Hai phiên trần của NVL tuần vừa rồi báo hiệu cổ phiếu này đang bước vào con sóng thần mới của năm nay.
Thị trường như bao lần lại xôn xao bằng những câu chuyện như Aqua City gỡ pháp lý, NovaWorld Phan Thiết tiềm năng du lịch, kế hoạch bàn giao hàng nghìn sản phẩm… Nhưng nếu bóc tách kỹ thì phần lớn các đợt bàn giao gần đây tại Aqua City thực ra đến từ các hợp đồng đã ký từ trước 2022. Tiền đã thu từ lâu. Bàn giao chỉ là hoàn tất vòng đời sản phẩm, không phải dòng tiền mới.
NovaWorld Phan Thiết là bất động sản nghỉ dưỡng, loại hình có chu kỳ hấp thụ dài. Thị trường chưa thực sự hồi phục, kỳ vọng nó tạo ra dòng tiền lớn trong ngắn hạn là khá xa vời. Những con số như 9.200 căn sắp bàn giao hay thêm 2.400 căn có 1/500 nghe thì lớn, nhưng đặt vào bối cảnh thị trường hiện tại thì câu hỏi quan trọng hơn vẫn là: dòng tiền mới thực sự đến từ đâu?
Do đó, đối với NVL, phân tích quỹ đất hay kế hoạch bán hàng nhiều khi lại là thứ ít quan trọng nhất. NVL bây giờ vận động theo một logic rất khác: logic của áp lực nợ.
Chính cái “đồng hồ nợ” khủng khiếp của các khoản trái phiếu mới là thứ tạo ra các nhịp sóng của NVL trên thị trường, chứ không phải vài thông tin pháp lý của dự án.
Nhìn lại lịch sử vận động của cổ phiếu vài năm gần đây sẽ thấy một quy luật khá rõ: mỗi khi doanh nghiệp tiến gần tới một mốc tái cấu trúc nợ lớn, thị trường thường xuất hiện một nhịp tăng mạnh. Và ngay khi phương án xử lý nợ được công bố, động lực đầu cơ lập tức suy yếu, cổ phiếu bắt đầu quay lại trạng thái trôi dần về vùng cân bằng. (xem ảnh chi tiết).
Giai đoạn 2026–2027 là lúc áp lực trái phiếu của NVL lên đỉnh, khoảng hơn 11.000 tỷ đồng. Với quy mô như vậy thì gần như chắc chắn doanh nghiệp sẽ phải có một động thái tài chính đủ lớn để xử lý.
Cách xử lý những khối nợ kiểu này thực ra không nhiều: (1) Gia hạn nợ, (2) Hoán đổi nợ, (3)Bán bớt tài sản hoặc(4) Tạo được dòng tiền mới từ bán hàng. Nhưng với bối cảnh hiện tại, hai phương án sau không phải là lựa chọn dễ thực hiện. Quy mô dự án quá lớn để bán nhanh, còn thị trường thì chưa đủ nóng để hấp thụ mạnh.
Nói thẳng ra, NVL lúc này không phải là cổ phiếu của bất động sản. Nó là cổ phiếu của cấu trúc nợ. Dự án chỉ là phông nền. Thứ thực sự dẫn dắt giá cổ phiếu là câu hỏi quen thuộc của thị trường: lần này doanh nghiệp sẽ xoay sở khoản nợ đó bằng cách nào, và xoay được trong bao lâu.
Hiện tại, dòng tiền đầu cơ đã cho vài tín hiệu con sóng đầu cơ lớn đang tới. Ngắn hạn thì khó nói cổ phiếu đã thật sự ổn trong bối cảnh thị trường này nhưng ở vùng giá đáy quanh 10 - 12 này thì liệu có X2 trong năm nay như các con sóng trước không nhỉ?
