Cuối tuần vừa lướt qua cái tin PDR trúng đấu giá thêm 2 khu đất ở Biên Hòa, thấy cũng có vài điểm đáng bàn nên lôi lên đây cho anh em mổ xẻ. Nói thật là sau giai đoạn trầm lắng của dòng Bất động sản thì những tin kiểu này là một sự giải vây về mặt tâm lý khá tốt cho cổ đông.
Nhìn đi nhìn lại, cái hay của bác Đạt đợt này là không đi đánh bắt xa bờ mà chọn ngay lõi Biên Hòa - khu phường Trấn Biên với Tam Hiệp. Anh em nào làm dự án thì biết, đất đấu giá là loại pháp lý sạch nhất hiện nay. Cứ nộp tiền xong là triển khai, đỡ được cái khoản chờ đợi thủ tục đến bạc đầu, cái này là điểm cộng lớn cho dòng tiền của doanh nghiệp trong 2-3 năm tới.
Bóc tách thử con số xem có thơm thật không
Tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) của 2 khu này là 358.000 m2 sàn. Làm một phép tính nhẩm thực tế kiểu dân đầu tư mình hay làm để xem cái ruột nó ra sao:
Diện tích thương phẩm (NSA): Cứ trừ hao 30% cho diện tích chung, kỹ thuật… PDR vẫn còn khoảng 250.000 m2 thương phẩm.
Giá bán: Ở trung tâm Biên Hòa, lại có thêm yếu tố liên doanh Hàn Quốc nhúng tay vào làm phân khúc cao cấp, mình tạm tính giá bình quân 40 triệu/m2. Mức này thực tế là khá sát với mặt bằng chung căn hộ hạng A hiện nay.
Doanh thu dự kiến: 250.000 * 40 = 10.000 (tỷ đồng).
Khoảng 10.000 tỷ doanh thu cho 2 khu đất này là một con số khá ấn tượng. Tuy nhiên, anh em cũng phải xem xét: Đấu giá đất vàng thì chi phí đầu vào chắc chắn không rẻ. Nhưng cái khôn ngoan của PDR là hợp tác thêm mấy ông đối tác Hàn vào cùng gánh vốn và quản lý. Có ngoại lực vào thì dự án chạy sẽ chuẩn chỉ hơn, nhất là cái gu của người Hàn rất hợp với phân khúc nhà ở cao cấp.
Quay lại câu chuyện triển khai và kỳ vọng
Biên Hòa hiện tại đang thiếu trầm trọng căn hộ cao tầng đúng nghĩa cho giới chuyên gia và tầng lớp trung lưu mới nổi. PDR đánh vào đây là đánh vào nhu cầu thực, nhất là khi hạ tầng kết nối với TP.HCM và sân bay Long Thành đang dần về đích. Đây là một nước đi thực dụng nhưng lại rất cần thiết, PDR đang cần những dự án có tốc độ thực thi nhanh để xoay vòng vốn và lấy lại vị thế.
⇒ Với mức định giá doanh thu hơn chục nghìn tỷ từ quỹ đất sạch này, doanh nghiệp đang tự tạo ra một dư địa tăng trưởng khá rõ ràng. Dòng tiền tiềm năng là có. Đây là một nước đi củng cố nội lực khá chắc tay của bác Đạt, tạo ra bệ đỡ vững chắc cho kế hoạch kinh doanh những năm tới. Thay vì ngồi đoán già đoán non, có lẽ anh em mình nên theo sát tiến độ động thổ để kiểm chứng năng lực thực thi của liên doanh Việt - Hàn. Chỉ cần một nhịp thuận lợi từ thị trường BĐS chung nữa thôi, khi cái lò xo bất động sản bung ra đúng lúc hạ tầng Biên Hòa về đích, thì đống cua trong giỏ này sẽ sớm thành cơm ngon canh ngọt cho những anh em đủ kiên nhẫn. 
