Novaland vừa ghi nhận lợi nhuận sau thuế gần 1.819 tỷ đồng trong năm 2025, chấm dứt chuỗi kết quả âm của năm trước. Con số này đủ để kích hoạt lại kỳ vọng về một “điểm đảo chiều”, đồng thời kéo cổ phiếu NVL tăng hết biên độ lên 13.000 đồng/cổ phiếu trong phiên 30/1.
Tuy nhiên, chất lượng lợi nhuận mới là yếu tố quyết định “hồi phục” hay chỉ là “điểm sáng kế toán”. Khi hơn 153.000 tỷ đồng vẫn nằm ở hàng tồn kho và khoảng 31.500 tỷ đồng nợ vay đến hạn trong 12 tháng, năm 2026 của Novaland sẽ được định nghĩa bởi tốc độ bàn giao, dòng tiền thu về và khả năng tái cấu trúc nghĩa vụ nợ, chứ không phải bởi một quý lãi đột biến.
Novaland 2025: Những điểm then chốt nhà đầu tư cần nắm
- Lãi quay lại, nhưng động lực đến nhiều từ các khoản mục tài chính và thu nhập khác. Doanh thu thuần 2025 khoảng 6.965 tỷ đồng, giảm hơn 23% so với năm trước, trong khi lợi nhuận cải thiện mạnh nhờ giá vốn giảm sâu, thu nhập khác tăng và các khoản hoàn nhập liên quan nghĩa vụ đất đai.
- Biên lãi gộp nhảy vọt là tín hiệu cần đọc kỹ. Lợi nhuận gộp 2025 gần 4.488 tỷ đồng, biên gộp hơn 64,4%. Đây là mức biên rất cao đối với một doanh nghiệp phát triển dự án, vì vậy nhà đầu tư nên bóc tách phần đóng góp của bàn giao thực chất so với điều chỉnh chi phí và ghi nhận một lần.
- Quý IV/2025 là “quý bản lề”, nhưng mang màu sắc không lặp lại. Quý này doanh thu 1.567 tỷ đồng, lãi sau thuế hơn 3.638 tỷ đồng. Các cấu phần nổi bật gồm lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư hơn 1.097 tỷ đồng, lãi tiền cho vay hơn 1.045 tỷ đồng và hoàn nhập chi phí phạt chậm nộp thuế hơn 1.271 tỷ đồng liên quan dự án Lakeview City.
- Áp lực nợ ngắn hạn vẫn là “đồng hồ đếm ngược”. Tổng dư nợ vay cuối 2025 khoảng 67.191 tỷ đồng; riêng nợ vay ngắn hạn 31.518 tỷ đồng. Chỉ cần tiến độ bàn giao chậm nhịp, áp lực thanh khoản sẽ quay lại ngay lập tức.
- Thoái vốn mang lại “đạn dược” ngắn hạn, nhưng có cái giá chiến lược. Năm 2025, Novaland ghi nhận thu về gần 6.300 tỷ đồng từ thoái vốn một loạt công ty con, trong đó có thương vụ giảm sở hữu tại đơn vị chủ dự án Aqua City. Đây là bước đi có thể cải thiện thanh khoản, nhưng đồng thời làm thay đổi cấu trúc quyền lợi kinh tế tại các dự án trọng yếu.
Bức tranh lợi nhuận: “lãi kế toán” và “lãi tiền” đang lệch nhau ra sao
Điểm đáng chú ý nhất của năm 2025 không nằm ở con số 1.819 tỷ đồng, mà ở cấu trúc tạo lợi nhuận. Doanh thu thuần chỉ quanh 6.965 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận gộp đạt 4.488 tỷ đồng và biên gộp vượt 64%. Novaland cũng ghi nhận lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh hơn 2.025 tỷ đồng, đảo chiều so với mức âm năm trước.
Sự đảo chiều này được “khuếch đại” bởi thu nhập khác tăng mạnh lên khoảng 2.174 tỷ đồng. Trong đó có khoản thu tiền phạt vi phạm hợp đồng 895 tỷ đồng và hoàn nhập chi phí phạt chậm nộp thuế hơn 1.271 tỷ đồng. Những khoản mục này có thể cải thiện lợi nhuận tức thời, nhưng thường khó lặp lại với cùng cường độ trong các kỳ sau.
Điểm mấu chốt là cơ chế tháo gỡ nghĩa vụ đất đai tại Lakeview City theo Nghị quyết 170/2024/QH15 giúp doanh nghiệp hoàn nhập và điều chỉnh khoản trích lập, với tổng nghĩa vụ trích lập đến cuối quý IV/2025 được ghi nhận 1.014 tỷ đồng. Đây là “nút thắt” từng kéo kết quả năm trước xuống đáy, nên việc gỡ được tạo tác động rất lớn lên báo cáo tài chính.
