NÓNG: 1 Cổ Phiếu Bất Động Sản Tăng 3.378% – Liệu Còn Điểm Mua?

Thị trường trong nước
, , , , , , , , ,
#1

1. Bối Cảnh Chung

  • Trước hết, HDC vận hành trong ngành bất động sản tại khu vực tỉnh Bà Rịa–Vũng Tàu, vùng đang được định hướng phát triển mạnh kết nối với TP HCM và hạ tầng logistics, do đó tiềm năng tăng trưởng của HDC được hỗ trợ bởi yếu tố địa lý và chính sách. Tuy nhiên trong đầu 9 tháng năm 2025, thị trường bất động sản nói chung và khu vực Bà Rịa–Vũng Tàu nói riêng vẫn chưa phục hồi mạnh về thanh khoản và tâm lý khách hàng còn thận trọng. Mặt khác, nền kinh tế Việt Nam đang cho thấy dấu hiệu tăng tốc: tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý 3 đạt khoảng 8,23 % so với cùng kỳ.Trong bối cảnh này, HDC có vừa lợi thế (vị trí, giao thông, dư địa mở bán) và thách thức (bán hàng chậm, thanh khoản yếu) – yếu tố nền này sẽ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh và khả năng đạt mục tiêu lợi nhuận.

2. Kết quả thực hiện 9 tháng đầu năm 2025

  • Về mặt số liệu, tại đại hội cổ đông bất thường ngày 30/9/2025, HDC công bố sau 9 tháng: doanh thu đạt khoảng VND 763 tỷ, lợi nhuận trước thuế đạt VND 666 tỷ, lợi nhuận sau thuế đạt VND 533 tỷ. Công ty dự kiến cả năm sẽ đạt doanh thu ~ VND 1.080 tỷ, lợi nhuận sau thuế ~ VND 608 tỷ, tương đương ~143 % kế hoạch năm. Nếu so với cùng kỳ năm trước, lợi nhuận sau thuế đã tăng khoảng 9 lần (≅ +800 %) so với năm 2024. Về nợ vay, tính đến cuối Q2/2025, HDC có khoản vay dư ~ VND 1.430 tỷ, tương đương ~61 % vốn chủ sở hữu. Như vậy, kết quả 9 tháng ghi nhận khá đột biến về lợi nhuận, dù doanh thu vẫn chưa vượt mạnh và nợ còn ở mức khá cao.

3. Phân tích chuỗi mắt xích & lợi nhuận đột biến

Để hiểu rõ tại sao lợi nhuận tăng mạnh trong khi doanh thu chưa vượt lớn, chúng ta phân tích từng mắt xích:

  • Mắt xích “mở bán & bàn giao” bất động sản: Thông thường, doanh thu và lợi nhuận từ mảng cốt lõi của HDC (bất động sản – nhà ở – bàn giao) chưa phục hồi mạnh, vì HDC tại sao trong thông báo ghi rõ: “thị trường còn thận trọng, Bà Rịa-Vũng Tàu chưa hồi phục thanh khoản mạnh”. Do đó doanh thu 9 tháng ~ VND 763 tỷ chưa phải là mức tăng lớn so với tiềm năng – nhưng vẫn hoàn thành ~65 % kế hoạch năm (VND 1.080 tỷ).
  • Mắt xích “thu từ chuyển nhượng vốn/ganh lợi bất thường”: Đây chính là điểm làm nên sự tăng đột biến lợi nhuận. Trong báo cáo sơ bộ, HDC cho biết lợi nhuận sau thuế 9 tháng đạt ~VND 605 tỷ, trong đó lợi nhuận quý 3 đạt ~VND 533 tỷ — nghĩa là chủ yếu đến từ quý 3 và chủ yếu nhờ “ghi nhận bán cổ phần chi phối tại dự án Đại Dương”. Vì vậy, mặc dù doanh thu từ hoạt động chính chưa tăng tương xứng, lợi nhuận lại tăng mạnh nhờ lần ghi nhận bất thường này.
  • Mắt xích “kiểm soát chi phí & nợ/vốn”: Mặc dù có khoản vay tương đối lớn (VND 1.430 tỷ cuối Q2) và tương đương ~61 % vốn chủ sở hữu, HDC vẫn ghi nhận lợi nhuận lớn nhờ khoản lợi bất thường. Tuy nhiên, nếu phần lợi bất thường không diễn ra hay trì hoãn thì lợi nhuận có thể suy giảm mạnh. Do vậy, mắt xích này có thể là yếu tố rủi ro nếu “nguồn lợi bất thường” không tái lặp.
  • Mắt xích “chuẩn bị cho tương lai”: HDC công bố kế hoạch lợi nhuận 2026 sẽ được hỗ trợ bởi việc chuyển nhượng dự án Thống Nhất và bàn giao nhiều dự án như The Light City Phase 1, Ngọc Tước 2, West 3/2, Ecotown Phú Mỹ. Như vậy, công ty đang đặt nền móng cho các nguồn thu mới, nhưng phần lớn vẫn chưa phát sinh trong 9 tháng đầu năm.

