Phân khu C4 quy hoạch chung thành phố Biên Hòa có diện tích khoảng 1.500ha, trong đó có dự án Aqua City của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland; HoSE: NVL ). Do có sự không đồng bộ về quy hoạch nên nhiều dự án phải tạm dừng triển khai xây dựng và kinh doanh.
Theo báo cáo của Đồng Nai, trong phân khu C4, TP Biên Hòa có 15 dự án thuộc bốn khu đô thị với tổng diện tích khoảng 1.184ha, do bốn nhóm làm chủ đầu tư gồm các công ty thuộc Donacoop, các công ty của Tập đoàn No Va, công ty thuộc Tập đoàn Nam Long và Công ty TNHH Southern Golden Land.
Lý do Novaland phải dừng xây dựng và kinh doanh dự án Aqua City và nhiều dự án tại khu vực này là tại thời điểm phê duyệt quy hoạch chung và quy hoạch phân khu C4 đã chưa cập nhật đầy đủ hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án được phê duyệt trước đó nên dẫn đến sự không đồng bộ, khác biệt giữa quy hoạch các cấp.
Phối cảnh dự án Aqua City ở Đồng Nai
Trong phân khu C4, TP Biên Hòa có 15 dự án thuộc bốn khu đô thị với tổng diện tích khoảng 1.184ha, do bốn nhóm làm chủ đầu tư gồm các công ty thuộc Donacoop, các công ty của Tập đoàn No Va, công ty thuộc Tập đoàn Nam Long và Công ty TNHH Southern Golden Land.
Cũng theo báo cáo của UBND tỉnh Đồng Nai, tại phân khu C4 Novaland phát triển nhiều dự án thông qua các công ty thuộc tập đoàn như sau:
Dự án Aqua City - Công ty TNHH thành phố AQUA (diện tích 110ha); khu đô thị Aqua Waterfront City - Công ty TNHH bất động sản Đà Lạt Valley (diện tích hơn 85ha); dự án Aqua Riverside - Công ty TNHH đầu tư bất động sản Long Hưng Phát (diện tích hơn 76ha); dự án Aqua Dona - Công ty TNHH đầu tư và bất động sản Tường Minh (hơn 39ha); dự án của Công ty TNHH đầu tư địa ốc Thành Nhơn (hơn 40ha); dự án Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Nova (diện tích hơn 52ha); dự án Công ty TNHH đầu tư bất động sản An Khang (hơn 77ha); dự án Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản Đại Phát (hơn 38ha).
Trong các năm gần đây, cơ quan chức năng của tỉnh này đã phát hiện, lập biên bản, ra quyết định xử phạt nhiều vi phạm xây dựng tại các dự án thuộc Tập đoàn Novaland làm nhà phát triển. Điển hình như:
Tại dự án Aqua Dona do Công ty TNHH đầu tư và bất động sản Tường Minh đầu tư có đến 9 hạng mục vi phạm được ghi nhận trong các năm 2021-2023. Trong đó có các hạng mục xây không phép như: 21 căn shophouse; nhà kinh doanh và giới thiệu sản phẩm; quảng trường; trạm xử lý nước thải; thi công ép cọc hạng mục chung cư. Còn lại các hạng mục khách sạn, club house, 9 khối nhà liền kề thì không đúng hoặc không phù hợp quy hoạch.
Tại dự án Aqua Waterfront City do Công ty TNHH bất động sản Đà Lạt Valley đầu tư, có nhiều tuyến đường cùng 25 dãy nhà liên kế (đã ngừng thi công) xây dựng không phù hợp quy hoạch.
Tại dự án khu đô thị Aqua City do Công ty TNHH thành phố AQUA đầu tư có 3 hạng mục (gồm chung cư kết hợp trung tâm thương mại; 13 dãy nhà liên kế; 12 block nhà) vi phạm, chủ yếu với lỗi không phù hợp quy hoạch chi tiết.
Tại dự án Aqua Riverside do Công ty TNHH đầu tư bất động sản Long Hưng Phát đầu tư có 3 hạng mục (công trình an ninh, 12 dãy nhà liên kế, hạ tầng kỹ thuật) không phù hợp quy hoạch chi tiết.
Aqua City là một trong những dự án trọng điểm của Novaland trong những năm trở lại đây và giai đoạn tới. Aqua City có quy mô 1.000ha được giới thiệu tích hợp 15 tiện tích trong đó có quản trường - bến du thuyền, dinh thự ánh sáng, nhà hát, khu vui chơi giải trí trong nhà, khu phức hợp giải trí và ẩm thực, trung tâm hội nghị, trung tâm thể thao, trung tâm thương mại, bệnh viện, trường liên cấp quốc tế...
Ghi nhận bởi báo giới, tính đến cuối năm 2023, Aqua City cơ bản đã hoàn thiện quy hoạch đường xá, công viên…. và bắt đầu xây dựng các dãy nhà liền kề.
Thông tin chính thức từ Novaland cập nhật đến tháng 3/2024, thì dự án đang triển khai công tác xây dựng và hoàn thiện các công trình nhà ở, hạ tầng tại phân khu Sun Harbor 2,3; Ever Green 1; River Park 2 để bàn giao những sản phẩm chỉn chu cho khách hàng.
Theo Ban điều hành và Quản lý dự án, hiện Aqua City cũng đang nỗ lực chuẩn bị nguồn lực tài chính với các ngân hàng, tổ chức tín dụng để đồng loạt triển khai thi công các phân khu khác như: River Park 1; Ever Green 2, 3; Đô thị đảo Phượng Hoàng và nhiều tiện ích vui chơi, giải trí, ẩm thực.
Về tình hình tài chính của chủ đầu tư dự án Aqua City, năm 2023 Công ty TNHH Thành phố Aqua ghi nhận lỗ 359 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 135 tỷ đồng.
Tại thời điểm 31/12/2023, vốn chủ sở hữu của Aqua City đạt mức 1.131 tỷ đồng. Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu ở mức 10,09 lần, tương ứng số nợ phải trả khoảng 11.400 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ trái phiếu khoảng gần 2.400 tỷ đồng. Như vậy ước tính tổng tài sản của Aqua City đạt hơn 12.500 tỷ đồng.
Vài năm trở lại đây, các dự án của Novaland trải dài từ TP.HCM đến Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận đều gặp những vướng mắc pháp lý khác nhau.
Dự án NovaWorld Phan Thiết tại Bình Thuận gặp vướng mắc trong công tác xác định giá đất, đến nay vẫn chưa được hoàn tất phê duyệt vì còn vướng nhiều quy định.
NovaWorld Hồ Tràm tại Bà Rịa - Vũng Tàu gặp khó về gia hạn chủ trương đầu tư, thời gian sử dụng đất. Ngoài ra, tập đoàn này còn nhiều dự án đang gặp vướng mắc ở TP.HCM, phần lớn là về tính tiền sử dụng đất để ra sổ hồng cho cư dân...
Khánh Ngân (t/h)