1. Bức tranh lợi nhuận: Áp lực lớn trong ngắn hạn phản ánh chu kỳ ngành chưa phục hồi hoàn toàn
-
Báo cáo tài chính quý 4/2025 cho thấy DXG ghi nhận doanh thu thuần khoảng 1.437 tỷ đồng, giảm gần 10% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế chỉ đạt khoảng 63 tỷ đồng, giảm tới 69% YoY và là mức thấp nhất trong 8 quý gần đây. Diễn biến này cho thấy áp lực không chỉ đến từ doanh thu suy giảm mà còn đến từ cấu trúc chi phí tăng mạnh trong giai đoạn doanh nghiệp chuẩn bị cho chu kỳ kinh doanh mới.
-
Nguyên nhân cốt lõi nằm ở việc doanh thu từ mảng phát triển dự án và chuyển nhượng bất động sản chưa thể bứt phá, do thị trường nhà ở vẫn trong quá trình hồi phục và tiến độ pháp lý ở nhiều dự án chưa đạt kỳ vọng. Trong khi đó, chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng cao khi DXG đẩy mạnh hoạt động bán hàng, tái khởi động hệ thống môi giới và chuẩn bị nguồn lực cho các dự án mới, khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể. Việc doanh thu tài chính tăng lên hơn 60 tỷ đồng (gấp gần 3 lần) chủ yếu nhờ lãi tiền gửi cho thấy lợi nhuận trong kỳ có sự hỗ trợ từ nguồn tiền nhàn rỗi, nhưng điều này cũng gián tiếp phản ánh dòng tiền chưa được triển khai mạnh vào hoạt động kinh doanh cốt lõi.
-
Nhìn tổng thể, kết quả quý 4 phản ánh đúng trạng thái của DXG hiện tại: giai đoạn đầu chu kỳ – chi phí đi trước, doanh thu và lợi nhuận đi sau.
2. Kết quả cả năm 2025: Suy giảm doanh thu nhưng lợi nhuận được “giữ nhịp” nhờ tái cấu trúc tài chính
-
Lũy kế cả năm 2025, DXG ghi nhận doanh thu khoảng 4.164 tỷ đồng, giảm 12% YoY, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 229 tỷ đồng, chỉ giảm khoảng 9,4%. Việc lợi nhuận giảm chậm hơn doanh thu cho thấy doanh nghiệp đã có những điều chỉnh tích cực ở cấu trúc tài chính và chi phí.
-
Điểm đáng chú ý là chi phí tài chính giảm mạnh khoảng 47%, trong đó chi phí lãi vay giảm gần 49%, phản ánh hiệu quả của quá trình tái cơ cấu nợ và tăng vốn trong năm. Trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản thường chịu áp lực lớn từ đòn bẩy tài chính, việc giảm chi phí lãi vay giúp DXG cải thiện khả năng chống chịu trong giai đoạn thị trường chưa thuận lợi và hạn chế rủi ro dòng tiền.
-
Diễn biến này cho thấy chiến lược năm 2025 của DXG không đặt trọng tâm vào tăng trưởng lợi nhuận ngắn hạn, mà hướng đến ổn định nền tảng tài chính và giảm rủi ro bảng cân đối, tạo điều kiện cho giai đoạn tăng trưởng sau.
3. Bảng cân đối kế toán: Điểm sáng lớn nhất – nền vốn được củng cố rõ rệt
-
Yếu tố quan trọng nhất trong BCTC lần này nằm ở chất lượng tài chính. Trong năm 2025, DXG đã phát hành riêng lẻ khoảng 93,5 triệu cổ phiếu, thu ròng gần 1.738 tỷ đồng, qua đó nâng vốn điều lệ lên khoảng 11.141 tỷ đồng và gia tăng đáng kể lượng tiền mặt trên bảng cân đối.
-
Nguồn vốn mới được định hướng đầu tư vào các công ty con trọng điểm như Hà An và Phước Sơn, đây là các pháp nhân phát triển dự án chủ lực trong giai đoạn 2026–2027. Việc tăng vốn trong bối cảnh thị trường còn khó khăn cho thấy DXG đang đi theo chiến lược chủ động tích lũy nguồn lực trước chu kỳ phục hồi, thay vì bị động xử lý áp lực thanh khoản như nhiều doanh nghiệp cùng ngành trong giai đoạn 2023–2024.
