Lời mở đầu
Tuần vừa qua dòng tiền luân phiên chủ yếu giữa 2 nhóm tài chính: chứng khoán và BĐS
Với nền tình hình vĩ mô hiện tại, 2 nhóm ngành này vẫn sẽ lead Vnindex trong cả năm 2023
A. BỨC TRANH VĨ MÔ
Từ đầu năm đến nay, kể từ khi nhà nước đưa ra Nghị quyết 08 - là điểm khởi đầu tạo ra các khung pháp lý thúc đẩy sự phục hồi của ngành BĐS sau này – thị trường đã thay đổi cái nhìn từ tiêu cực sang tích cực
Bên cạnh các chính sách hỗ trợ trực tiếp thị trường BĐS, chúng ta còn có 4 lần hạ LSĐH của NHNN khi lạm phát ngày càng ổn định, củng cố hơn nữa cho sự phục hồi của nền kinh tế nói chung và các DN nói riêng
Sự thay đổi mà có thể thấy rõ rệt nhất là các mã cổ phiếu BĐS trên TTCK đã hồi phục đáng kể, nhiều mã đã hồi phục từ đáy trên 100%
Cùng các chuyển biến trên, thị trường BĐS được kì vọng sẽ vượt qua giai đoạn đóng băng và đến năm 2024 sẽ bước vào giai đoạn phục hồi
Với bức tranh vĩ mô sáng sủa, chúng ta có thể yên tâm coi TTCK là 1 kênh đầu tư hấp dẫn trong giai đoạn này và trung – dài hạn
Công việc hiện giờ là chọn đúng cổ phiếu và thời điểm ra vào thôi
Như đã nói ở trên, ngoài nhóm chứng khoán, nhóm BĐS cũng nổi bật không kém trong này, và chúng tôi nhận thấy cổ phiếu PDR - CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ trong nhịp tới của thị trường: Có yếu tố về dòng tiền (kĩ thuật) và triển vọng về cơ bản
B. PHÂN TÍCH PDR
XU HƯỚNG DÒNG TIỀN
Theo nguyên lý 3 Sóng, PDR đang tạo nền ở Sóng 2 – là sóng mua an toàn khi có dòng tiền lớn từ tổ chức mua gom ở Sóng 1
Điểm mua 1: chờ cổ phiếu về vùng 15 – 16.x: mua trước 25 – 30%
Điểm mua 2: Gia tăng tỷ trọng khi cổ phiếu break (hoặc khi thị trường bị bán bất chấp) – Điểm mua quan trọng - sẽ thông báo trực tiếp trong Nhóm khách hàng
Dành cho anh chị NĐT muốn mua luôn thì có thể mua 1 phần quanh vùng này, nhưng cũng xác định có thể rung lắc theo Vnidex 5 – 10% nếu có điều chỉnh
Mục tiêu cho PDR: 24 – 25.000đ/cp (tương đương lợi nhuận 40 – 50%)
SỨC KHỎE TÀI CHÍNH
PDR là bộ đôi với NVL từng làm mưa làm gió khi có chuỗi sàn liên tiếp trong vòng 1 tháng (cụ thể là tháng 11/2022)
Nguyên nhân chính là vấn đề liên quan đến Trái phiếu
Tuy nhiên nếu tìm hiểu sâu thì vấn đề trái phiếu không phải là vấn đề quá lớn với PDR như NVL
Vào cuối Qúy I/2023, tổng nợ trái phiếu của Công ty chỉ còn hơn 1612 tỷ đồng, so với đầu năm hơn 2,510 tỷ đồng, tức đã giảm gần 36%
Tỷ lệ Nợ TP/VCSH = 0,2 < 1 (Chỉ số an toàn với các doanh nghiệp bất động sản, cho thấy năng lực sử dụng và quản lý nợ của doanh nghiệp ở mức tốt)
Trong khi NVL thì tỷ lệ Nợ TP/VSCH = 1.02
Với nền tảng tài chính lành mạnh, có thể thấy được rằng PDR đang quyết tâm xử lý nợ, đặc biệt là trái phiếu của mình rất quyết liệt
