1. Thiên thời
Giới thiệu với anh em một Case “Tái sinh” từ đống tro tàn. Em nó phù hợp với những anh em nào chấp nhận mạo hiểm một chút để có được thành quả lớn khi em nó hồi sinh, chờ ngày vịt hóa thiên nga.
Trên thị trường chắc anh em không còn lạ lẫm với cái tên Danh Khôi, một tên tuối lớn trên thị trường Bất động sản phía Nam đã từng nằm trong Top 10 “Nhà đầu tư và kinh doanh bất động sản xuất sắc”, Top 3 doanh nghiệp niêm yết có hoạt động IR được các định chế tài chính đánh giá cao nhất và nhà đầu tư yêu thích nhất cùng nhiều giải thưởng danh giá khác.
Từ năm 2022 sự trầm lắng của thị trường bất động sản đã khiến nhiều tên tuổi lớn trong ngành bất động sản lao đao, Danh Khôi cũng không nằm ngoài vòng xoáy đó. Nhiều dự án lớn phải triển khai cầm chừng chờ thời điểm thích hợp để mở bán. Và 2025 chính là lúc thích hợp nhất để các doanh nghiệp bất động sản trong đó có Danh Khôi đánh thức các dự án đang còn dở dang của mình. Tại sao lại là 2025 chứ không phải lúc nào khác? Năm 2025 là năm đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ của thị trường bất động sản với sự hỗ trợ quyết liệt từ Chính phủ, Quốc hội… thông qua những chính sách tháo gỡ vướng mắc cho các dự án; đồng thời, hoàn thiện pháp luật liên quan, nhằm thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, bền vững. Nhờ đó, đến nay thị trường bất động sản được đánh giá là đang bước qua giai đoạn khó khăn và có nền tảng pháp lý vững chắc để tiến tới một Kỷ nguyên mới.
Từ đầu năm 2025 đã có 10 dự án quy mô trên một tỉ đô được công bố đây là một con số kỷ lục, lớn nhất là dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ) với quy mô vốn đầu tư 10 tỷ đô một dự án đẳng cấp hàng đầu thế giới. BĐS cũng tương tự chứng khoán để bán được hàng các chủ đầu tư sẽ phải tạo sóng, và con sóng sắp tới là con sóng điên nhất từ trước đến nay. Các tập đoàn tư nhân sẽ phải kiếm được tiền để phục vụ cho mục đích cao cả, đưa nền kinh tế cất cánh. Tiền chảy vào bất động sản kéo theo sự tăng trưởng của hơn 40 ngành nghề. Tiền chảy vào các doanh nghiệp bất động sản sẽ được phân phối lại cho NSNN theo nhiều cách cả chính thức và phi chính thức.
Với quỹ đất sở hữu trực tiếp và tiềm năng lên tới 800 ha sẵn sàng để phát triển, nhiều dự án đã sẵn sàng mở bán đây là thời điểm lý tưởng đển Danh Khôi – NRC chuyển mình, bước qua khó khăn và bùng nổ lợi nhuận.
2. Điểm nhấn đầu tư
Ngoài thiên thời của bất động sản thì có 6 lý do chính để anh em có thể cân nhắc tham gia NRC:
- Bộ máy nhân sự cao cấp có sự thay đổi lớn, tích cực:
Ngay từ tháng 1.2025 đã có sự thay đổi lãnh đạo thượng tầng, ông Trịnh Văn Bảo được bổ nhiệm giữ chức Phó Tổng Giám đốc thay cho ông Nguyễn Hữu Quang. Mặc dù tuổi trẻ nhưng Mr Bảo có Profile khá khủng, từng là cánh tay phải của ông chủ chuỗi siêu thị Nguyễn Kim. Đây được kỳ vọng là nhân tố mới giúp ông Lê Thống Nhất có thể thay đổi cục diện của hệ sinh thái Danh Khôi. Sau đó là hàng loạt sự thay đổi các vị trí chủ chốt như Giám đốc Tài chính, Kế toán trưởng và Người phụ trách quản trị công ty.
