quý 4 với Akari. Trong năm 2025 sẽ chủ yếu đến từ Izumi và Southgate. Đồng thời doanh số pre-sales sẽ chủ yếu từ Akari giai đoạn 3, Southgate và các sản phẩm lẻ khác. Doanh nghiệp cũng đang tập trung vào phân khúc Ehome do có sức hấp thụ tốt ở thời điểm hiện tại.
2. Khối lượng Backlog lớn
Còn nhiều dự án gối đầu
Nam Long hiện có 12 dự án với tổng diện tích đất là 677ha, chủ yếu nằm ở khu vực Đông Nam Bộ. Theo ban lãnh đạo công ty, trong 3 năm tới NLG có kế hoạch mở rộng quỹ đất thêm 150-200ha.
VSIP Hải Phòng hoàn thiện 1:500, dự kiến triển khai vào năm 2025. Paragon Đại Phước đã thoái 50% cho đối tác Nhật, dự kiến triển khai vào năm 2026. Waterpoint giai đoạn 2 thì vẫn đang thực hiện điều chỉnh kế hoạch chi tiết. Chủ lực giai đoạn tới sẽ là Izumi và Southgate khi thị trường bắt đầu hấp thụ được sản phẩm đa dạng của NLG.
Một số dự án hiện tại của NLG.
** Dự án Waterpoint:*
- Dự án có diện tích 165ha nằm tại Bến Lức, Long An
- Giai đoạn 1: Mở bán Phân khu thấp tầng Rivera 1 và The Aqua từ quý 4/2019 (đã bàn giao)
- Giai đoạn 2: Năm 2021 mở bán Rivera 2, Aquaria 2 và Ehome Southgate (giai đoạn 1) – đã bàn giao, mở bán đợt 1 Ehome Southgate (giai đoạn 2), 100% số căn hộ mở bán được hấp thụ, đã bàn giao
- Tiếp tục mở bán tại các phân khu đã mở bán giai đoạn trước The Aqua 1, 2, Park Village
- Mở bán giai đoạn 3 Ehome Southgate gồm 3 tòa với 580 căn hộ (dự kiến
bàn giao 2025) . Đã bán buôn 1/3 block Ehome (Tòa A2) trong Quý 1/2024
** Dự án Mizuki Park:*
-
Dự án có diện tích 26ha nằm tại Bình Chánh, TP HCM với quy mô hơn 4,000 sản phẩm Giai đoạn 1: Đã bàn giao 1,400 căn hộ Flora MP 1-5
-
Giai đoạn 2:
-
Mở bán MP 6, 7, 8 vào tháng 4/2021, đã cất nóc vào tháng 8/2022, đã bàn giao vượt tiến độ 3 tháng vào cuối năm 2022. NLG đẩy nhanh tiến độ bàn giao vào Quý 4/2022 thay vì vào Quý 1/2023 như dự kiến.
-
Mở bán MP 9, 10 vào Quý 4/2021, đã tiến hành cất nóc vào đầu năm 2023 và bắt đầu bàn giao từ tháng 6/2023.
-
Mở bán Mizuki Panorama vào tháng 4/2022, đã cất nóc vào đầu năm 2023 và bàn giao từ tháng 7/2023. - Trong 1H2024, tiếp tục bàn giao Flora Panorama và Khu biệt thự The Mizuki.
3. Chiến lược kinh doanh hợp lý đón đầu sóng BĐS miền Nam
Để duy trì vị trí dẫn đầu phân khúc vừa túi tiền, NLG triển khai dự án trong thời gian nhanh nhất và với chi phí tối ưu nhất thông qua việc: - Mua đất với giá rẻ - Triển khai nhanh nhất: Trong đó, thời gian từ khi thực hiện đến bàn giao là từ 2-3 năm/dự án. NLG có 3 đơn vị kinh doanh:
(1) Tập trung tìm kiếm quỹ đất, làm thủ tục pháp lý, hạ tầng.
(2) Tập trung phát triển nhà ở và KĐT tích hợp
(3) Tập trung phát triển BĐS thương mại. Kỳ vọng việc chuyên biệt hóa từng đơn vị giúp đẩy nhanh thủ tục pháp lý và triển khai xây dựng. - Chi phí tài chính ít nhất - Công nghệ xây dựng – thiết kế tối ưu
Đa dạng phân khúc
- Sản phẩm của Nam Long tập trung ở khu vực phía Nam, tuy nhiên giá BĐS ở khu vực này chưa “giã đông” như ở khu vực miền Bắc, khi chung cư là loại hình được săn đón nhất, ở HN đã tăng trung bình 31% thì con số này chỉ là 6% đối với TP.HCM. Vấn đề nằm nhiều ở pháp lý do mức độ quan tâm của người dân miền Nam đối với BĐS vẫn rất lớn
- Hiện tại NLG tập trung nhiều vào mảng Ehomes. Tuy biên lợi nhuận đem lại thấp hơn các BDS khác nhưng đang có mức độ hấp thụ tốt nhất.
- Với danh mục đầy đủ như nhà phố, thấp tầng, biệt thự, grand villa, chưa kể vẫn tiếp tục mở rộng quỹ đất. Dự kiến từ 2026 sẽ là thời điểm thuận lợi khi thị trường BĐS sẽ ấm trở lại ở toàn bộ các phân khúc.
Việc chủ yếu tập trung phát triển các đại dự án đô thị lớn, các thành phố vệ tinh của HCM trong thời gian tình trạng nhà ở tại các thành phố lớn đang khan hiếm, sản phẩm đa dạng gồm nhiều thành phần sản phẩm bao gồm Liền kề, biệt thự (Valora); Chung cư trung cấp (Flora); Chung cư giá rẻ (Ehome). Từ đó, doanh nghiệp có khả năng linh hoạt điều chỉnh, lựa chọn phát triển, mở bán loại sản phẩm phù hợp với thị trường, từ đó tối ưu khả năng tiêu thụ hàng mà không bị đứt quãng quá nghiêm trọng theo thị trường như trường hợp của đa số doanh nghiệp cùng ngành.
III) Rủi ro khi đầu tư
Áp lực đòn bẩy tài chính
-
Nợ vay đặc biệt tăng mạnh những quý gần đây, được giải thích bởi doanh nghiệp tăng cường giải phóng mặt bằng và đóng tiền sử dụng đất, để “tận dụng” trước khi áp dụng giá đất mới theo Luật đất đai bổ sung.
-
Các chỉ số về mặt đòn bẩy hiện tại tương đối cao, tuy nhiên vẫn dưới mức trung bình ngành (một phần do liên kết với các đối tác). Cấu trúc an toàn vốn khoảng 55% so với trung bình ngành là 75-80%. Nhìn chung áp lực đòn bẩy là hiện hữu, nhưng vẫn nằm trong tầm an toàn của doanh nghiệp.
IV) Tình hình kỹ thuật.
Hiện tại tính đến phiên ngày 10/10/2024 thì NLG hiện tại đang đi trong hộp Sideway khá đẹp với mức giá ở vùng kháng cự tại vùng 40. Tổng hợp các yếu tố cơ bản và kỹ thuật thì
NHÀ ĐẦU TƯ CÓ THỂ GIẢI NGÂN NLG TẠI VÙNG GIÁ 40.000 ĐỒNG/CP VỚI KỲ VỌNG UPSIZE 20%. GIÁ MỤC TIÊU 48.600 ĐỒNG/CP TÍNH TỪ PHIÊN NGÀY 10/10/2024.