Giá cổ phiếu có thể thay đổi theo cảm xúc thị trường, nhưng giá trị nội tại – quỹ đất – và dòng tiền thật thì luôn là điểm neo cho định giá.
Và nếu nhà đầu tư nào từng trải qua sóng tăng của PDR vùng ~30 cách đây hơn một năm, thì nên ngồi lại và nhìn kỹ lại bức tranh hiện tại, vì:
Quỹ đất hôm nay lớn hơn. Cơ cấu tài chính lành mạnh hơn. Game chuyển nhượng rõ ràng hơn. Nhưng giá thì lại đang… chiết khấu hơn hẳn.
So sánh lịch sử – Vùng giá 3x năm trước có gì?
Vào khoảng đầu tháng 4/2024, PDR giao dịch quanh vùng 30.000. Khi đó:
- VN-Index đang dao động quanh vùng 1.280–1.300 điểm, thị trường bước vào giai đoạn hồi phục sau chuỗi điều chỉnh quý 4/2023 – quý 1/2024.
- Dòng tiền bắt đầu vào nhóm bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp midcap có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng như PDR, DIG, DXG, NLG… nhưng phần lớn vẫn mang tính đầu cơ ngắn hạn – thị trường chưa thực sự phân hóa theo giá trị nội tại.
- PDR khi ấy vừa hoàn tất giai đoạn đầu tái cấu trúc tài chính, nhưng thông tin chuyển nhượng các dự án lớn vẫn chưa chính thức công bố.
- Thuận An 1 khi đó mới trong giai đoạn xúc tiến hợp tác – chưa công bố chính thức kế hoạch chuyển nhượng.
- Quy Nhơn Iconic vẫn chưa mở bán – nhà đầu tư chưa thể định lượng được giá trị thương mại thật của đại dự án này.
- Dòng tiền hoạt động chưa có điểm nhấn rõ ràng, NAV vẫn bị thị trường chiết khấu mạnh do tâm lý phòng thủ kéo dài từ năm 2023.
Tức là, giá PDR khi ấy phản ánh kỳ vọng bước đầu, nhưng chưa “cân đo đong đếm” hết tiềm năng từ các dự án chiến lược trong tương lai. Nói cách khác, giá cổ phiếu PDR thời điểm đó phản ánh sự thận trọng của thị trường, hơn là phản ánh giá trị tiềm tàng của quỹ đất và vị thế pháp lý mà doanh nghiệp đang nắm giữ.
So sánh với hiện tại (tháng 8/2025): Quỹ đất mở rộng, định giá vẫn thấp, gap tiềm năng lớn
Quỹ đất đã mở rộng đáng kể
-
Thuận An 1: Vị trí trung tâm Bình Dương, mặt tiền Quốc lộ 13, pháp lý sạch, chuyển nhượng 80% cho đối tác Nhật, thu về ~4.000 tỷ
-
Thuận An 2 : Tiếp tục là “key dự án” cho chu kỳ 2025–2026
-
Quy Nhơn Iconic: Đại đô thị đầu tiên tại Bình Định quy hoạch bài bản – giai đoạn 1 mở bán thành công, giai đoạn 2 tiếp tục mở bán vào tháng 9 năm nay.
-
Thêm đất ở TP.HCM “mới” sau sáp nhập– mở rộng footprint tại Đồng Nai.
→ Tức là giá trị tài sản thực tế (NAV) của PDR hiện cao hơn một năm trước ít nhất 20 - 30 %.
PDR hiện tại đang “rẻ hơn” chính nó trong quá khứ
→ Cùng một mức giá, nhưng PDR hiện nay đang “ưu việt” hơn chính nó 1 năm trước trên mọi khía cạnh.
Hiện tại (18/8/2025), giá PDR chỉ quanh 25k/cp, giảm so với đỉnh năm ngoái dù quỹ đất và triển vọng tốt hơn. VN-Index đã lên 1,640 điểm, tăng hơn 25% so với mức 1,280 hồi tháng 4/2024, nhờ kinh tế phục hồi và dòng tiền ngoại đổ vào.