Chất lượng lợi nhuận nên được kiểm tra bằng 3 câu hỏi
- Lợi nhuận đến từ bàn giao hay từ điều chỉnh và hoàn nhập? Khi quý IV lãi đột biến nhờ doanh thu tài chính và thu nhập khác, thị trường có xu hướng phản ứng mạnh ở giá cổ phiếu, nhưng độ bền phụ thuộc vào bàn giao 2026.
- Khoản thu có chuyển thành tiền hay chưa? Lợi nhuận cao nhưng tồn kho vẫn lớn nghĩa là giá trị nằm trong quỹ đất và dự án dở dang, cần pháp lý và tiến độ để chuyển hóa.
- Nợ ngắn hạn có được “kéo giãn kỳ hạn” đủ nhanh? Tái cấu trúc thành công thường thể hiện ở việc giảm áp lực đáo hạn và chi phí vốn, chứ không chỉ là lãi một quý.
Nợ vay, tồn kho và bài toán thanh khoản 2026 của Novaland
Đến 31/12/2025, tổng tài sản hợp nhất khoảng 249.792 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho 153.392 tỷ đồng. Tồn kho chủ yếu là quỹ đất và dự án đang xây dựng, chiếm khoảng 94% giá trị tồn kho. Điều này phản ánh mô hình “tài sản lớn, tiền mặt nhạy cảm”: chỉ cần tiến độ pháp lý hoặc thi công bị chậm, thời gian chuyển tồn kho thành dòng tiền sẽ kéo dài.
Về nợ vay, tổng dư nợ khoảng 67.191 tỷ đồng. Cấu trúc dịch chuyển theo hướng “giảm nợ ngắn hạn, tăng nợ dài hạn”, nhưng áp lực 12 tháng vẫn rất lớn với khoảng 31.5 nghìn tỷ đồng đến hạn. Trong nợ ngắn hạn 31.518 tỷ đồng, vay từ trái phiếu 14.162 tỷ đồng, vay ngân hàng 4.729 tỷ đồng, còn lại 12.588 tỷ đồng là vay từ các bên thứ ba.
Bảng nhanh các chỉ số đáng chú ý
| Hạng mục | Giá trị | Ghi chú |
|---|---|---|
| Doanh thu thuần 2025 | 6.965 tỷ đồng | Giảm hơn 23% so với năm trước |
| Lợi nhuận sau thuế 2025 | 1.819 tỷ đồng | Đảo chiều so với lỗ 2024 |
| Doanh thu Q4/2025 | 1.567 tỷ đồng | Giảm 67% so với cùng kỳ |
| Lợi nhuận sau thuế Q4/2025 | 3.638 tỷ đồng | Động lực lớn từ tài chính, thu nhập khác |
| Tổng tài sản (31/12/2025) | 249.792 tỷ đồng | |
| Hàng tồn kho | 153.392 tỷ đồng | Quỹ đất và dự án dở dang chiếm phần lớn |
| Tổng dư nợ vay | 67.191 tỷ đồng | |
| Nợ vay ngắn hạn | 31.518 tỷ đồng | Áp lực đáo hạn trong 12 tháng |
| Cổ phiếu NVL (30/1) | 13.000 đồng | Tăng hết biên độ |
Thoái vốn 6.300 tỷ đồng: Tăng thanh khoản, đổi cấu trúc dự án
Trong năm 2025, Novaland đẩy mạnh thoái vốn tại các công ty con và các pháp nhân dự án, thu về gần 6.300 tỷ đồng. Một số thương vụ nổi bật gồm bán 19% vốn tại Thành phố Aqua thu 973 tỷ đồng; bán hơn 46% vốn tại Bất động sản Gia Đức thu 1.725 tỷ đồng; bán 13,1% vốn tại Nova Mỹ Đình thu hơn 2.817 tỷ đồng; và bán 19% vốn tại Bất động sản Cửu Long thu 460 tỷ đồng.
Về mặt tài chính, thoái vốn là cách “mua thời gian” hợp lý khi doanh nghiệp cần tiền để duy trì thi công, chi trả nghĩa vụ và giảm căng thẳng đáo hạn. Nhưng về mặt chiến lược, việc giảm tỷ lệ sở hữu tại những pháp nhân gắn với dự án trọng yếu đồng nghĩa với việc lợi ích kinh tế dài hạn có thể bị chia sẻ nhiều hơn, hoặc doanh nghiệp phải chấp nhận điều kiện hợp tác chặt hơn với đối tác.
