Trong giai đoạn thị trường đang thanh lọc, tiềm năng của các doanh nghiệp bất động sản không chỉ nằm ở con số lợi nhuận sau cùng, mà nằm ở nguồn gốc tạo ra lợi nhuận đó. Việc chuyển dịch từ lợi nhuận kinh doanh thuần túy sang lợi nhuận từ hoạt động tài chính phản ánh sự linh hoạt trong quản trị vốn của các “ông lớn” trước áp lực thanh khoản và nhu cầu tái đầu tư.
Trong bức tranh chung, tiềm năng của Đất Xanh (DXG) được khẳng định qua sự hồi phục rõ rệt về hiệu quả kinh doanh tổng thể. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của DXG ghi nhận sự khởi sắc, tạo tiền đề vững chắc cho lợi nhuận trong bối cảnh thị trường chung bắt đầu ấm lại. Đặc biệt, DXG đang sở hữu “của để dành” dồi dào với 6.933 tỷ đồng từ người mua trả tiền trước, phản ánh sức hấp dẫn của các dự án hiện hữu và triển vọng ghi nhận lợi nhuận thực tế rất lớn khi bàn giao các sản phẩm căn hộ đến tay khách hàng cá nhân.
Đối với Khang Điền (KDH), tiềm năng nằm ở chiến lược gia tăng tài sản dài hạn thông qua việc thâu tóm các quỹ đất sạch quy mô lớn. Việc hợp nhất thành công dự án An Lập trị giá 5.429 tỷ đồng đã đưa tổng hàng tồn kho vượt mốc 29.100 tỷ đồng. Dù nợ vay tài chính tăng 50% trong quý này để phục vụ mục tiêu M&A, nhưng đây là bước đi chiến lược nhằm chuẩn bị nguồn cung sản phẩm cho giai đoạn tới. Chất lượng tài sản tập trung tại các vị trí trọng điểm TP.HCM là minh chứng cho sự tăng trưởng bền vững của doanh nghiệp này.
Trường hợp của Phát Đạt (PDR), tiềm năng tăng trưởng đang nén lại để chờ đợi những “điểm nổ” lớn từ danh mục dự án trọng điểm. Trong Quý 1/2026, kết quả kinh doanh chưa bùng nổ do doanh nghiệp chưa thực hiện hạch toán các sản phẩm từ dự án Thuận An 1. Tuy nhiên, nếu doanh thu từ dự án này bắt đầu được ghi nhận vào Quý 2/2026, đây sẽ là động lực chính thúc đẩy sự bứt phá mạnh mẽ cho doanh nghiệp. Với sự tập trung quyết liệt vào các dự án trọng điểm tại Bình Dương và các khu vực tiềm năng, PDR đang sở hữu dư địa tăng trưởng rất lớn từ các dự án như: Thuận An, Quy Nhơn Iconic, Serenity Phước Hải, 239 CMT8 (TP. HCM),…, các dự án BT: Bệnh viên Ung Bứu, đường trên cao từ tại Cộng Hòa - Trường Chinh,… khi bước vào chu kỳ khai thác mới, chuyển dịch trọng tâm sang những sản phẩm có tính thanh khoản cao và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
Trong khi đó, tiềm năng của Novaland (NVL) là bài toán về hiệu quả vận hành và xử lý tồn đọng. Với kho tài sản 155 nghìn tỷ đồng, tiềm năng lợi nhuận của NVL gắn liền với tốc độ bàn giao 2.651 sản phẩm và hoàn thiện pháp lý sổ hồng cho hơn 4.300 khách hàng trong năm nay. Nếu thực hiện đúng lộ trình bàn giao tại Victoria Village hay Aqua City, NVL sẽ tạo ra cú hích lớn về doanh thu thực tế và dòng tiền mặt trả nợ.
Tập đoàn DIC (DIG) thể hiện tiềm năng thông qua chiến lược tích lũy quỹ đất và chuẩn bị nguồn lực cho các đại dự án đô thị. Trong Quý 1/2026, DIG ghi nhận doanh thu thuần đạt 68,4 tỷ đồng, tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước. Tiềm năng thực chất của DIG nằm ở giá trị hàng tồn kho đạt hơn 6.664 tỷ đồng, tập trung vào các dự án trọng điểm như Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu, Nam Vĩnh Yên và dự án Long Tân. Đặc biệt, doanh nghiệp đang đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng với các khoản tạm ứng đền bù lớn cho thấy sự quyết liệt trong việc hoàn thiện quỹ đất sạch để đón đầu chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
An Gia (AGG) duy trì vị thế là nhà phát triển bất động sản linh hoạt với chiến lược tập trung vào các sản phẩm có thanh khoản cao. Triển vọng của AGG gắn liền với lộ trình chuyển dịch các khoản đầu tư tài chính sang tài sản thực. Hiện tại, AGG đang triển khai hợp tác kinh doanh (BCC) tại các dự án tiềm năng như The Lá Village, Westgate 2. Đáng chú ý, dự án The Gió Riverside đã bắt đầu đủ điều kiện huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai, kỳ vọng sẽ mang lại dòng tiền bứt phá cho doanh nghiệp khi các khoản đầu tư này được chuyển đổi thành hàng tồn kho và doanh thu trong các quý tới.
Tầm nhìn chung của tôi về ngành bất động sản năm 2026 là sự lên ngôi của các doanh nghiệp biết tận dụng nguồn vốn linh hoạt. Doanh thu tài chính có thể cứu vãn lợi nhuận trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, tiềm năng thực sự phải nằm ở khả năng chuyển hóa hàng tồn kho thành người mua trả tiền trước.
Lưu ý: Những chia sẻ trên hoàn toàn là góc nhìn cá nhân mà tôi đúc kết được từ các con số biết nói trên báo cáo chính thống. Tôi viết ra trước hết là để thỏa mãn đam mê phân tích, sau là để chúng ta có thêm một lăng kính tham khảo. Chuyện đầu tư vốn dĩ là hành trình riêng biệt của mỗi người, nên anh em hãy cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền nhé.