Nóng: 1 BĐS Đang Giảm Mạnh – Thời Cơ Đổi Đời Nhà Đầu Tư?

Thị trường trong nước
, , , , , , , , ,
#1

Nóng: BĐS Đang Giảm Mạnh – Thời Cơ Đổi Đời Nhà Đầu Tư? :chart_with_downwards_trend: Thị trường chứng khoán bất động sản (BĐS) đang chứng kiến nhiều mã cổ phiếu giảm sâu, rơi về vùng giá hấp dẫn. Liệu đây có phải là cơ hội vàng để nhà đầu tư gom hàng, bắt đáy và nhân tài sản X2 X3 trong tương lai? Trong video này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết tình hình cổ phiếu BĐS, định giá hiện tại và tiềm năng tăng trưởng sắp tới

I. Hiệu quả hoạt động ngắn hạn

  • Quý 2/2025, doanh thu tăng mạnh lên 773 tỷ đồng (+206% YoY) nhờ bàn giao Akari và NƠXH Cần Thơ, nhưng lợi nhuận ròng lại giảm 31% YoY vì thiếu các khoản thu nhập bất thường như năm trước. Biên lợi nhuận gộp giảm xuống 42,9% phản ánh rõ đặc thù phân khúc trung cấp – biên không cao nhưng thanh khoản tốt. 6 tháng đầu năm, doanh số ký bán đạt 3.334 tỷ đồng (+24,5%), chủ yếu từ Waterpoint Southgate – một dự án được kỳ vọng trở thành khu đô thị vệ tinh lớn nhất Long An.

II. Triển vọng trung hạn (2025–2026)

  • Trong năm 2025, doanh thu dự kiến giảm 31% còn 4.955 tỷ, nhưng lợi nhuận ròng vẫn tăng 27% nhờ ghi nhận hơn 200 tỷ đồng từ chuyển nhượng 15% dự án Izumi. Đây là điểm quan trọng: lợi nhuận NLG trong ngắn hạn đang phụ thuộc khá nhiều vào các thương vụ M&A và hợp tác, thay vì hoàn toàn từ bàn giao sản phẩm. Bước sang 2026, khi Mizuki CC5, Izumi GĐ3 và các phân khu mới tại Waterpoint bước vào giai đoạn bàn giao, dòng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi sẽ quay lại vai trò chính, giảm bớt sự phụ thuộc vào bán bớt cổ phần dự án.

III. Tầm nhìn dài hạn (2027–2030)

  • Điểm mạnh lớn nhất của NLG là chiến lược “đi trước” trong phát triển đại đô thị vệ tinh quanh TP.HCM – xu hướng chắc chắn bùng nổ khi hạ tầng liên kết vùng hoàn thiện (cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3, mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây). Izumi City (170 ha, Đồng Nai) và Waterpoint (355 ha, Long An) sẽ trở thành “trục xương sống” cho tăng trưởng 5–10 năm tới, tương tự cách Vinhomes Grand Park đã định hình thị trường quận 9 trước đây. Việc hợp tác với đối tác Nhật giúp NLG không chỉ bổ sung vốn mà còn tiếp cận công nghệ xây dựng, quản lý đô thị và uy tín thương hiệu, từ đó nâng cao giá trị sản phẩm.

  • Về sản phẩm, NLG đang duy trì mô hình Ehome – Flora – Valora theo từng tầng phân khúc giá, cho phép tối đa hóa biên lợi nhuận nhờ cấu trúc “kim tự tháp nhu cầu”. Trong 5 năm tới, phân khúc Ehome/NƠXH sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ chính sách ưu tiên phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, còn Flora/Valora sẽ được hưởng lợi từ tầng lớp trung lưu tăng nhanh. Điều này đảm bảo đầu ra ổn định, giảm rủi ro tồn kho – một trong những điểm yếu của nhiều chủ đầu tư khác.

IV. Sức khỏe tài chính và quản trị vốn

  • Với nợ ròng chỉ ~2.870 tỷ đồng và tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu khoảng 45%, NLG có cấu trúc tài chính an toàn trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp BĐS niêm yết đang gánh đòn bẩy 100–200%. Đặc biệt, NLG sử dụng linh hoạt mô hình hợp tác phát triển dự án: bán một phần cổ phần dự án cho đối tác để vừa thu hồi vốn, vừa giữ quyền phát triển. Cách làm này giúp công ty “xoay vòng” vốn nhanh, không bị mắc kẹt trong giai đoạn pháp lý kéo dài, đồng thời giảm áp lực nợ vay ngân hàng. Đây chính là một lợi thế cạnh tranh bền vững so với các doanh nghiệp BĐS khác vốn phụ thuộc nặng nề vào tín dụng.

V. Rủi ro tiềm ẩn

  • Dù triển vọng dài hạn sáng sủa, NLG vẫn đối mặt với một số rủi ro: (i) tiến độ pháp lý có thể kéo dài hơn dự kiến, đặc biệt tại Akari giai đoạn 3; (ii) tốc độ hấp thụ tại Đồng Nai và Long An phụ thuộc nhiều vào sức bật hạ tầng và tâm lý thị trường; (iii) môi trường lãi suất và tín dụng bất động sản có thể biến động, tác động trực tiếp đến khả năng chi trả của người mua nhà. Ngoài ra, biên lợi nhuận ngắn hạn còn chịu áp lực khi tỷ trọng bàn giao NƠXH và Flora chiếm phần lớn.

VI. Đánh giá tổng thể

  • NLG không phải cổ phiếu “nóng” cho lướt sóng ngắn hạn, bởi mức upside hiện tại khá hẹp. Tuy nhiên, đây là một cổ phiếu đáng giữ dài hạn, đặc biệt cho nhà đầu tư tin vào câu chuyện đô thị vệ tinh quanh TP.HCM và nhu cầu nhà ở vừa túi tiền. Tầm nhìn 2027–2030, Nam Long có thể trở thành một trong những chủ đầu tư đầu ngành ở phân khúc trung cấp, với doanh thu lợi nhuận tăng trưởng ổn định, ít biến động hơn so với nhóm cao cấp. Điểm mấu chốt để theo dõi là tiến độ pháp lý và kết quả bán hàng tại Izumi và Waterpoint – hai dự án có thể quyết định 70% giá trị RNAV của công ty trong 5–10 năm tới.

  • Điểm mua NLG đã xuất hiện tại vùng giá 41.5 ngay phiên 21/08/2025. Cả nhà có thể vào mua trước 50% vị thế. Quan trọng là NLG đã có chiến lược mới về câu chuyện đẩy giá cổ phiếu. Đẩy như thế nào? Đẩy ra làm sao? Khi nào thì đẩy? Cả nhà liên hệ ngay số Zal.o 096.996.5276 để nhận ngay bản kế hoạch cụ thể và chi tiết về điểm mua điểm bán của NLG trong thời gian tới, quan trọng là cả nhà sẽ nắm được câu chuyện thật sự của NLG về việc đẩy giá thời gian tới như thế nào? Từ đó có thể tự tin nắm giữ mà không sợ rung lắc.
    Nóng: Cổ Phiếu BĐS Đang Giảm Mạnh – Thời Cơ Đổi Đời Nhà Đầu Tư?