- Có sự điều chỉnh trong chiến lược phát triển:
Ngày 21/3/2025, NRC đã tổ chức lễ ký kết hợp tác chiến lược với ba đối tác Công ty TNHH Thương mại và Sản xuất Viễn Phú, đơn vị sở hữu vùng trồng nông nghiệp hữu cơ rộng lớn (hơn 300ha) tại Đồng bằng sông Cửu Long đạt tiêu chuẩn EU và USDA và hệ thống các sản phẩm nông nghiệp hữu cơ đa dạng được chứng nhận tiêu chuẩn xuất khẩu vào các thị trường quốc tế. Công ty TNHH Hai thành viên Lâm nghiệp Ea H’leo và Công ty TNHH Lâm nghiệp Buôn Ja Wầm. Hai đơn vị này sở hữu vùng trồng diện tích lớn (gần 8.000ha và 4.000ha) tại khu vực Tây Nguyên, thuận lợi để phát triển nguồn dược liệu, cây công nghiệp và nông nghiệp công nghệ cao, tham gia hoạt động kinh tế xanh…
Sau đó tròn 1 tháng NRC đã ký thỏa thuận hợp tác với Dược Lâm Đồng. Hai bên sẽ cùng phối hợp triển khai các vùng trồng dược liệu phù hợp với quy hoạch phát triển, đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng, truy xuất nguồn gốc. Hai bên cùng xây dựng kế hoạch phát triển, thương mại hóa các sản phẩm từ vùng trồng và các nhà máy dược vào hệ thống bệnh viện trong hệ sinh thái, thị trường nội địa và quốc tế theo các chiến lược kinh doanh cụ thể được các bên thống nhất. Ngoài ra hệ sinh thái Danh Khôi đang sở hữu 3 bệnh viện có quy mô 1.000 giường bệnh, sự hợp tác này sẽ mang lại nguồn thu ổn định trước mắt cho NRC.
Đây là chiến lược lấy ngắn nuôi dài giúp NRC có thể vượt qua giai đoạn khó khăn tài chính hiện nay.
- Game phát hành 1:1
Hội đồng quản trị sẽ trình Đại hội đồng cổ đông phương án phát hành 1:1 để mua lại một số dự án đang triển khai (có thể mở bán ngay) của Dank Khôi Holding. Để phương án phát hành thành công với thị giá này là không thể, nếu có mang hồ sơ lên UBCK thì cũng bị ném ngay vào sọt rác, nên phải làm gì thì chắc BLĐ công ty rõ hơn ai hết.
Trước đây các bác nêu quan điểm “không hình sự hóa các quan hệ kinh tế” tuy nhiên mới dừng lại ở lời nói nên anh em còn rén. Tuy nhiên từ khi nghị quyết 68 ra đời đã cụ thể hóa quan điểm này: “Sửa đổi các quy định về pháp luật hình sự, dân sự, tố tụng hình sự, tố tụng dân sự để bảo đảm nguyên tắc khi xử lý các sai phạm, vụ việc về dân sự kinh tế, ưu tiên áp dụng các biện pháp về dân sự, kinh tế, hành chính trước, cho phép các doanh nghiệp, doanh nhân được chủ động khắc phục sai phạm, thiệt hại.” Từ khi có hành lang pháp lý thị trường chúng ta sôi nổi hẳn, tím 5 cây không phải là hiếm trên thị trường, x3 x4 trong nửa năm cũng có.
- Hệ sinh thái Danh Khôi với tổng tài sản hàng chục nghìn tỷ đồng nhưng chỉ có Danh Khôi Group ở trên sàn.
HST Danh Khôi đang thiếu tiền trầm trọng. Chắc chắn. Tính riêng NRC đang nợ thuế 94 tỷ đồng. Đưa các dự án trong hệ sinh thái Danh Khôi về để NRC làm chủ đầu tư là cách làm duy nhất và thông minh nhất mà DK có thể làm để vượt qua khủng hoảng. Điều này chúng ta sẽ thấy trong đại hội sắp tới. Những món ăn ngon nhất, rẻ nhất sẽ được mang về cho NRC.