Như vậy, chuỗi logic là: thị trường bất động sản đang hồi phục chậm → doanh thu từ hoạt động cốt lõi chưa tăng mạnh → lợi nhuận từ hoạt động chính không phải là nhân tố chính tăng trưởng → lợi nhuận tăng đột biến nhờ ghi nhận thu nhập từ chuyển nhượng vốn (dự án Đại Dương) → cấu trúc nợ/vốn vẫn là gánh nặng nếu không có các khoản thu tương lai bù đắp → công ty đã đặt kế hoạch cho các dự án và bàn giao trong tương lai để ổn định doanh thu.

4. Dự báo quý 4 & cả năm + rủi ro chính

Dựa vào những thông tin trên, chúng ta đưa ra dự báo và xem xét các rủi ro:

  • Dự báo quý 4 và cả năm: Vì HDC đã ghi nhận lợi nhuận lớn trong quý 3 (~VND 533 tỷ) và 9 tháng (~VND 605 tỷ) so với kế hoạch cả năm là ~VND 608 tỷ lợi nhuận sau thuế. Do đó, quý 4 khả năng sẽ không phải tạo đột biến lớn nữa vì nguồn lợi bất thường lớn đã được ghi nhận. Doanh thu cả năm có thể đạt ~VND 1.080 tỷ như kế hoạch, hoặc vượt nhẹ nếu bàn giao dự án cuối năm được thực hiện. Lợi nhuận sau thuế cả năm nhiều khả năng ≈ VND 608 tỷ, tương ứng với ~9 lần lợi nhuận năm trước. Thanh khoản và bàn giao dự án sẽ là yếu tố quyết định khả năng vượt kế hoạch. Nếu HDC hoàn tất các bàn giao dự án lớn như The Light City P1, Ngọc Tước 2, West 3/2 trong quý 4 thì doanh thu và lợi nhuận sẽ được hỗ trợ. Ban lãnh đạo cũng đặt mục tiêu tăng tỷ lệ cổ tức – có thể ~20 % như đã phát biểu.

Rủi ro chính:

  • Rủi ro lớn là nếu nguồn lợi bất thường (chuyển nhượng vốn) không còn hoặc bị trì hoãn thì lợi nhuận sẽ lập tức giảm mạnh. Do hoạt động cốt lõi hiện chưa phục hồi mạnh nên doanh thu và lợi nhuận rất phụ thuộc vào các hợp đồng thoái vốn.
  • Rủi ro thứ hai là thanh khoản thị trường bất động sản yếu, đặc biệt khu vực Bà Rịa–Vũng Tàu nếu chưa hồi phục thì khả năng mở bán và bàn giao của HDC có thể bị trì hoãn, ảnh hưởng đến dòng tiền.
  • Rủi ro thứ ba là nợ vay vẫn tương đối lớn (~61 % vốn chủ sở hữu Q2). Nếu lãi suất tăng hoặc dòng tiền không ổn thì chi phí tài chính và áp lực trả nợ sẽ tăng.
  • Cuối cùng là rủi ro vĩ mô: mặc dù GDP Việt Nam tăng mạnh (8,23 % Q3/2025) nhưng thị trường bất động sản vẫn nhạy cảm với lãi suất, chính sách tín dụng, và biến động kinh tế – nếu có cú sốc sẽ ảnh hưởng đến HDC.

5. Kết luận

  • Tóm lại, HDC trong 9 tháng đầu năm 2025 đã đạt kết quả nổi bật về lợi nhuận (≈ VND 533 tỷ quý 3, ~VND 605 tỷ 9 tháng) chủ yếu nhờ ghi nhận lợi nhuận từ chuyển nhượng vốn tại dự án Đại Dương. Doanh thu cốt lõi chưa tăng mạnh nhưng công ty đã vượt kế hoạch lợi nhuận cả năm. Chuỗi mắt xích gồm mở bán – bàn giao – chuyển nhượng vốn – nợ/vốn – dự án tương lai đều phản ánh rõ tính “kết nối” trong kinh doanh của HDC. Tuy nhiên, triển vọng năm 2026 phụ thuộc rất nhiều vào bàn giao và chuyển nhượng dự án lớn, và rủi ro nếu nguồn lợi bất thường không còn là điểm tựa thì kết quả sẽ khó duy trì. Với nhà đầu tư, HDC hiện là công ty có lợi nhuận đột biến tốt nhưng cần đánh giá kỹ khả năng tái lập nguồn lợi này và sức khỏe dòng tiền, nợ vay.

  • HDC đã có giá mua nắm giữ dài hạn cho con đại sóng tiếp theo. Vậy điểm mua là ở vùng giá nào? Cả nhà liên hệ ngay số Zal.o 096.996.5276 (Linh) để nhận ngay bản kế hoạch về việc nắm giữ HCM và điểm mua điểm bán cụ thể. Quan trọng là bản kế hoạch có chia sẻ trước cho cả nhà vấn đề chính sách dòng tiền sắp tới để cả nhà có cái nhìn đúng về bối cảnh từ đó yên tâm nắm giữ.