1. Doanh thu tăng mạnh nhưng phản ánh nhiều yếu tố bất thường trong cấu trúc bán hàng
- Trong quý 3/2025, KBC ghi nhận doanh thu thuần khoảng 1.347 tỷ đồng, tăng 42% so với cùng kỳ, nhưng sự tăng trưởng này cần nhìn trong bối cảnh doanh nghiệp đang đẩy mạnh ghi nhận doanh thu từ các khu công nghiệp lớn như Tràng Duệ 3 và Quang Châu mở rộng. Điều đáng nói là trong khi doanh thu cải thiện thì giá vốn lại giảm nhẹ, chỉ còn khoảng 564 tỷ (giảm 4,6%), dẫn đến lợi nhuận gộp tăng mạnh 118% lên mức 784 tỷ đồng, một mức biên gộp hiếm thấy trong ngành. Điều này cho thấy sự khác thường trong cấu trúc ghi nhận — hoặc là biên lợi nhuận dự án cao hơn hẳn bình thường, hoặc là việc ghi nhận dồn cục theo tiến độ pháp lý. Sự tăng trưởng này không hoàn toàn phản ánh dòng tiền thật mà thiên về ghi nhận kế toán, đặt ra câu hỏi về tính bền vững trong các quý tiếp theo.
2. Lợi nhuận sau thuế tăng nhưng bị “xé nhỏ” bởi chi phí tài chính phình to bất thường
- Dù lợi nhuận sau thuế quý 3 đạt 312 tỷ đồng, tăng 55% so với cùng kỳ, nhưng cần nhấn mạnh rằng chi phí tài chính của KBC đã tăng vọt 179% lên 237 tỷ đồng, nguyên nhân chính đến từ gánh nặng lãi vay khi tổng dư nợ đã vượt 27.000 tỷ, tương đương hơn 1 tỷ USD. Chi phí lãi vay phình to khiến lợi nhuận thực tế bị bào mòn mạnh, nghĩa là mức tăng LNST không còn ý nghĩa lớn như con số bề nổi. Cùng thời điểm, doanh thu tài chính lại giảm 22%, chỉ còn 90 tỷ, tạo ra sự lệch pha giữa tăng trưởng hoạt động và khả năng sinh lời thực. Điều này thể hiện rõ việc KBC đang bước vào giai đoạn mà tài chính đè nặng lên hoạt động kinh doanh, khiến kết quả lợi nhuận có nguy cơ không duy trì được trong quý 4 nếu không có thêm các thương vụ bàn giao lớn.
3. Chi phí bán hàng và quản lý tăng cao – phản ánh áp lực mở bán, môi giới và quy mô quản trị phình to
- Chi phí bán hàng tăng 221% lên 67,5 tỷ, cho thấy doanh nghiệp đang tăng tốc cho các hoạt động tiếp thị, môi giới và triển khai dự án mới — điều thường xảy ra khi doanh nghiệp cần đẩy hàng để hỗ trợ dòng tiền. Song song, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 26% lên 140 tỷ, phản ánh bộ máy cồng kềnh theo quy mô dự án ngày càng lớn. Hai khoản chi phí này cho thấy KBC đang bước vào giai đoạn “nở to để chạy nhanh”, nhưng tốc độ chạy không tương xứng với áp lực tài chính, tạo thành một khoảng trống rủi ro trong biên lợi nhuận nếu doanh số không được duy trì liên tục.
4. Dòng tiền âm sâu kỷ lục – ẩn số lớn nhất trong bức tranh tài chính quý 3
- Mắt xích quan trọng nhất nằm ở chỗ dòng tiền kinh doanh của KBC âm tới hơn 7.146 tỷ đồng trong quý 3, mức âm sâu nhất trong nhiều năm trở lại đây. Nguyên nhân chủ yếu đến từ khoản phải thu phình to 78,5% lên 21.551 tỷ đồng, phản ánh việc KBC ghi nhận doanh thu nhưng tiền chưa thu về, tạo ra chênh lệch lớn giữa doanh thu kế toán và dòng tiền thực. Đồng thời, hàng tồn kho tăng mạnh gần 90% lên hơn 25.091 tỷ, cho thấy doanh nghiệp đang dồn nguồn lực vào phát triển quỹ đất, nhưng đổi lại là áp lực vốn rất lớn. Khi phải thu và tồn kho cùng tăng mạnh, dòng tiền âm nặng, điều này gợi lại mô hình tài chính mà nhiều doanh nghiệp bất động sản từng gặp khủng hoảng thanh khoản nếu không xoay vòng vốn kịp thời.
5. Bức tranh 9 tháng đầu năm sáng sủa nhưng “ảo” hơn thực — dựa nhiều vào ghi nhận dự án
- Lũy kế 9 tháng đầu năm, KBC đạt 5.039 tỷ doanh thu, gấp 2,5 lần cùng kỳ, và 1.563 tỷ lợi nhuận sau thuế, gấp 3,9 lần. Dù con số rất đẹp và được truyền thông như sự “hồi sinh mạnh mẽ”, nhưng thực tế phía sau lại cho thấy sự phụ thuộc quá lớn vào một số dự án được ghi nhận trong năm, không phản ánh dòng tiền thật. Trong bối cảnh nợ vay vượt 1 tỷ USD và chi phí tài chính leo thang, việc đạt 49% kế hoạch lợi nhuận cả năm cho thấy áp lực chạy nước rút trong quý 4 là rất lớn, và nếu không có giao dịch lớn thì khả năng hoàn thành kế hoạch là không cao.
6. Liên kết tổng thể: KBC đang tăng trưởng nhờ dự án nhưng rủi ro tài chính đang vượt tốc độ mở rộng
-
Nhìn tổng thể toàn bộ quý 3/2025, KBC đang cho thấy một mô hình tăng trưởng dựa nhiều vào ghi nhận doanh thu dự án, còn dòng tiền thực lại “chảy ngược”, tạo ra sự mất cân đối cấu trúc. Lợi nhuận có tăng nhưng bị đè nặng bởi lãi vay từ khoản nợ khổng lồ, trong khi chi phí bán hàng và quản lý lại tăng theo quy mô ngày càng phình to. Khoản phải thu và hàng tồn kho bùng nổ khiến dòng tiền âm sâu, đặt doanh nghiệp vào vị thế phát triển nóng nhưng độ an toàn tài chính giảm mạnh. Điều này tạo ra bức tranh hai mặt: tăng trưởng lợi nhuận trên báo cáo nhưng rủi ro thanh khoản và tài chính ngày càng rõ ràng. Đây cũng là lý do thị trường vẫn dè chừng với KBC dù con số lợi nhuận bề nổi đang rất đẹp — bởi những gì diễn ra trong dòng tiền mới là sự thật của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.
-
Vậy thời điểm tình hình kinh doanh tiêu cực là thời điểm tối ưu nhất để gom hàng giá rẻ? Cả nhà liên hệ ngay số Zal.o 096.996.5276 (Linh) để nhận ngay bản kế hoạch nắm giữ cổ phiếu KBC cho quý 4/2025 và năm 2026. Trong bản kế hoạch sẽ có các điểm mua bán cụ thể, chưa kể là các tin tức về thông tư và chính sách được chia sẽ trước để cả nhà nắm rõ được bối cảnh ngành ngân hàng từ đó yên tâm nắm giữ.