Các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến BĐS khu công nghiệp
Nguồn vốn FDI (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)
-
Số liệu 11T/2024 :
- Vốn đăng ký FDI đạt 31,4 tỷ USD , tăng 1%.
- Vốn thực hiện FDI đạt 21,7 tỷ USD , tăng mạnh 7,1% .
- Cơ hội : Nguồn vốn FDI vào Việt Nam ổn định, đặc biệt đến từ Mỹ, Nhật Bản, và châu Âu, tạo nhu cầu lớn cho thuê đất KCN để xây dựng nhà máy và cơ sở sản xuất.
- Thách thức : Tỷ lệ FDI Mỹ chỉ chiếm 2,43% , chưa tương xứng với tiềm năng. Cần thêm chính sách thu hút từ các nhà đầu tư chiến lược.
Thương mại toàn cầu và căng thẳng Mỹ - Trung
- Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng : Các công ty Mỹ (như Apple, NVIDIA) và châu Âu đang dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Đông Nam Á, với Việt Nam và Mexico là hai điểm đến ưu tiên.
-
Tác động :
- Tăng nhu cầu đất KCN, đặc biệt ở các tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An.
- Gia tăng dòng vốn FDI vào các ngành sản xuất công nghệ cao.
Pháp lý và quy hoạch:
-
Luật Đất đai sửa đổi 2024 :
- Quy định minh bạch hơn về định giá đất và tiền thuê đất.
- Tạo điều kiện để các doanh nghiệp triển khai dự án nhanh chóng.
-
Cơ hội :
- Phê duyệt quy hoạch nhanh hơn, giúp gia tăng nguồn cung KCN mới.
- Giảm chi phí pháp lý và thủ tục kéo dài cho các nhà đầu tư.
Cơ hội từ Vĩ mô và thúc đẩy tăng trưởng
- Nhu cầu đất KCN tăng mạnh:
- Các ngành công nghiệp sản xuất, chế biến, và công nghệ cao sẽ tiếp tục đẩy nhu cầu thuê đất tăng, đặc biệt ở các tỉnh lân cận TP.HCM và Hà Nội.
- Các KCN lớn như Long An, Bình Dương, và Bắc Ninh ghi nhận tỷ lệ lấp đầy >90%.
- Giá thuê đất KCN tăng cao:
- Giá thuê đất trung bình tại các KCN trọng điểm đã tăng 10-15%/năm trong 2 năm qua do nguồn cung hạn chế.
- Tỷ lệ hấp thụ cao (75-85%) cho thấy nhu cầu tiếp tục duy trì mạnh mẽ.
- Lợi thế trong thu hút FDI vào lĩnh vực sản xuất:
- Việt Nam giữ vững vị thế nhờ thuế suất thấp hơn đối với các quốc gia khác (ngoại trừ Trung Quốc). Điều này tiếp tục thu hút các doanh nghiệp quốc tế, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất, vào Việt Nam.
- Việt Nam là đối tác thương mại lớn thứ 3 của Mỹ, điều này củng cố niềm tin của các nhà đầu tư quốc tế trong việc mở rộng sản xuất tại Việt Nam.
Dự báo tác động khi Trump làm Tổng thống lần 2
Dữ liệu FDI giai đoạn Trump 1.0 (2017-2020)
- Trong nhiệm kỳ đầu của ông Trump, lượng FDI đăng ký vào Việt Nam không có sự đột phá lớn so với giai đoạn trước.
-
Nguồn FDI chính đến từ :
- Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore tiếp tục là các quốc gia đầu tư lớn vào Việt Nam.
- Mỹ tuy là đối tác thương mại quan trọng nhưng vốn FDI đăng ký từ Mỹ vào Việt Nam trong giai đoạn này Trump 1.0 chưa cao .
- Tỷ lệ FDI giải ngân cũng không có sự đột biến, dao động ở mức 15-20% svck .
Hạn chế từ nhiệm kỳ tiếp theo của Trump
- Tăng nguy cơ áp thuế đối với Việt Nam:
-
Thặng dư thương mại lớn :
- Thặng dư thương mại giữa Việt Nam và Mỹ đạt 100 tỷ USD . Điều này có thể khiến Việt Nam trở thành mục tiêu áp thuế của chính quyền Trump, giống như chính sách mà Mỹ từng áp dụng với Trung Quốc và Mexico.
-
Tác động đến ngành KCN :
- Nếu các sản phẩm xuất khẩu của Việt Nam bị áp thuế cao, các doanh nghiệp sản xuất lớn tại KCN sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì lợi nhuận.
- Dòng vốn FDI vào KCN có thể bị ảnh hưởng tiêu cực nếu các nhà đầu tư quốc tế lo ngại về môi trường thương mại không ổn định.