-
Hệ quả tích cực của việc tăng vốn thể hiện rõ ở hai khía cạnh: thứ nhất, lượng tiền mặt lớn giúp doanh nghiệp có dư địa triển khai dự án khi pháp lý được tháo gỡ; thứ hai, đòn bẩy tài chính giảm giúp chi phí lãi vay tiếp tục được kiểm soát trong các năm tới. Điều này tạo nền tảng quan trọng để lợi nhuận có thể phục hồi mạnh khi doanh thu bất động sản quay trở lại.
4. Mối liên kết chiến lược: Lợi nhuận yếu hiện tại là “chi phí cơ hội” cho chu kỳ tăng trưởng mới
-
Khi đặt các dữ liệu lại trong một chuỗi logic, có thể thấy DXG đang vận hành theo mô hình chu kỳ điển hình của doanh nghiệp phát triển bất động sản: giai đoạn 2025 là pha tích lũy vốn và chuẩn bị dự án, khiến chi phí tăng và lợi nhuận thấp; giai đoạn 2026–2027 sẽ là pha ghi nhận doanh thu khi các dự án mở bán và bàn giao.
-
Việc doanh thu tài chính tăng mạnh do tiền gửi, chi phí bán hàng tăng do tái khởi động hệ thống, cùng với việc phát hành vốn lớn để đầu tư vào các pháp nhân dự án cho thấy doanh nghiệp đang ở trạng thái “tiền sẵn – dự án chờ – thị trường hồi”. Điều này cũng giải thích vì sao lợi nhuận quý 4 giảm sâu nhưng rủi ro tài chính lại giảm, một tín hiệu tích cực về chất lượng tăng trưởng trong tương lai.
5. Đánh giá tổng thể: DXG đang chuyển từ giai đoạn phòng thủ sang giai đoạn chuẩn bị tăng trưởng
-
Tổng hợp các yếu tố cho thấy DXG hiện có hai đặc điểm song song: ngắn hạn kém tích cực về lợi nhuận nhưng trung hạn cải thiện mạnh về nền tảng tài chính. Trong bối cảnh chu kỳ bất động sản Việt Nam được kỳ vọng phục hồi từ cuối 2025 sang 2026 nhờ lãi suất thấp và chính sách tháo gỡ pháp lý, những doanh nghiệp có sẵn tiền mặt và quỹ dự án như DXG sẽ có lợi thế lớn trong việc đẩy nhanh tiến độ triển khai và ghi nhận doanh thu.
-
Điểm cần theo dõi trong thời gian tới không còn nằm ở lợi nhuận từng quý, mà là tiến độ pháp lý và kế hoạch mở bán của các dự án trọng điểm, bởi đây mới là yếu tố quyết định việc lợi nhuận có thể tăng tốc mạnh từ 2026 hay không.
Kết luận: BCTC quý 4/2025 của DXG phản ánh một doanh nghiệp đang chấp nhận hy sinh lợi nhuận ngắn hạn để củng cố bảng cân đối và tích lũy nguồn lực. Nếu thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hồi phục đúng kỳ vọng, DXG nhiều khả năng đang đứng ở giai đoạn đầu của một chu kỳ tăng trưởng mới thay vì giai đoạn suy yếu.
- Vậy vùng giá hiện tại 15.75 đã thích hợp để bắt đầu kế hoạch mục tiêu dài hạn cho 2026? Vậy thông tư hay nghị định thời gian tới đang và sẽ giúp DXG tăng trưởng mạnh trong 2026? Cả nhà liên hệ ngay số Zal.o 096.996.5276 (Linh) để nhận ngay bản kế hoạch của DXG cho năm 2026. Trong bản kế hoạch sẽ có các điểm mua bán cụ thể theo phân tích kỹ thuật, chưa kể là các tin tức về thông tư và chính sách được chia sẽ trước để cả nhà nắm rõ được bối cảnh ngành bất động sản.