Để tôi tóm tắt Deal Thuận An 1 đang rần rần mấy nay cho anh em hiểu, chứ anh em hỏi tôi mãi, nay tôi viết một lần dựa trên các tài liệu CBTT trên Hose của PDR, và dựa trên sự phán đoán cá nhân mà phân tích cho anh em đọc chơi.
Tôi tóm tắt cái Deal như vầy nha
Tóm tắt Deal Thuận An, PDR sở hữu như thế nào tại dự án này, và dự kiến thu về bao nhiêu tiền?
LỊCH SỬ THÀNH LẬP CÔNG TY CON – CHỦ ĐẦU TƯ THUẬN AN 1
Chủ đầu tư trên giấy tờ pháp lý ghi nhận Dự án Thuận An 1 là Công ty CP BĐS Đầu tư & Phát triển Cao Ốc Thiên Long (COTL)
Vốn điều lệ = 1.220 tỷ
Trong đó, cổ đông lớn sở hữu 99.9% của COTL là Công ty CP BĐS Đầu tư & Phát triển Cao Ốc Bình Dương (COBD). Tiếp tục truy ngược cổ đông lớn của COBD, thì thấy PDR sở hữu 99,5% cổ phần tại COBD.
PDR sở hữu gián tiếp đến 99,9% dự án Thuận An 1.
Dự án Thuận An 1 (1,8 ha, 39 tầng, ~2.700 căn hộ).
Ngày 25/10/2025. Theo CBTT trên Hose, NQ HĐQT PDR Phê duyệt COBD mua thêm 18.961.425 cổ phần mới phát hành của Cao Ốc Thiên Long với mệnh giá 10.000đ/cp, tổng giá trị 189.614.250.000đ (~189,6 tỷ đồng).
Sau giao dịch mua cổ phần phát hành mới, COBD sở hữu 140.839.425 cp (99,9%), tức PDR vẫn tiếp tục kiểm soát 99,9% dự án Thuận An
Tiếp theo đó, ngày 31/10/2025, theo CBTT trên Hose, NQ HĐQT PDR phê duyệt COBD chuyển nhượng toàn bộ 140.839.425 cp sở hữu tại Ốc Thiên Long cho cho nhà đầu tư trong nước hoặc nước ngoài.
Chỗ nhà đầu tư nước ngoài Là ai?
Và giá bán sẽ là bao nhiêu?
DỰ ĐOÁN GIÁ BÁN THUẬN AN 1 THÔNG QUA GIAO DỊCH BÁN 141 TRIỆU CỔ CHO NHÀ ĐẦU TƯ
Tôi dự đoán đối tác mua là đối tác nước ngoài, và rất có thể là tập đoàn Nhật, bởi khẩu vị nhà đầu tư Nhật rất thích khu vực Bình Dương này.
Vấn đề là cái Deal sẽ thực hiện ra sao, anh em có nhớ vụ PDR công bố thông tin ngày 5/9/2025 về việc lập công ty TNHH Thuận AN 1 và PDR sở hữu tới 99% hay không.
Đây là then chốt của vấn đề nha anh em, anh em thử nghĩ coi, đặt cái Tên Thuận An 1, gắn với tên Dự án Thuận An 1, vậy nó phải đóng vai trò gì đó trong giao dịch Deal bán Thuận An 1 cho đối tác của PDR chứ.
Theo kinh nghiệm của tôi, tôi đoán rằng công ty TNHH Thuận An 1 này sẽ phải cấu trúc để sở hữu Dự án Thuận An 1.
Tôi nhắc lại anh em nhớ, NQ HDQT 27/2025 ngày 27/10/2025 của PDR có thông tin PDR bán 79% vốn tại công ty TNHH Thuận An 1 cho đối tác, và lại không ghi tên đối tác là ai, anh em thấy trùng hợp không ?
Đến đây anh em hiểu chưa, anh em phải thấy là Vốn điều lệ của cty TNHH Thuận An 1 có 250 triệu thôi, PDR sở hữu 99%, vậy thì có khả năng, PDR chuyển nhượng 79% vốn cho đối tác Nhật, rồi sau đó, đối tác Nhật này sẽ sở hữu ít nhất 79% vốn hoặc có thể mua thêm để đạt con số lớn hơn, mà tui thấy số 8 đẹp, nên tự phán đoán bên đối tác mua sẽ mua thêm 1% để chiếm khoảng 80% của công ty TNHH Thuận An 1.