- Sự cạnh tranh gia tăng từ Mexico và các nước khác:
-
Lợi thế chi phí từ Mexico :
- Đồng Peso của Mexico đã giảm giá mạnh (~20%), giúp giảm chi phí sản xuất. Mexico cũng là một điểm đến đầu tư quan trọng nhờ vị trí gần Mỹ.
-
Tác động đến ngành KCN Việt Nam :
- Dòng vốn FDI có thể chuyển hướng từ Việt Nam sang Mexico để tận dụng lợi thế chi phí thấp hơn và tránh rủi ro thương mại với Mỹ.
- Becamex IDC và các doanh nghiệp BĐS KCN khác có thể đối mặt với khó khăn trong việc duy trì tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp.
Lợi thế từ căng thẳng Mỹ - Trung
-
Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng:
- Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung sẽ đẩy nhanh quá trình dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các quốc gia Đông Nam Á, trong đó Việt Nam là điểm đến hàng đầu nhờ chi phí lao động cạnh tranh và vị trí chiến lược.
-
Lợi ích cho ngành KCN:
- Tăng nhu cầu thuê đất khu công nghiệp từ các doanh nghiệp quốc tế, đặc biệt trong các ngành công nghiệp công nghệ cao, điện tử, và logistics.
- Các dự án KCN lớn như Becamex IDC (BCM), VSIP, và KCN Cây Trường sẽ hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng này.
-
Mỹ ưu tiên các quốc gia ngoài Trung Quốc:
- Chính sách bảo hộ thương mại của Mỹ có thể thúc đẩy các công ty chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam để tránh hàng rào thuế quan.
Dòng vốn FDI từ Mỹ gia tăng
-
Chính sách tái định hướng đầu tư:
- Mỹ có thể tăng cường đầu tư vào Việt Nam nhằm giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
-
Lợi ích cho ngành KCN:
- Các doanh nghiệp Mỹ sẽ đầu tư vào Việt Nam thông qua các dự án nhà máy sản xuất, logistic và kho bãi, giúp gia tăng tỷ lệ lấp đầy tại các KCN.
-
Các tập đoàn công nghệ lớn tiếp tục mở rộng tại Việt Nam:
- Các công ty như Apple, Google, Intel, và NVIDIA đã có cơ sở tại Việt Nam và sẽ mở rộng sản xuất nếu chính quyền Trump tạo áp lực lớn hơn lên Trung Quốc.
-
Lợi ích cho BĐS KCN:
- Gia tăng dòng vốn đầu tư vào các khu công nghiệp công nghệ cao, như các dự án của Becamex và Kinh Bắc (KBC).
TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN CÔNG NGHIỆP - CTCP
Triển vọng của BCM vẫn sẽ tích cực dựa trên những yếu tố sau:
- Quỹ đất bất động sản khu công nghiệp (KCN) lớn tại Bình Dương mang lại nhiều lợi thế :
- Trong bối cảnh dòng vốn FDI chảy vào thị trường Việt Nam tiếp tục tích cực, Bình Dương nằm trong nhóm các địa phương thu hút được nguồn vốn đầu tư lớn nhờ vị trí địa lý chiến lược, là trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với diện tích đất công nghiệp lớn nhất cả nước.
- Giá cho thuê đất KCN tại Bình Dương hiện ở mức cao và còn dư địa tăng trưởng trong thời gian tới.
- Phần lớn các KCN đang vận hành của BCM nằm ở Bình Dương, giúp doanh nghiệp hưởng lợi từ những tín hiệu tích cực này.
- Chiến lược mở rộng quỹ đất sang các tỉnh giáp ranh :
- Bên cạnh tận dụng lợi thế sẵn có tại Bình Dương, BCM đang tích cực nghiên cứu và phát triển các dự án mới tại các tỉnh lân cận như Bình Phước, Bình Định.
- Mục tiêu đảm bảo quỹ đất cho thuê khi tỷ lệ lấp đầy tại Bình Dương đạt mức cao trên 90%.
3. Triển vọng từ các công ty liên kết, đặc biệt là VSIP :
- Các khoản đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết của BCM đã chứng minh hiệu quả, thường xuyên đóng góp tỷ trọng lớn (46-50%) vào cơ cấu lợi nhuận.
- Triển vọng trong thời gian tới tập trung vào các công ty như VSIP, IJC, BWID, đặc biệt là VSIP với KQKD ổn định nhờ vị thế chủ đầu tư khu công nghiệp với quỹ đất lớn nhất cả nước.s
- Kế hoạch giảm tỷ lệ sở hữu nhà nước, tăng nguồn lực để thực hiện dự án :
- Với kế hoạch tăng vốn trong giai đoạn sắp tới, dự kiến phát hành thêm 300 triệu cổ phiếu, giảm tỷ lệ sở hữu của UBND tỉnh Bình Dương từ 95.44% xuống 65% vào năm 2025.
