Giữa lúc thị trường đang tập trung khá nhiều vào diễn biến giá cổ phiếu và câu chuyện tăng vốn của NVL, mình nghĩ có một thông tin khác đáng để nhìn kỹ hơn: Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa đề nghị TP.HCM rà soát, xử lý vướng mắc tại 2 dự án của Novaland là Thạnh Mỹ Lợi B và Bình Khánh – The Water Bay.
Tổng quy mô của hai dự án này hơn 166 ha , đều nằm tại khu Đông TP.HCM. Với một doanh nghiệp bất động sản đang trong quá trình tái cấu trúc như Novaland, đây không đơn thuần là câu chuyện thêm hai hồ sơ được cơ quan quản lý xem xét, mà quan trọng hơn là khả năng từng bước đưa những tài sản đã bị “đóng băng” nhiều năm quay trở lại chu kỳ phát triển.
Thạnh Mỹ Lợi B có quy mô khoảng 136 ha tại Cát Lái. Theo thông tin doanh nghiệp cung cấp, dự án dự kiến có khoảng 31 ha đất ở thấp tầng với khoảng 1.500 căn, bên cạnh khu cao tầng khoảng 980.000 m² sàn với khoảng 7.000 căn. Nếu nhìn trên quy mô sản phẩm, đây rõ ràng không phải một dự án nhỏ trong danh mục của NVL.
Trong khi đó, Bình Khánh – The Water Bay rộng khoảng 30,2 ha tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm , dự kiến phát triển khoảng 6.000 căn cùng khoảng 400.000 m² sàn thương mại và hệ thống tiện ích.
Điểm đáng chú ý ở The Water Bay là dự án không nằm hoàn toàn trên giấy. Theo thông tin được công bố, dự án đã hoàn thành công tác bồi thường, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xây dựng hoàn chỉnh 506 căn tại lô D07 và hoàn thành phần móng tại 8 lô còn lại .
Nói cách khác, nếu vấn đề pháp lý được xử lý và dự án đủ điều kiện tiếp tục triển khai, câu chuyện ở đây không phải bắt đầu một dự án mới từ con số 0, mà là khơi thông một tài sản đã có một phần vốn đầu tư và khối lượng xây dựng thực tế nằm tại đó .
Tất nhiên cũng cần nhìn cho đúng bản chất: văn bản lần này không đồng nghĩa hai dự án đã chính thức được tháo gỡ hay có thể triển khai ngay .
Với Thạnh Mỹ Lợi B, TP.HCM vẫn phải xem xét vấn đề điều chỉnh tiến độ và các thủ tục đất đai liên quan. Với The Water Bay, cơ quan chức năng còn phải rà soát xem dự án có đủ điều kiện áp dụng cơ chế xử lý theo Nghị quyết 29/2026/QH16 hay không, đặc biệt trong bối cảnh quyết định giao đất trước đây từng bị thu hồi.
Nhưng điểm tích cực theo mình nằm ở chỗ khác: những hồ sơ tồn đọng này đang được đưa trở lại một quy trình xử lý cụ thể , thay vì tiếp tục nằm bất động mà chưa xác định được hướng giải quyết.
Đây cũng là lý do mình cho rằng khi nhìn quá trình phục hồi của NVL, không nên chỉ theo dõi doanh thu hay lợi nhuận từng quý.
Với một doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn nhưng nhiều dự án từng bị đình trệ pháp lý, một biến số rất quan trọng là bao nhiêu tài sản có thể thực sự quay trở lại trạng thái có khả năng triển khai, bán hàng và tạo dòng tiền .
Nếu thời gian tới Novaland tiếp tục tháo được thêm các nút thắt tại Aqua City, các dự án TP.HCM và những địa phương khác, giá trị của quá trình này sẽ nằm ở ba bước khá rõ:
Pháp lý được khơi thông → dự án được triển khai trở lại → tài sản bắt đầu có khả năng tạo dòng tiền.
Và đây mới là phần quan trọng đối với bài toán tái cấu trúc dài hạn.
Theo báo cáo của Novaland được dẫn trong văn bản, doanh nghiệp hiện kiến nghị xử lý vướng mắc tại 23 dự án thuộc 5 địa phương , liên quan đến hàng loạt vấn đề từ giá đất, nghĩa vụ tài chính, đất đai đến đầu tư, quy hoạch và xây dựng.
Vì vậy, mình sẽ không nhìn thông tin về Thạnh Mỹ Lợi B và The Water Bay như một “catalyst” đơn lẻ, mà coi nó là một dữ liệu nữa để theo dõi xem quá trình mở khóa quỹ đất của NVL có đang thực sự lan rộng từ từng dự án riêng lẻ sang cả danh mục tài sản hay không.
Nếu làm được điều đó, hơn 166 ha tại khu Đông TP.HCM lần này có thể chỉ là một phần trong câu chuyện lớn hơn.
Còn ở thời điểm hiện tại, ít nhất có thể nói rằng hai quỹ đất lớn đã được đưa trở lại bàn xử lý. Phần tiếp theo phải chờ tiến độ và quyết định thực tế của cơ quan có thẩm quyền.