Và sau khi sở hữu 80% Vốn cty TNHH Thuận An 1 , bên đối tác Nhật sẽ tăng vốn điều lệ, hoặc và bơm vốn cho Cty TNHH Thuận An 1 để có tiền mà mua 141 triệu cổ phiếu tại Cao Ốc Thiên Long.
Đến đây anh em hiểu cấu trúc Deal ai là người mua rồi chứ.
Bây giờ, anh em dự đoán giá bán cùng với tôi nhé, thường giá bán dự án BDS, anh em phải biết là giới làm deal họ dựa trên Chỉ số GFA.
GFA là gì, tui nói luôn:
GFA (Gross Floor Area) là tổng diện tích sàn sử dụng của một tòa nhà, bao gồm: tầng hầm, tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng mái tum và ban công. Diện tích này được chủ đầu tư bất động sản sử dụng làm cơ sở để tính toán mức độ sử dụng đất, từ đó xác định các nghĩa vụ và quyền lợi liên quan đến dự án.
TÍNH GFA DỰ ÁN THUẬN AN 1
Diện tích đất: 1,8 ha = 18.000 m²
Số tầng: 39 tầng + 3 - 4 hầm
Hệ số sử dụng đất (FAR): 10 - 12
Tổng GFA tối thiểu: 180.000 - 216.000 m²
GIÁ GFA THỰC TẾ KHU VỰC THUẬN AN (2025)
Trung bình khu vực 2,0 triệu/m² - Thị trường đang bán
Vậy thì, tôi tính con số tối thiểu là:
180.000 m² × 2 triệu = 3.600 tỷ, đây là con số tối thiểu thể hiện giá trị của Dự án Thuận An 1.
Theo thông tin hành lang, PDR chỉ bán 80% dự án thôi, vậy thì nếu PDR bán 80% của trị giá trị Dự Án Thuận An 1, thì PDR thu về 80% của 3.600 tỷ, tính tròn là 2.800 tỷ 
Từ giá trị dự án này, tui suy ra, giá bán 141 triệu cổ phần là giá x2, tối thiểu là 20.000 đồng.
Vậy anh em tính toán tiếp nha:
141 triệu cổ phần x 20.000 đồng = 2.820 tỷ, đó là giá chuyển nhượng cổ phần tối thiểu mà PDR thu về. Con số thực tế có khi lớn hơn nha anh em.
DÒNG TIỀN VỀ TÚI PDR NHƯ THẾ NÀO
Đêm 31/10/2025, PDR CBTT NQ HDQT chuyển nhượng 141 triệu cổ phần, thì thế nào cũng có một HDMB được ký kết, tui đoán PDR ko CBTT có thể vì vấn đề bảo mật thôi.
Tuy nhiên, dựa trên tư liệu hiện có và kinh nghiệm thị trường, tui đặt giả định là khi ký HDMB xong, thì thể nào cũng phải thanh toán trước 10% cho bên bán.
Tui tính tiếp:
Đâu chừng 15 ngày thì PDR nhận khoản tiền bán 10% đầu tiên, chắc khoảng 282 tỷ.
Và thông thường HDMB liên quan dự án bất động sản thì có nhiều điều kiện tiên quyết để mà bên bán thực hiện, rồi bên mua thanh toán tiếp, tui đoán số tiền còn lại 90% sẽ phải thanh toán trong tháng 12/2025, vì sao, vì ai cũng muốn BCTC cho đẹp anh em ạ, và chốt sổ cuối năm cho xong deal.
VẬY TÓM LẠI
Tui mới phân tích cấu trúc Deal cho anh em hiểu, để thấy PDR đẹp lộng lẫy như thế nào ở tháng 11-12 này nha.
Mai mốt tui rảnh, tui phân tích BCTC của PDR, tui phân tích dòng tiền của PDR sau khi bán cục Thuận An 1, thu về 2.820 tỷ này cho anh em nghe chơi.
Đó là chưa kể, PDR còn bán nốt cục Thuận An 2 vào quý 1/2026 nữa đó anh em.
Vấn đề là sau khi cầm cả ngàn tỷ tiền tươi thóc thật, PDR sẽ làm gì và sử dụng tiền này như thế nào anh em ạ, cùng update tiếp ở các post sau nào.
