Nghe ngóng thông tin bên lề tại buổi Analyst Meeting vừa qua của PDR về dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm, thực tế ai cũng nhận thấy tầm vóc vượt trội của quỹ đất và dự án. Song song với tiềm năng đó, giới đầu tư theo sát doanh nghiệp đều đặt dấu hỏi lớn về cấu trúc đòn bẩy: Với quy mô tài trợ vốn hơn 8.000 tỷ đồng, áp lực chi phí lãi vay hàng năm trong suốt giai đoạn xây dựng sẽ được giải quyết như thế nào? Lời giải cho nút thắt này đã xuất hiện thông qua kế hoạch hiện thực hóa dòng tiền rất cụ thể.
Phép tính dòng tiền từ kế hoạch bán trước 20.000 m² sàn thương mại
PDR lên kế hoạch bán trước khoảng 20.000 m² diện tích sàn thương mại cho chính đối tác ngân hàng với mức giá dự kiến ~9.000 USD/m². Nhẩm nhanh bài toán dòng tiền thực tế:
Tiền tươi thu về sớm: 20.000 m² × 9.000 USD = 180 triệu USD (tương đương khoảng 4.700 tỷ đồng).
Hạn mức tài trợ vốn dự kiến từ MB Bank: ~8.000 tỷ đồng.
Dòng tiền thu hồi ngay từ việc bán trước sàn: ~4.700 tỷ đồng.
=>Dư nợ thực tế PDR phải gánh lãi chỉ còn lại: ~3.300 tỷ đồng.
Tại sao đây là nước đi xử lý vốn rất khôn ngoan của PDR?
-
Cắt giảm trực tiếp áp lực lãi vay: Hạ dư nợ từ 8.000 tỷ xuống còn 3.300 tỷ giúp doanh nghiệp tiết kiệm ngay hàng trăm tỷ đồng chi phí tài chính mỗi năm trong suốt giai đoạn thi công, bảo vệ trọn vẹn biên lợi nhuận ròng của dự án.
-
Triệt tiêu rủi ro thanh khoản: Thay vì đợi xây xong rồi mới đi tìm khách thuê hay tìm đối tác mua sàn thương mại, việc có sẵn ngân hàng bao tiêu trước với mức giá 9.000 USD/m² giúp PDR khóa cứng lợi nhuận, thu hồi vốn nhanh và không lo rủi ro tồn kho diện tích thương mại.
-
Vẫn giữ trọn vẹn phần tài sản đắt giá nhất: 20.000 m² bán trước chỉ là một phần trong cấu phần thương mại mà PDR trực tiếp phát triển. Doanh nghiệp vẫn nắm giữ phần lớn diện tích sàn còn lại, khi cấu phần nhà ở :Phát Đạt tham gia đồng phát triển 35% Residential các block cao tầng 2-2, 2-4, 2-6 và Cấu phần thương mại Phát triển& hưởng100% lợi ích kinh tế tại các block 2-1, 2-3 + podium retail + hầm (số liệu trích từ IR Newletter PDR)… để đón đầu sóng tăng giá khi trung tâm tài chính Thủ Thiêm hoàn thiện hạ tầng.
=>Bản chất ở đây là dùng chính tài sản thương mại để tự tài trợ ngược lại cho chi phí xây dựng, đưa mức đòn bẩy tài chính thực tế về ngưỡng rất an toàn. Hợp tác triển khai siêu dự án 60.000 tỷ mà quy mô vay thực tế chỉ quanh 3.300 tỷ thì câu chuyện quản trị dòng tiền của PDR ở chu kỳ này rõ ràng đã chủ động hơn rất nhiều.