Hiện nay, PDR không nằm trong nhóm các doanh nghiệp bị chậm thanh toán nợ và lãi vay
PDR đã xử lý hết các khoản nợ đến hạn trong năm 2022 và sau khi tất toán gần 900 tỉ trái phiếu trong tháng 1/2023, ước tính tổng nợ vay (ngắn hạn + dài hạn) của Phát Đạt ở mức 3.357 tỷ đồng, trong đó 46% là trái phiếu phát hành
Nhìn vào bảng nợ vay 2023 của PDR, có thể thấy Áp lực trái phiếu của PDR trong quý 2 và quý 3 là không lớn, quý 4 mới đáng kể
Nhưng chúng tôi đánh giá đây không phải là khoản nợ làm khó được PDR
Năm 2022 là năm cực kì khó khăn đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung và đặc biệt với các doanh nghiệp BĐS nói riêng khi thị trường bị đóng băng sau các vụ việc liên qan đến Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát
Các doanh nghiệp BĐS phải đối mặt với khoản nợ trái phiếu khổng lồ, dòng tiền bị tắc kẹt. Với tình hình khi đấy PDR còn vượt qua được, thì với giai đoạn hiện tại khi thị trường BĐS đang dần được khai thông, nhà nước liên tục đưa ra các chính sách hỗ trợ thì PDR sẽ dễ có dòng tiền thu về từ các dự án để xử lý đáo hạn khoản trái phiếu cuối năm nay
TẦM NHÌN BAN LÃNH ĐẠO
Trong quá khứ, chủ tịch Nguyễn Văn Đạt cho biết đã có 2 lần trải qua khủng khoảng là khủng hoảng kinh tế 2008 và khủng hoảng ngân hàng Đông á Bank 2015, và chủ tịch Đạt cũng tự tin PDR sẽ tiếp tục vượt qua khủng hoảng lần náy và 1 lần nữa vực dậy
Mình đánh giá cao đạo đức của BLĐ Phát đạt khi dùng cả tài sản cá nhân để đảm bảo quyền lợi cho trái chủ, hoàn thành mọi nghĩa vụ về các khoản vay và trái phiếu.
Khi nhìn vào 1 DN thì không thể thiếu vai trò của BLĐ, với cách xử lý của BLĐ PĐ trong thời gian vừa qua, mình đánhh giá BLĐ PĐ rất vì cổ đông, có tâm và có tầm, quyết tâm tạo lòng tin với NĐT để vực lại DN
QUỸ ĐẤT
PDR hiện đang có quỹ đất lớn với khoảng 7434,19ha, tập trung chủ yếu ở miền Nam
Trong năm 2022, PDR đã mở rộng thêm được một số quỹ đất mới, tập trung chủ yếu ở Đồng Tháp và Quảng Ngãi
Ngoài ra, PDR còn có công ty con là PDI trong lĩnh vực đầu tư và phát triển KCN: PDR hiện đang nghiên cứu phát triển 5 dự án khu công nghiệp bao gồm : Khu công nghiệp Dung Quất tỉnh Quảng Ngãi, Khu công nghiệp Đà Nẵng, Khu công nghiệp tỉnh Bình Dương, Khu công nghiệp Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp, Khu công nghiệp Hàm Ninh Tỉnh Kiên Giang
Hiện nay, PDR Sở hữu số lượng dự án khủng đã và đang triển khai - hơn 40 dự án trải dài từ Đà Nẵng vào Phú Quốc. Các dự án của PDR chủ yếu là các dự án M&A nên về pháp lý rất tốt, tức là PDR có nhiều quỹ đất sạch, không vướng mắc như đa phần các doanh nghiệp BĐS hiện tại
Danh sách hơn 40 dự án của PDR đang triển khai
