PDR – Rũ Bùn Đứng Dậy Sau Những Ngày Giông Bão
Giai đoạn 2022–2023, PDR là một trong những doanh nghiệp chịu tổn thương nặng nhất của cú siết trái phiếu và thanh khoản bất động sản. Từ doanh nghiệp tăng trưởng mạnh, Phát Đạt rơi vào tâm bão nợ nần, bị thị trường chiết khấu sâu. Nhưng bước sang 2024–2025, bức tranh của PDR đã đổi khác. Đây là lúc doanh nghiệp thực sự “rũ bùn đứng dậy” để quay lại đường đua.
1. Khủng hoảng đã qua – giai đoạn phục hồi đang mở ra
PDR từng bị đẩy vào tình thế nguy hiểm: nợ tăng cao, trái phiếu đáo hạn dồn dập, dòng tiền dự án chậm lại. Tuy nhiên, trong hai năm gần đây, doanh nghiệp đã liên tục tái cơ cấu, chủ động làm việc với trái chủ và ngân hàng.
Việc đàm phán giãn nợ, hoán đổi bằng tài sản và thanh lý bớt danh mục dàn trải đã giúp PDR giảm đáng kể áp lực thanh khoản. Mức độ rủi ro hệ thống mà thị trường lo ngại trước đây đã hạ nhiệt rõ rệt.
Khi rủi ro đổ vỡ lùi xa, khả năng phục hồi của doanh nghiệp bắt đầu lộ diện.
2. Quỹ đất giá trị – nền tảng để bật dậy
Không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có “của để dành”. Nhưng PDR có.
Phần lớn quỹ đất của PDR là các dự án đã đền bù từ lâu, vị trí đẹp tại TP.HCM, Bình Định và Bình Dương – những khu vực đang hưởng lợi lớn từ hạ tầng.
Các dự án tại Nhơn Hội, Bình Dương, Bàu Cả hay quỹ đất khu Nam TP.HCM đều mang giá trị gia tăng cao khi thị trường phục hồi. Vì giá vốn thấp, khả năng tạo biên lợi nhuận của PDR trong chu kỳ mới rất hấp dẫn so với mặt bằng ngành.
Quỹ đất chính là lý do quan trọng khiến PDR có cơ hội đứng dậy mạnh mẽ hơn nhiều doanh nghiệp cùng nhóm.
3. Xoay trục chiến lược – giảm rủi ro, tăng tính bền vững
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, PDR đã rút ra bài học và chuyển sang mô hình an toàn hơn:
- Thu hẹp dàn trải, tập trung vào dự án có thể mang tiền về ngay.
- Tránh mở rộng ồ ạt theo hướng vay – mua đất – đền bù như trước.
- Đặc biệt, mở sang mảng khu công nghiệp tại Bình Dương và Quảng Ngãi – lĩnh vực ổn định, dòng tiền cao, ít phụ thuộc vào chu kỳ.
Sự chuyển hướng này không chỉ giúp PDR cải thiện dòng tiền mà còn làm thay đổi cách thị trường định giá doanh nghiệp.
4. Định giá còn thấp so với giá trị thực
Trong giai đoạn khủng hoảng, thị trường đã chiết khấu sâu PDR vì rủi ro trái phiếu. Nhưng khi bức tranh tài chính được cải thiện, mức định giá hiện tại của PDR trở nên hấp dẫn:
- Giá cổ phiếu chưa phản ánh đầy đủ giá trị quỹ đất.
- Tình hình tài chính đã cải thiện nhưng chưa được thị trường định giá lại.
- Dòng tiền mới từ chuyển nhượng và khu công nghiệp có thể đóng góp sớm vào kết quả kinh doanh.
Nếu lộ trình tái cấu trúc đi đúng hướng, PDR hoàn toàn có thể bước vào giai đoạn “định giá lại mạnh”.
5. Rủi ro còn đó – nhưng đã giảm đáng kể
PDR vẫn phải đối mặt với một số thách thức quan trọng:
- Pháp lý một số dự án tại TP.HCM còn kéo dài.
- Nợ vay vẫn lớn so với vốn chủ.
- Thị trường bất động sản hồi phục chưa đồng đều.
Tuy nhiên, so với giai đoạn 2022–2023, mức độ rủi ro đã giảm rõ rệt và được kiểm soát tốt hơn nhiều.