Sau 2 phần chia sẻ trước, nhiều anh em inbox hỏi:
“Liệu đã là lúc hành động chưa?”
“Hay lại là nhịp bull trap khi BĐS vẫn còn yếu?” 
Và hôm nay, khi VN-Index ở mốc ~1.460, dòng tiền vẫn đang xoay tua thì mình tin rằng:
Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hoá hơn – và…
1. Thị trường xoay tua, Midcap – BĐS đang “ngóc đầu”
- Sau nhịp kéo các trụ, dòng tiền đang dần dịch chuyển về midcap, rõ hơn là trong phiên đầu tuần – đặc biệt là nhóm BĐS “kênh dưới”: định giá thấp, tích lũy lâu, có câu chuyện riêng vào quý 3,4 tới.
- Dòng tiền ngoại đang giải ngân tích cực hơn, khối nội “có vẻ” vẫn còn chờ điều chỉnh, và còn chưa kể tới dòng tiền đang chờ đợi ở ngoài đang tìm các thời cơ giải ngân mới. Và xác suất giảm sâu ở vùng này là rất thấp mà thiên về hướng điều chỉnh nhẹ trong 1 xu hướng tăng trung dài hạn.
Không phải tất cả đều tăng cùng lúc. Nhưng “con cá nào khỏe sẽ bơi ngược dòng trước”.
2. Cần hiểu đúng chu kỳ hồi phục BĐS
Thị trường BĐS luôn hồi phục theo chu kỳ 4 giai đoạn, và hiện tại chúng ta đang bước vào giai đoạn 2 – 3, nơi nhiều cổ phiếu bắt đầu “có tín hiệu” thu hút dòng tiền, cụ thể hơn thì cần nắm rõ
Giai đoạn 1 – Gỡ rối pháp lý
Những doanh nghiệp có dự án bị “treo” suốt 2–3 năm qua, giờ đang bắt đầu được gỡ vướng. Các thông tin gần đây về việc NLG, HDG, KDH, VPH, SCR, ITC được miễn giấy phép xây dựng cho thấy: làn sóng tháo nút cổ chai pháp lý đang được đẩy nhanh khơi thông
Đây chính là nhóm cổ phiếu được hưởng lợi sớm nhất, và cũng thường dẫn sóng đầu tiên. Trong đó, NVL và NLG là hai cái tên đáng chú ý vì sở hữu quỹ đất lớn, triển khai nhanh, và được các tổ chức theo dõi sát.
Đây là giai đoạn đặt nền móng niềm tin – thị trường kỳ vọng, cổ phiếu phản ứng sớm.
Giai đoạn 2 – Kỳ vọng bán hàng: Dòng tiền bắt đầu chảy về
Gỡ xong pháp lý là một chuyện, nhưng bán được hàng mới là chuyện quan trọng về mặt tài chính. Khi mặt bằng lãi suất duy trì thấp và niềm tin thị trường cải thiện, người mua quay lại – và các doanh nghiệp có hệ thống bán hàng mạnh sẽ hưởng lợi khá nhiều và được định giá tốt hơn.
Các doanh nghiệp có giỏ hàng lớn, pháp lý xong, truyền thông mạnh bắt đầu bung hàng. Ví dụ điển hình: DXG với The Prive, Gem Sky World, tổng doanh thu dự kiến hàng chục nghìn tỷ.
Khi dòng tiền khách hàng thực quay lại, doanh số ghi nhận – cổ phiếu phản ánh ngay.
Giai đoạn 3 – Tái cấu trúc để bứt tốc
Đó là những doanh nghiệp đã “sống sót" qua 2022–2024 giờ là lúc tinh gọn – tập trung – cấu trúc lại để bật lên. Sau giai đoạn cạn kiệt thanh khoản và chịu áp lực đáo hạn trái phiếu giai đoạn 2022–2023, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải thay đổi. Đây là giai đoạn của sự sống còn, khi bài toán tồn tại được đặt lên trên tăng trưởng. Nhưng chính từ đây, những doanh nghiệp biết cắt bỏ phần thừa, giữ lại lõi cốt lõi, đang bắt đầu trỗi dậy.
Những cái tên như PDR, DIG, CEO, HDC đều đã trải qua giai đoạn khắc nghiệt nhất về áp lực tài chính. Họ bắt đầu bán bớt tài sản không trọng yếu, tái cơ cấu dòng tiền và tập trung vào những dự án có tính khả thi cao để tiếp tục triển khai.
Đây không phải nhóm tăng sớm – nhưng một khi thị trường xác nhận xu hướng, định hình dẫn dắt và tình hình cải thiện rõ về mặt nội tại doanh nghiệp với các biến số tốt hơn về quỹ đất, dự án được đẩy mạnh trở lại hoặc có tính đột phá về chiến lược kinh doanh và mặt bằng giá vẫn còn thấp cùng định giá hấp dẫn sẽ nhanh chóng thu hút được dòng tiền lớn từ thị trường và mở ra hàng loạt các cơ hội đầu tư mới.
Giai đoạn 4 – Điểm rơi mở bán
Một số doanh nghiệp không quá nổi bật trong 2–3 giai đoạn đầu, nhưng lại có chiến lược “build kho – chờ thời”. Khi mặt bằng giá BĐS phục hồi rõ nét hơn vào cuối 2025–2026, những cái tên như KDH, AGG sẽ bứt tốc mạnh nhờ dự án bung hàng đúng điểm rơi.
Đây là nhóm cổ phiếu phù hợp với người chơi trung hạn – ít rủi ro, tăng chậm nhưng bền.
3. 4 cổ phiếu nên đưa vào wachlist đã nhắc từ phần 2
Từ phần 2 đến giờ, câu chuyện ngày càng rõ ràng. 4 cổ phiếu này vẫn là core pick trong giai đoạn này:
-
DXG – Giỏ hàng lớn, dự án mở bán tốt, EPS tăng trưởng dự báo mạnh.
-
PDR – Định giá thấp, pháp lý tốt, quỹ đất lớn, tái cấu trúc mạnh mẽ.
-
DIG – Tích lũy dài, quỹ đất lớn, định giá tốt.
-
AGG – Truyền thông bài bản, giỏ hàng hấp thụ tốt, định giá hấp dẫn.
Thực tế từ thống kê trên: nhiều cổ phiếu BĐS đã tăng 20–30%, nhưng vẫn chưa vượt đỉnh cũ. Đây không phải là dấu hiệu hết sóng – mà là đang ở giữa sóng, và quan trọng hơn: có câu chuyện rõ ràng để neo kỳ vọng.
Lãi suất thấp + Pháp lý mở + Niềm tin quay lại + Dòng tiền bắt đầu luân chuyển ⇒Tất cả đang hội tụ.
Tóm lại, không ai biết chính xác thị trường sẽ diễn biến ra sao trong 2 tuần tới 
, nhưng có một điều chắc chắn: chu kỳ phục hồi bất động sản đã bắt đầu hình thành, và những ai hiểu rõ từng nhịp sóng sẽ biết cách chọn đúng cổ phiếu – đúng thời điểm.
Chúc anh em vững tay chèo, chọn đúng mã – đúng nhịp!