Biên lợi nhuận của PDR tốp đầu thị trường do có sản phẩm phân khúc premium mua được giá vốn rẻ nhờ xử lý được pháp lý tốt sau khi M&A
Trong số các dự án này, PDR đang gấp rút triển khai 2 dự án dễ thanh khoản nhất ở mảng bất động sản nhà ở là Astral city và Bình Dương Tower bởi các dự án này đánh vào nhu cầu mua để ở là chủ yếu khi mà xung quanh là khu vực đông dân cư với đầy đủ cơ sở vật chất, đây sẽ là dòng tiền chính mang về cho PDR
ASTRAL CITY
- Quy mô: 3,73 ha
- Tổng vốn đầu tư hơn 8000 tỷ
Ngày 8/5 PDR đã nộp hơn 500 tỷ thực hiện nghĩa vụ tài chính để hoàn thiện pháp lý, sắp tới Astral tái khởi động xây tiếp từ tầng 10 đang dang dở và khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính r, dự án sẽ được cấp giấy phép mở bán
Mặc dù dự án này đã được PDR chuyển nhượng sang cho Danh Khôi
Nhưng theo Báo cáo tài chính 2022 của Phát Đạt, tổng nợ Danh Khôi phải trả khoảng 3.235 tỉ. Danh Khôi đã chuyển trả trước cho Phát Đạt 511 tỉ đồng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với dự án Astral City
Nên tiến độ tích cực từ Astral City là cơ sở để kỳ vọng Danh Khôi sẽ thu về được dòng tiền lớn và được ưu tiên để thanh toán công nợ cho PDR
NTMK Bình Dương Tower
Dự án chung cư trung cao cấp này được PDR M&A hoàn tất năm 2021
- Quy mô 4,5ha (lớn hơn dự án Astral city)
- Tổng vốn đầu tư: 9.374
- Được triển khai với 6000 căn hộ chung cư
- Tổng doanh thu ước tính: 13.000 tỷ đồng
Dự án này là đất sạch và PDR đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp
Theo thông tin từ nội bộ công ty thì sớm nhất dự án Bình Dương Tower sẽ khởi công vào đầu Q3/2023 và muộn nhất đầu Q4/2023 – nếu với tiến độ này PDR sẽ bắt đầu có dòng tiền từ dự án này ngay năm nay cùng với dự án Astral city sẽ giúp khắc phục vấn đề Trái phiếu còn lại
KẾ HOẠCH TĂNG VỐN
Ngày 30/06/2023, PDR sẽ tổ chức ĐHĐCĐ thường niên 2023 và dự kiến tăng vốn điều lệ thông qua phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với số lượng bằng 20% vốn điều lệ hiện tại (hơn 134,3 triệu cp) và phát hành riêng lẻ cho cổ đông chiến lượcvới số lượng bằng 10% vốn điều lệ hiện tại (hơn 67,16 triệu cp). Giá phát hành ở cả hai phương án phát hành đều không thấp hơn 10.000 đồng/cp.
Nếu thực hiện thành công các phương án trên, Phát Đạt sẽ phát hành thêm 201,5 triệu cổ phiếu PDR, qua đó huy động tối thiểu thêm 2.015 tỷ đồng. Vốn điều lệ của PDR cũng sẽ được tăng lên thành 8.371 tỷ đồng
ĐỊNH GIÁ
PDR đang ở vùng P/B 1,4 – trong vùng rẻ nhất kể từ khi niêm yết trên sàn chứng khoán
Với múc P/B trung bình 5 năm trở lại đây rơi vào khoảng 2,3 - cùng kỳ vọng khi thị trường bất động sản phục hồi thì giá của PDR sẽ về vùng 25.000 đ/cp
Hang Phan Ms.
Contact: 0868 993 198
Chi tiết tại 
giờ chờ điểm tham gia thôi ạ