1. Giới thiệu doanh nghiệp
Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) là một trong những doanh nghiệp bất động sản quy mô trung – lớn tại Việt Nam, hoạt động chủ yếu ở các thị trường Bình Dương, Bình Định và TP.HCM. Khác với nhiều doanh nghiệp địa ốc khác, PDR theo đuổi chiến lược “xoay vòng vốn nhanh”: phát triển dự án, bán sớm để thu hồi vốn, giảm nợ và chuyển sang dự án mới.
Trong giai đoạn 2022–2024, PDR từng đối mặt với áp lực nợ rất lớn. Tuy nhiên, bước sang 2025, doanh nghiệp đang dần xoay chuyển tình thế nhờ các thương vụ chuyển nhượng dự án và kết quả bán hàng tích cực.
2. Báo cáo tài chính
KQKD Q2/2025: Bàn giao ảm đạm, lợi nhuận nhờ thanh lý đầu tư
Quý 2/2025, PDR ghi nhận doanh thu chỉ đạt 20 tỷ đồng, tăng 141% so với nền thấp cùng kỳ nhưng giảm tới 95% so với quý trước do hoạt động bàn giao bất động sản vẫn khá ảm đạm. Kéo theo đó, lợi nhuận gộp chỉ còn 5 tỷ đồng (-97% svck).
Điểm sáng đến từ thu nhập tài chính (lãi thanh lý khoản đầu tư & lãi tỷ giá), giúp PDR báo lãi ròng 65 tỷ đồng (+30.5% svck, +28% sv quý trước). Lũy kế 6T/2025, công ty đạt:
- Doanh thu: 458 tỷ đồng (+169% svck)
- LN gộp: 180 tỷ đồng (+10% svck)
- LN ròng: 116 tỷ đồng (+13% svck), hoàn thành 16% dự phóng năm 2025.
Triển vọng 2025-2026: Tái cấu trúc để bứt phá
Trong giai đoạn 2025-2026, trọng tâm của PDR sẽ là 2 dự án chiến lược: Bắc Hà Thanh & Thuận An 1&2. Việc thoái vốn khỏi Cadia Quy Nhơn (Số 1 Ngô Mây) giúp giải phóng dòng tiền, tập trung nguồn lực cho các dự án trọng điểm trong bối cảnh quỹ dự án mở bán còn hạn chế ngắn hạn.
Dự phóng:
- LN 2025 tăng 329% svck, 2026 tiếp tục tăng 71%.
- So với dự phóng cũ, điều chỉnh tăng 24% (2025) & 31% (2026) nhờ kỳ vọng giá bán và tiến độ bàn giao cải thiện.
- Định giá bổ sung thêm 2 dự án thí điểm Bình Dương (45ha, theo Nghị quyết 171), kỳ vọng trở thành động lực trung hạn cho doanh nghiệp.
=> Q2/2025 là quý “lấy đà” khi lợi nhuận đến từ tài chính, nhưng 2025-2026 sẽ là giai đoạn bật tăng mạnh từ hoạt động cốt lõi, nhờ bàn giao dự án trọng điểm và mở rộng quỹ đất Bình Dương.
3. Các dự án trọng điểm
3.1 Thuận An 1 & 2 (Bình Dương)
Thuận An 1 & 2 có tổng diện tích hơn 18 ha, tọa lạc ngay mặt tiền quốc lộ 13 – tuyến huyết mạch kết nối TP.HCM với Bình Dương. Đây là khu vực dân cư đông đúc, hạ tầng hoàn thiện, nhu cầu mua để ở và đầu tư luôn ở mức cao. PDR có thể triển khai mở bán sớm và ghi nhận doanh thu ngay trong giai đoạn 2025–2026, trong khi Bắc Hà Thanh vẫn thiên về trung hạn. Với lợi thế vị trí sát TP.HCM, quỹ đất hiếm và tiềm năng hấp thụ cao, Thuận An 1 & 2 nhiều khả năng trở thành “cỗ máy in tiền” lớn nhất của PDR trong ngắn hạn, đóng vai trò quyết định trong việc cải thiện dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp.