Tiến độ bàn giao và pháp lý: Trụ đỡ thật sự cho kết quả 2026
Tín hiệu tích cực là tiến độ bàn giao ở một số đại dự án đã có “sản lượng nền”. Lũy kế đến cuối 2025, NovaWorld Phan Thiet đã bàn giao gần 1.500 sản phẩm; Aqua City vượt 1.000 sản phẩm; NovaWorld Ho Tram gần 600 sản phẩm. Bên cạnh đó, có gần 2.400 bất động sản tại Aqua City đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.
Ở TP.HCM, dự án Victoria Village có 1.044 căn hộ cao tầng được chấp thuận ký hợp đồng mua bán vào cuối tháng 1/2026. Nếu các mốc pháp lý tiếp tục được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ có cơ hội chuyển “giá trị trên giấy” thành doanh thu và dòng tiền.
Một chỉ dấu quan trọng khác là kế hoạch cấp hơn 10.500 sổ hồng giai đoạn 2025 đến 2026 tại nhiều dự án đã bàn giao. Với doanh nghiệp bất động sản, tốc độ ra sổ không chỉ là câu chuyện uy tín, mà còn tác động trực tiếp đến khả năng thu tiền, kích hoạt thanh toán tiếp theo và giảm tranh chấp hợp đồng.
FAQ
1) Novaland lãi 1.819 tỷ đồng năm 2025 có bền vững không?
Lợi nhuận đã quay lại mức dương, nhưng phần đóng góp lớn đến từ thu nhập khác và doanh thu tài chính, gồm các khoản hoàn nhập liên quan nghĩa vụ đất đai. Độ bền năm 2026 sẽ phụ thuộc vào bàn giao thực chất và dòng tiền thu về.
2) Vì sao quý IV/2025 Novaland lãi đột biến hơn 3.600 tỷ đồng?
Quý IV ghi nhận doanh thu tài chính và thu nhập khác tăng mạnh, gồm lãi hợp đồng hợp tác đầu tư, lãi cho vay và hoàn nhập chi phí phạt chậm nộp thuế liên quan dự án Lakeview City. Doanh thu thuần quý vẫn giảm mạnh so với cùng kỳ.
3) 31.500 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn có đáng lo?
Đây là áp lực thanh khoản đáng kể vì nằm trong khung 12 tháng. Khả năng “đảo nợ” phụ thuộc tiến độ bàn giao, thu tiền, bán tài sản hoặc tái cơ cấu kỳ hạn. Nếu thị trường hoặc pháp lý chậm nhịp, rủi ro dòng tiền sẽ tăng nhanh.
4) Hàng tồn kho hơn 153.000 tỷ đồng nói lên điều gì?
Tồn kho lớn phản ánh quy mô quỹ đất và dự án dở dang. Đây vừa là “tài sản” vừa là “nút thắt”: chỉ tạo ra giá trị khi đủ pháp lý, thi công đúng tiến độ và chuyển thành bàn giao để thu tiền.
5) Thoái vốn 6.300 tỷ đồng tác động ra sao đến Novaland?
Thoái vốn giúp tăng thanh khoản ngắn hạn và giảm áp lực dòng tiền, nhưng có thể làm giảm phần lợi ích kinh tế ở các pháp nhân dự án. Nhà đầu tư nên theo dõi doanh nghiệp dùng tiền thu về để trả nợ, tăng tốc thi công hay tái đầu tư.
6) Cổ phiếu NVL tăng trần lên 13.000 đồng phản ánh điều gì?
Phản ứng tăng trần cho thấy thị trường nhạy với tín hiệu “lãi trở lại”. Tuy vậy, diễn biến giá ngắn hạn không thay thế được các chỉ báo nền như dòng tiền, tiến độ bàn giao, cơ cấu nợ và mức độ bền của lợi nhuận trong các quý tới.
Kết luận
Novaland đã tạo được một mốc quan trọng: lợi nhuận quay lại vùng dương và tâm lý thị trường phản ứng tức thì. Nhưng bài kiểm tra thật sự của năm 2026 không nằm ở việc có thêm một quý lãi đột biến, mà nằm ở khả năng chuyển tồn kho thành bàn giao, biến pháp lý thành hợp đồng, và biến hợp đồng thành dòng tiền để “giải áp” 31.500 tỷ đồng nghĩa vụ ngắn hạn.
Nếu doanh nghiệp duy trì được nhịp thi công, tăng tốc ký bán, đẩy mạnh ra sổ và tiếp tục kéo giãn kỳ hạn nợ, quá trình phục hồi sẽ có nền. Ngược lại, chỉ cần một mắt xích trễ nhịp, độ nhạy thanh khoản của mô hình tài sản lớn sẽ khiến câu chuyện đảo chiều nhanh như cách thị trường đã hưng phấn trong một phiên tăng trần.