- Tài chính được cơ cấu tích cực
-
Cả năm 2024 công ty chỉ thu hồi được 45 tỷ các khoản phải thu để trả nợ và lỗ 137 tỷ, tuy nhiên chỉ trong quý 1.2025 BLĐ đã thu hồi và trả nợ gốc vay 63 tỷ đồng và có lãi 664 triệu đồng. Ngày 17/12/2024 NRC ký thanh lý hợp đồng với ABFAST thì trong quý một 60 tỷ đồng hợp tác này đã được chuyển vào tài khoản công ty. Điều này thể hiện sự quyết tâm, quyết liệt và năng lực của ban điều hành mới. Dự kiến trong quý II công ty sẽ thu hồi các khoản đầu tư không hiệu quả để hoàn tất nghĩa vụ Thuế với nhà nước, trước mắt là khoản 51 tỷ hợp tác với Sài Gòn 5 tại dự án Saigon Metrol Mall mà 2 bên đã ký thanh lý vào tháng 1.2025. Trong quý 1 đã thu hồi được 2,5 tỷ theo đúng tiến độ cam kết của các bên.
-
Công ty đã mua lại trước hạn 200 tỷ trái phiếu, hiện nay còn 160 tỷ trái phiếu quá hạn. Tuy nhiên từ khi Thông tư số 06/2024/NHNN được ban hành đã tạo điều kiện cho việc đàm phán giữa bên cho vay, trái chủ và bên đi vay nhằm tạo điều kiện làm giảm áp lực thanh toán ngắn hạn. Tập đoàn đã làm việc với trái chủ đang sở hữu 75% tổng số trái phiếu đang lưu hành của gói trái phiếu này theo biên bản làm việc ngày 01/10/2024, theo đó nợ gốc và lãi trái phiếu của trái chủ này liên quan đến gói trái phiếu số NRC2123002 đã được gia hạn đến 30/6/2025. Tuy nhiên, do tình hình kinh doanh và thu hồi công nợ có thay đổi so với kế hoạch trước đó, Tập đoàn đã gửi công văn số 05/2025/CV-DKG ngày 06/01/2025 đề nghị gia hạn thêm thời hạn thanh toán nợ gốc và lãi trái phiếu chậm nhất đến 31/12/2025.
- Giá rẻ so với lợi nhuận kỳ vọng và tài sản hiện hữu
Với hơn 92 triệu cổ phiếu đang lưu hành, thị giá tại ngày 23.5.2025 là 5.100 đồng, vốn hóa của công ty là 472 tỷ đồng nghe có vẻ lớn nhưng thực chất chỉ ngang giá 1 căn biệt thự tại khu Bằng Lăng của Vinhomes Riverside. Giá trị sổ sách tại thời điểm 31.3.2025 đang là 12.491 đồng/cp tương ứng P/B chỉ có 0,4 là một mức định giá vô cùng hấp dẫn so với các doanh nghiệp trong ngành. Tôi cam đoan giá căn biệt thự đó trong vòng 1 năm tới không thể nào tăng nhanh bằng vốn hóa NRC (Sở hữu quỹ đất lên đến 800 ha) nên anh em nào có ý định mua biệt thự Vinhomes thì chuyển qua mua NRC cũng hợp lý.
3. Dự án NRC đang triển khai
NRC đang triển khai và sắp sửa triển khai hàng loạt dự án bất động sản tại các vị trí đắc địa bậc nhất tại miền Trung và miền Nam.
*** Dự án trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương I (Dự án Astral)**
Vị trí: Đại Lộ Bình Dương, Phường Bình Hoà, TP. Thuận An, Tỉnh Bình Dương
Diện tích đất: 37.344 m²
Loại dự án: Chung cư
Quy mô: 5.361 sản phẩm (4.966 căn hộ, 111 shophouse và 284 officetel)
Tiện ích: Trung tâm thương mại, hồ bơi tràn bờ, bãi đậu xe, Gym, Spa…
Tổng vốn đầu tư: 11.120 tỷ đồng. NRC góp 450 tỷ đồng
Dự kiến Dự án mang về cho NRC khoảng 200 tỷ đồng lợi nhuận.
Dự án Astral City được xây dựng ngay tại mặt tiền đường quốc lộ 13, Thuận An, Bình Dương. Đây được xem là cửa ngõ của Bình Dương khi kết nối với các tuyến đường giao thông trọng điểm của thành phố. Đặc biệt, tuyến đường này đang trong quá trình nâng cấp, mở rộng dự kiến tới năm 2025 sẽ nâng cấp lên tới 10 làn xe, giúp việc di chuyển từ TPHCM đi Bình Dương và ngược lại dễ dàng, thuận lợi hơn chỉ mất khoảng 30 phút chạy xe. Đây là dự án có giá bán cao bậc nhất tại Bình Dương, giá bán dự kiến giao động trong khoảng 55-60 triệu/m2.