- Điều này giúp BCM thu về ít nhất 15,000 tỷ đồng, tạo nguồn lực để phát triển các dự án bất động sản, cũng như giảm bớt gánh nặng nợ vay.
KHU CÔNG NGHIỆP CÂY TRƯỜNG
Tổng quan về Khu công nghiệp Cây Trường
-
Vị trí chiến lược :
- Nằm tại tỉnh Bình Dương, một trong những trung tâm công nghiệp phát triển nhanh nhất Việt Nam.
- Tiếp giáp với các tuyến đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 13, đường Vành đai 4, kết nối dễ dàng với TP.HCM và các cảng biển quốc tế.
-
Quy mô lớn :
- KCN Cây Trường có tổng diện tích gần 700 ha , với quy hoạch đồng bộ, tập trung phát triển hạ tầng hiện đại phục vụ các ngành công nghiệp sạch, công nghệ cao, và logistic.
-
Mô hình phát triển :
- Phát triển theo hướng KCN xanh và thông minh , đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp công nghệ cao và sản xuất hiện đại.
Tạo cơ hội mở rộng mô hình KCN hiện đại
-
KCN xanh và bền vững:
- KCN Cây Trường tập trung vào phát triển hạ tầng bền vững, sử dụng năng lượng tái tạo và các giải pháp thân thiện môi trường.
-
Thu hút ngành công nghiệp công nghệ cao:
- KCN này sẽ ưu tiên các doanh nghiệp công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử, logistic và sản xuất tự động hóa, tăng giá trị sử dụng đất và nâng cao vị thế của Becamex trong ngành BĐS KCN.
=> Đang đi vào hoạt động khi đã được triển khai từ cuối năm 2024 và tỷ lệ lấp đầy đang ở mức 0%, đây có thể điều kiện thúc đẩy cho BCM trong giai đoạn sắp tới, tạo ra sức thu hút FDI mới và nguồn thu mới từ KCN Cây Trường.
Lợi thế cạnh tranh của KCN Cây Trường:
Vị trí đắc địa:
- Tọa lạc tại trung tâm kinh tế phía Nam, KCN Cây Trường kết nối thuận lợi đến cảng biển Cái Mép – Thị Vải, sân bay Long Thành, và các khu vực kinh tế trọng điểm khác.
Hạ tầng đồng bộ:
- Becamex đang đầu tư mạnh vào hệ thống giao thông nội khu, cấp điện, cấp nước, và xử lý nước thải theo tiêu chuẩn quốc tế.
Môi trường đầu tư hấp dẫn:
- Chính quyền Bình Dương hỗ trợ mạnh mẽ thông qua các chính sách ưu đãi thuế và cải cách hành chính.
Hợp tác quốc tế:
- Becamex hợp tác với các tập đoàn lớn như VSIP và các đối tác nước ngoài để phát triển mô hình KCN thông minh và xanh tại Cây Trường.
Về tiến độ thoái vốn nhà nước:
- Tháng 5/2024 : Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 426 , phê duyệt việc giảm vốn nhà nước tại Becamex IDC từ 95.44% xuống 65% vào cuối năm 2025. Đây là cơ sở để cổ đông nhà nước bán vốn và giảm sở hữu tại Becamex IDC.
- Tháng 6/2024 : Cuộc họp Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) đã thông qua kế hoạch chào bán 300 triệu cổ phiếu mới (chiếm 29% tổng lượng cổ phiếu đang lưu hành) ra công chúng thông qua đấu giá trong năm 2024 hoặc 2025.
- Mục tiêu huy động vốn : Tối thiểu 15,000 tỷ đồng , vốn điều lệ có thể tăng lên 13,350 tỷ đồng nếu việc chào bán thành công.
Vào tháng 5/2024, theo Quyết định 426/QĐ-TTg, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt kế hoạch giảm tỷ lệ sở hữu của Nhà nước tại BCM từ 95,44% xuống trên 65% vào cuối năm 2025. Sau Quyết định này, các cổ đông tại ĐHCĐ vào tháng 6/2024 đã phê duyệt kế hoạch chào bán 300 triệu cổ phiếu mới (chiếm 29% tổng lượng cổ phiếu đang lưu hành) ra công chúng thông qua đấu giá vào năm 2024 hoặc 2025. Chúng tôi cho rằng khoản tiền thu được (dự kiến tối thiểu là 15,0 nghìn tỷ đồng) có thể tạo điều kiện cho sự phát triển hơn nữa của các dự án KCN & KĐT quy mô lớn của BCM và tăng vốn cho các công ty liên doanh/liên kết lớn của BCM.
=> Nếu như thoái vốn sớm thì cổ phiếu sẽ có được lượng tiền huy động mới và vốn điều lệ sẽ được tăng lên, thu hút được nhiều nhà đầu tư khối ngoại và các quỹ đầu tư nắm giữ