Tháng 6/2025, 1.106 căn hộ tại khối A1 của Thuận An 1 đã được Sở Xây dựng Bình Dương cấp phép đủ điều kiện mở bán. Đây là bước tiến pháp lý quan trọng.
- PDR chuẩn bị chuyển nhượng 80% vốn dự án cho đối tác Nhật Bản, dự kiến mang về khoảng 4.000 tỷ đồng, sau khi thanh toán nghĩa vụ nợ còn lại khoảng 3.000 tỷ đồng ròng.
- Công ty vẫn giữ lại 20% vốn, duy trì quyền lợi dài hạn tại dự án.
Thuận An 1&2 là dự án then chốt trong năm 2025, bởi dòng tiền từ thương vụ này sẽ giảm đáng kể áp lực nợ vay và tái cân bằng tài chính cho PDR.
3.2 La Pura (tên cũ Astral City, Bình Dương)
- Giai đoạn 1 (Zenia) đã tiêu thụ 95% giỏ hàng chỉ trong 55 ngày kể từ ngày mở bán. Tiến độ xây dựng tại các tháp Zenia 1, Zenia 2 và Risa hiện đã vượt kế hoạch, nhiều tòa đạt tầng 10–17.
- Trên thực tế, từ năm 2022, PDR đã chuyển nhượng vai trò chủ đầu tư dự án cho Tập đoàn Danh Khôi. Hiện nay công ty chỉ tham gia với vai trò tư vấn phát triển và phân phối.
Như vậy, La Pura mang lại nguồn thu từ dịch vụ môi giới và hoa hồng thương mại, không đòi hỏi PDR phải tiếp tục rót vốn. Đây là kênh đóng góp dòng tiền nhẹ vốn nhưng đều đặn, đồng thời củng cố thương hiệu PDR tại Bình Dương.
3.3 Quy Nhơn Iconic (Bắc Hà Thanh, Bình Định)
- Quý 4/2024, PDR đã bán thành công 627 sản phẩm (shophouse và nền đất) tại giai đoạn 1, gần như được hấp thụ toàn bộ ngay khi mở bán.
- Quý 1/2025, công ty tiếp tục bán 125 nền đất tại giai đoạn 2, mang về doanh thu 435 tỷ đồng.
- Tổng doanh thu dự kiến của toàn dự án ước đạt khoảng 4.400 tỷ đồng, biên lợi nhuận ròng cao, đóng góp đều đặn vào kết quả kinh doanh giai đoạn 2024–2026.
Quy Nhơn Iconic hiện là dự án mang lại dòng tiền thực tế lớn và nhanh nhất cho PDR, nhờ lợi thế hạ tầng, du lịch và sức cầu tại Quy Nhơn đang tăng mạnh.
3.4 Thoái vốn Q1 Tower (Quy Nhơn)
- Ngày 25/6/2025, PDR đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Công ty CP Đầu tư BĐS Ngô Mây (chủ đầu tư dự án Q1 Tower) cho đối tác, thu về 435 tỷ đồng.
- Việc thoái vốn giúp PDR thu hồi dòng tiền, giảm dư nợ và tập trung nguồn lực cho các dự án chủ lực như Thuận An và Quy Nhơn Iconic.
4. Góc nhìn đầu tư
- Yếu tố tích cực:
- Thương vụ chuyển nhượng Thuận An mang lại dòng tiền lớn, giải tỏa áp lực nợ.
- Quy Nhơn Iconic cho thấy khả năng bán hàng thực tế, phản ánh sức cầu thị trường tốt.
- La Pura góp phần duy trì dòng tiền và thương hiệu mà không yêu cầu vốn đầu tư thêm.
- Việc thoái vốn Q1 Tower thể hiện sự tập trung chiến lược, giảm rủi ro tài chính.
- Rủi ro:
- Thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc vào yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý.
- Tiến độ giải ngân và bàn giao tại một số dự án lớn có thể ảnh hưởng đến thời gian ghi nhận doanh thu.
Định giá và vùng giá quan sát:
Cổ phiếu PDR hiện giao dịch quanh vùng giá 22–24, được xem là mức hấp dẫn để nhà đầu tư trung hạn tích lũy, khi dòng tiền từ các dự án lớn sắp được hiện thực hóa.