Quỹ đất PDR nay đã mở rộng đáng kể: Theo báo cáo 2024 và cập nhật 2025, PDR có quỹ đất vượt 6000 ha, tập trung mạnh vào TP.HCM mới (Bình Dương,Bà Rịa - Vũng Tàu) và Đồng Nai, với các dự án cao cấp như Thuận An 1&2, Lapura, Quy Nhơn Iconic. Trước mắt, Phát Đạt chuẩn bị ít nhất 6 dự án để đưa ra thị trường. Trong giai đoạn 2025 – 2030, doanh thu dự kiến vượt trên 40.000 tỷ đồng và lợi nhuận tích lũy được đặt chỉ tiêu lên đến 8.000 tỷ đồng.
Định giá theo pp RNAV
- RNAV: 29.000 - 30.000 tỷ VND
- Số cổ phiếu lưu hàng: 979.809.379
- RNAV per share:
- Thấp: 29.000.000.000.000 / 979.809.379 ≈ 29.591 đ/cp
- Cao: 30.000.000.000.000 / 979.809.379 ≈ 30.612 đ/cp
Gap tiềm năng:
(29.591 - 25.650) / 25.650 ≈ 15,4%
(30.612 - 25.650) / 25.650 ≈ 19,3%
⇒ RNAV cho thấy PDR có tiềm năng tăng 15,4% - 19,3%, lên 29.591 - 30.612 đ/cp trong ngắn hạn, dựa trên quỹ đất hơn 6000 ha và doanh thu từ các dự án như Thuận An 1, Quy Nhon Iconic. Tuy nhiên với dòng tiền hiện tại từ thị trường và sự kỳ vọng cho PDR đang dần hồi sinh mạnh mẽ và bước vào kỷ nguyên tăng trưởng mới thì hoàn toàn có thể đạt được những mức giá cao hơn.
Tích lũy chặt – Chuẩn bị cho nhịp tăng kế tiếp
PDR với xu hướng hiện tại với dòng tiền rất khủng với phiên tăng trần hôm nay để duy trì xu hướng lớn sau khi đi ngang nhẹ trong 3 phiên nên xu hướng tăng còn rất mạnh, thanh khoản trung bình đang liên tiếp gia tăng, volume giao dịch đang lên đến 50 triệu cổ phiếu. Mục tiêu ngắn của PDR trong sắp tới sẽ hướng lên mốc quanh giá 30-32 trong ngắn hạn sau khi vượt thành công mốc cản 28.
Còn nếu thị trường điều chỉnh thì sao ⇒ Đó là cơ hội!
Với VN-Index đang áp sát vùng 1.650 điểm - cao nhất kể từ đầu 2022 - khả năng xuất hiện nhịp điều chỉnh ngắn hạn là hoàn toàn bình thường, đặc biệt khi một số nhóm ngành đã tăng nóng trong thời gian qua.
Tuy nhiên, không phải cổ phiếu nào cũng đang ở vị thế phải “trả lại” tăng trưởng.
Với PDR, nếu có điều chỉnh giá, đó không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Vì:
- Doanh nghiệp đang sở hữu nền tảng tài sản rõ ràng: quỹ đất sạch, dự án đã mở bán thành công, và dòng tiền từ chuyển nhượng đã ghi nhận
- Tình hình tài chính đã được tái cơ cấu thực chất, không còn phụ thuộc đòn bẩy ngắn hạn
- Thị giá hiện tại (~25.650) đã thấp hơn 15% so với chính vùng giá tháng 4/2024 – trong khi nội lực hiện tại lại mạnh hơn đáng kể
Nếu thị trường điều chỉnh khiến giá PDR tiếp tục lùi về vùng thấp hơn, thì đó đơn giản là:
Mức chiết khấu sâu hơn so với giá trị thực mà doanh nghiệp đang tích lũy. Trong đầu tư, có những thời điểm mà giá xuống không phải là để “bán tháo”, mà là để nhìn lại doanh nghiệp đang được định giá như thế nào. Với PDR hiện tại, nếu giá điều chỉnh – đó không phải là tín hiệu xấu, mà là cơ hội để định giá lại một cách toàn diện hơn.
PDR: Một cổ phiếu, hai chu kỳ, nhưng chỉ một lần định giá rẻ
Những gì PDR đang có hôm nay – về tài sản, pháp lý, tài chính – là mơ ước của nó chính nó cách đây 1 năm.
⇒ Đây là cơ hội – cho những ai biết định giá tài sản, chứ không chỉ nhìn vào thị giá.
PDR đã bước sang chu kỳ mới. Câu hỏi là: thị trường có nhận ra điều đó hay chưa?