Tính đến thời điểm hiện tại, dự án Astral City đã đạt được nhiều cột mốc quan trọng:
Giải phóng mặt bằng: Hoàn thành toàn bộ và bàn giao sạch cho chủ đầu tư.
Thi công móng cọc: Đã hoàn thành 90% khối lượng công việc, đảm bảo tiến độ đề ra.
Xây dựng phần thân: Một số tòa tháp đã lên đến tầng 10.
Khu vực tiện ích: Các hạng mục tiện ích như công viên và hồ bơi đang được triển khai đồng loạt.
*** Dự án khu dân cư Cồn Tân Lập (Welltone)**
Vị trí: Lô đất HH-01, Lô đất HH-02, Lô đất HH-03 Khu dân cư Cồn Tân Lập, Phường Xương Huân, Thành phố Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa.
Chủ đầu tư: Công ty CP Đầu tư VHR
Đơn vị hợp tác: Danh Khôi DKRP – Danh Khôi Group
Diện tích: 7,9 Ha với 3 Block căn hộ HH1 – HH2 – HH3 & 4 khu nhà biệt thự song lập và nhà liền kề với đa dạng diện tích, phục vụ nhiều nhu cầu khác nhau.
Vốn đầu tư: 2.718 tỷ đồng.
Tiện ích:
– 100m mặt tiền biển Nha Trang
– 100m giáp công viên
– 250m mặt tiền Sông Cái
– 6.000m2 phố đi bộ trên không
– 12.000m2 trung tâm thương mại quốc tế 5 sao
Giá bán dự kiến: 60 triệu/m2
Lợi ích dự kiến của NRC ở dự án này là: 300 tỷ đồng.
Thị trường du lịch bùng nổ, đặc biệt là tại thành phố biển Nha Trang. Điều này khiến cho bất động sản Nha Trang liên tục dậy sóng. Tuy nhiên, đến nay để sỡ hữu được một khu đất với quy mô lớn, ngay tại thành phố Nha Trang cực kì hiếm. Số lượng dự án mới được tung ra tại thị trường Nha trang không nhiều, khiến nguồn cung hiện nay ở mức thấp trong khi nhu cầu tìm kiếm dự án bất động sản ở Nha Trang cực kì cao, đặc biệt là những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn thiện như Welltone là rất khó.
- Dự án khu dân cư Đại Nam
Tên dự án: Khu nhà ở Đại Nam Bình Dương
Vị trí dự án: Phường Phú Tân, Thành phố Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đại Nam .
Tổng diện tích: 105,8 hecta
Loại hình đầu tư: Đất nền, Nhà phố
Quy mô: Khu Dân Cư Đại Nam được chia làm 4 khu A,B,C,D: cung ứng hơn 2.559 lô đất.
Vốn đầu tư: 2.312 tỷ đồng, NRC hợp tác đầu tư vào khu D với số tiền 198 tỷ đồng. Lợi nhuận dự kiến khoảng 150 tỷ đồng.
Khu Nhà Ở Đại Nam tọa lạc tại vị trí đắc địa trong tam giác đô thị năng động nhất Bình Dương, liền kề các khu đô thị Mỹ Phước, Tp Mới Bình Dương và Thủ Dầu Một. Với việc nằm ngay cạnh Đại lộ Bình Dương và chỉ cách Tp Hồ Chí Minh 30 phút di chuyển theo Đại Lộ Bình Dương, dự án cũng sắp được kết nối với cao tốc TP. HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành. Vị trí đắc địa này mang đến sự thuận tiện và dễ dàng trong việc di chuyển, kết nối với các khu vực lân cận.
Ngoài ra còn một số dự án công ty đang tháo gỡ pháp lý và chuẩn bị triển khai. Nếu chỉ tính riêng 3 dự án này đã mang về cho NRC 650 tỷ đồng, tương ứng EPS là 7.000 đồng/cp. Nếu P/E chỉ ở mức 10 thì NRC cũng hoàn toàn xứng đáng với mức giá 70.000 đồng/cp.