NVL đặt kế hoạch bàn giao gấp 2,4 lần năm 2027: Dòng tiền có thực sự xoay chuyển?
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) đang ghi nhận sự phục hồi đáng kể trong hoạt động bàn giao bất động sản. Doanh thu dự án 9 tháng tăng gấp đôi, trong khi tiền thu từ khách hàng tăng gần 3 lần. Tuy nhiên, phần lớn kết quả đến từ một cụm dự án tại TP.HCM, còn dư nợ vay vẫn gần 62.000 tỷ đồng. Câu hỏi quan trọng là liệu kế hoạch tăng tốc bàn giao năm 2027 có đủ giúp NVL cải thiện dòng tiền và giảm áp lực tài chính?
Trong 9 tháng đầu năm 2026, NVL bàn giao 1.319 sản phẩm, tăng 81% so với cùng kỳ. Doanh thu từ các dự án đạt 9.922 tỷ đồng, tăng 100%, trong khi lợi nhuận dự án đạt 3.634 tỷ đồng, tăng 139%. Đáng chú ý, số tiền thu về đạt 6.289 tỷ đồng, tăng 191%. Đây là tín hiệu tích cực vì hoạt động bàn giao đang đi kèm với khả năng thu tiền tốt hơn, thay vì chỉ ghi nhận doanh thu trên sổ sách.
Tuy nhiên, tăng trưởng chưa diễn ra đồng đều. Cụm dự án trung tâm TP.HCM đóng góp tới 74% doanh thu và 85% lợi nhuận dự án, chủ yếu nhờ bàn giao căn hộ cao tầng Victoria Village trong quý 3. Biên lợi nhuận tại khu vực này đạt khoảng 42%, cao hơn đáng kể so với mức 21% của Aqua City. Ngược lại, NovaWorld Hồ Tràm và NovaWorld Phan Thiết vẫn ghi nhận lượng bàn giao thấp.
Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi của NVL đang cải thiện, nhưng kết quả vẫn phụ thuộc nhiều vào tiến độ bàn giao của một số dự án. Khi nguồn đóng góp từ Victoria Village giảm dần, doanh nghiệp cần những dự án khác tiếp nối để duy trì tăng trưởng.
Động lực đáng chú ý nhất nằm ở năm 2027. NVL đặt kế hoạch bàn giao 4.014 sản phẩm, gấp khoảng 2,4 lần mức dự kiến cả năm 2026. Trong đó, The Grand Manhattan đóng góp 1.197 căn, còn Aqua City dự kiến bàn giao 2.167 căn. Riêng Phoenix Island tại Aqua City có kế hoạch đóng góp 916 căn từ quý 2/2027.
Nếu tiến độ này được thực hiện, hoạt động bàn giao sẽ chuyển từ phụ thuộc chủ yếu vào Victoria Village sang nhiều dự án có quy mô lớn hơn. Đây chính là cơ sở để kỳ vọng doanh thu và dòng tiền cải thiện trong năm tới.
Nhưng số lượng bàn giao tăng mạnh chưa đồng nghĩa lợi nhuận chắc chắn tăng tương ứng.
Vấn đề đầu tiên là pháp lý. Sáu dự án tại trung tâm TP.HCM đã hoàn tất quy hoạch 1/500, nghĩa vụ tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, The Grand Manhattan và The Park Avenue vẫn cần hoàn tất giấy phép bán hàng, dự kiến trong quý 4/2026.
Tại Aqua City, một số hạng mục vẫn đang trong quá trình điều chỉnh hạ tầng kỹ thuật và hoàn thiện thủ tục. Trong khi đó, NovaWorld Hồ Tràm và Phan Thiết còn vướng nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Nếu các thủ tục kéo dài, tiến độ thi công và bàn giao có thể tiếp tục bị ảnh hưởng.
Vấn đề thứ hai, cũng là yếu tố quyết định chất lượng phục hồi, nằm ở nợ vay.
Tính đến cuối tháng 9/2026, tổng dư nợ vay của NVL đạt 61.890 tỷ đồng, chỉ giảm 1,3% so với đầu năm. Dù nợ nước ngoài và trái phiếu đã giảm, dư nợ ngân hàng trong nước lại tăng do nhu cầu tài trợ xây dựng.
Điểm tích cực là NVL có tổng hạn mức tín dụng xây dựng đã được cấp và dự kiến cấp thêm khoảng 34.316 tỷ đồng, trong đó 23.434 tỷ đồng chưa giải ngân. Aqua City chiếm hơn 61% phần hạn mức còn lại, tạo dư địa tài trợ cho kế hoạch thi công giai đoạn 2027–2028. Tuy nhiên, phần hạn mức dự kiến cấp thêm không đồng nghĩa toàn bộ số tiền này đã sẵn sàng sử dụng.
Về kế hoạch tài chính, riêng các dự án đang triển khai được NVL đặt mục tiêu ghi nhận 49.730 tỷ đồng doanh thu và 17.516 tỷ đồng lợi nhuận dự án trong năm 2027. Đây là mức tăng rất lớn so với kế hoạch năm 2026, nhưng cần lưu ý lợi nhuận dự án chưa phải lợi nhuận ròng hợp nhất, vì còn các khoản chi phí tài chính và chi phí khác.
Xa hơn, NVL còn xây dựng những mục tiêu doanh thu rất lớn cho giai đoạn 2028–2030. Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa phụ thuộc nhiều vào pháp lý, nguồn vốn và tiến độ triển khai. Vì vậy, chưa nên xem những con số dài hạn này là kết quả chắc chắn.
Nhìn chung, NVL đã có dấu hiệu phục hồi thực chất từ hoạt động bàn giao và thu tiền. Tuy nhiên, để khẳng định doanh nghiệp bước sang chu kỳ tăng trưởng bền vững, cần thấy kế hoạch bàn giao năm 2027 được triển khai đúng tiến độ, dòng tiền tiếp tục cải thiện và dư nợ vay giảm rõ rệt.
Trong 1–2 quý tới, tiến độ hoàn thiện pháp lý, xây dựng The Grand Manhattan và khả năng huy động vốn cho Aqua City sẽ là những yếu tố quyết định. Đây cũng là cơ sở quan trọng để đánh giá liệu sự phục hồi của NVL đã đủ sức chuyển hóa thành cải thiện tài chính hay chưa.
Với một doanh nghiệp đang trong quá trình tái cấu trúc như NVL, tiềm năng tăng trưởng lớn cần được cân nhắc cùng rủi ro thực hiện kế hoạch và áp lực nợ vay. Việc đánh giá vùng giá đầu tư vì vậy cần dựa trên nhiều kịch bản, thay vì chỉ nhìn vào mục tiêu doanh thu hay lợi nhuận.
Nhà đầu tư muốn tham khảo vùng giá tích sản và giá mục tiêu của NVL có thể vào trang tiểu sử để xem phân tích chi tiết.